“房串串”只为利润——房地产评估缺乏理性

较近几年来，随着房地产市场的活跃，房地产评估行业如中介服务机构应运而生，它促进了房地产二级市场的活跃、快速成长，然而，同时也存在这样的情况：一些房地产中介组织片面追求经济效益，只要能拉到业务，对当事人的非法要求有求必应，完全丧失了中介组织的主体地位，严重败坏了中介组织的社会形象。有数据显示，近年来，房地产中介投诉一直呈现上升趋势，在1999年北京市工商局接受投诉821件，2000年为1120件，同比增长了36.4%，有关人士介绍,国内房地产中介常见的不符合伦理、法律的行为主要包括：骗中介费、虚假广告、赚取差价、不法合同等。

有关专项调查显示，从2004年初开始，成都市的二手房中介市场蒸蒸日上，各大小中介机构也遍地开花。据不完全统计，该市在工商部门注册登记、取得房地产经纪资质的公司仅有170多家，另外还有大部分不具有经营资质、触角遍及各个小区、街道等地的房屋中介达到200多家。

其实，这种情况恐怕不是只有该市才有，随意走在一个城市，稍加留意你就会发现身边不时出现某某房介绍、某某房产信息部的招牌，这已是司空见惯的事情了。整个房地产评估行业呈现出一片“大好的繁荣”局面。

据有关业内人士透露，就进入中介行业的途径而言，大的房屋中介公司不仅经过了工商注册，还取得了中介资格，而更多的小中介只经过工商注册，就可开店营业。进入这个行业较简单的途径，可能就是通过加盟店的形式进入中介行业。一般来说，如果想成为比较有实力的房屋中介公司的加盟店，有些只需交纳两三万的加盟费就可以了，如果你是房屋中介老板的关系户，也许连加盟费都可以免去，只要租间铺面，就可以开张。

如此多的房屋中介同城竞争，生意究竟如何？在某市的一家小房屋中介店里，记者了解到，这些小中介在销售好的月份，有购三四套的，而有些淡季月份也许就只能购一套，或者一个月一套也不能成交。按照成都市各家中介普遍采取的收取房屋成交总额1.5%～2%的中介费，那么成交一套房子（总价以十几万计），收益应该有1500～3000元，另外还有房屋租赁业务的收入，收益还是不错的。

在众多房屋中介竞争加剧的情况下，很多小中介采取了很多不规范的手段来增加收益，主要表现在：通过谎报房子的建造年代与房主共谋“利润增长点”；利用信息不对称压低房价，采取先收购再简单装修后出售获利；利用委托代理手段，赚取房子的差价等，如一套70平方米的二手房子，房主报价17万，一中介公司在得到房源后先进行收购，并花万余元进行简单装修，两个月后便以21万的总价出售，从中赚取3万，且有几千元的中介费。

从业人员素质过低，是房地产评估行业存在的一个大问题，也使得房地产评估行业及其从业人员在社会大众的眼中没有职业伦理可言，在人们的眼中，房地产中介及其从业人员只是为赚取利润，只是靠胡吹神侃、信口开河来糊弄消费者。据有关业内人士透露，在成都，房地产中介被称为“房串串”，意思是在购方和卖方之间游说。整个房地产评估行业在一定程度上缺乏一种理性的发展。

推动房地产评估走向理性发展

房地产评估行业管理混乱的现象很早就引起有关部门的重视，2000年，建设部联合其他部委下发了《关于房地产中介服务收费的通知》，对房地产咨询费、价格评估费等收费额度作了明确的规定，并规定中介服务费实行明码标价制。一些地方也积极整顿房地产中介市场，如今年6月北京市建委下发了《关于加强房屋租赁代理业务管理有关问题的通知》，要求房屋租赁中介在停止业务前须进行30天公示等。

目前，对房地产中介市场的整顿工作正在持续进行当中。在较近西安举行的“2005国际房地产评估论坛”上，建设部有关人士表示，当前要做好这几项工作，要提高房地产估价人员的法制观念，提高他们整体的素质。要进一步规范部分估价机构和估价师的行为，提高房地产估价水平和服务水平。第三进一步整顿房地产估价市场秩序。第四进一步发挥行业自律。第五加强房地产估价业务对外交流研究和创新房地产的估价理论，促进房地产估价水平的共同提高和估价的发展。

中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长宋春华认为，估价师应当担负起维护相关权益主体合法权益的责任。如在房地产的课税评估中，对课税价格如果估价过高，就会损害纳税人的权益；过低则会影响政府的税收，社会的公共服务就会萎缩，其他利益主体也会受到损伤。房地产估价师必须以高度责任感恪守原则，才能为社会的发展做出贡献。

在宋春华看来，房地产估价师是智力性的劳动，如果仅凭现有的知识，不提高理论修养和职业道德，业务领域就无法拓展。比如在量大面广的住宅物业中，性价比将成为社会越来越关注的问题，特别是《物权法》出台以后，我们住宅80％以上是私有，不单纯关心价格，还要关心物业质量。面对这样的情况，估价师只有熟悉掌握相关标准和指标，才能对其价值作出准确判断。因此房地产估价师要积极投身于房地产理论研究和实践总结，学习国外的理论和实践经验，勇于探索社会发展中的新问题，用行业的发展做好理论铺垫。

综观国外有关房地产中介的相关研究，在美国有“全国不动产经纪人协会”为房地产中介做严格的把关，并制定“伦理规范暨执业标准”以供房地产经纪人遵守。对国内而言，制定“房地产中介伦理规范执业准则”仍有一段很长的路要走，因此，有关业内人士呼吁，国内未来房地产中介市场的走向，要遵循国外的制度，以制定法律来规范从业人员的行为，并由协会担任监督从业人员的责任，同时要制定伦理守则以及执业标准，来约束从业人员的行为。政府扮演的角色，即为指导协会正常运作和法律适时修正。

　　　　　(作者：牛建宏)