房地产估价几乎涉及社会各个行业，但凡涉及房地产权利的转让和交割，都需要专业的房地产估价机构出具公平、公正、公开的价格证明作为交易的参考。

房地产估价机构亟需转型

在过去的十多年中，房地产估价制度对建立社会主义市场经济体制，促进房地产市场健康发展，维护房地产市场秩序等方面起到了积极的作用。与此同时，房地产估价行业也得到了迅速发展，目前我国房地产估价机构约有4000多家，从事房地产估价业务的人员约有四五万人。

但是随着社会经济的发展和行业管理政策的变革，许多传统的房地产估价业务逐步趋于萎缩，同时，越来越多的房地产估价机构势必会导致行业竞争程度的加剧。房地产估价机构面临着转型和变革的压力。

一方面，行业的发展和管理政策的改变导致传统评估业务的萎缩。比如目前占评估业务1/3强的房屋拆迁评估，虽然当城市建设处于高速发展时期，此类评估业务量较大，但是随着大规模城市建设的基本结束，拆迁行为的减少势必导致拆迁评估业务的萎缩。

另外，土地一级出让市场从以前的协议出让逐步转变为公开的“招拍挂”，评估的意义已从核定地价变为地价参考，使得土地出让价格评估的必要性大大降低，进而导致业务的逐步萎缩。再如国有企业重组改制土地评估业务，由于国有企业在初次改制时一般都涉及到划拨土地，而根据国家相关政策，企业改制涉及划拨土地的，必须进行土地评估和相应的处置，这样就给估价机构带来了非常可观的业务。但是随着国有企业改制的结束，企业所使用的土地基本变为出让土地，按照现行政策，企业在下一步的重组转让行为中出让土地不需要单独评估，此类业务也会逐步趋于消亡。

另一方面，估价行业的竞争状况促使估价业务发生变革。当前我国房地产估价师和估价机构大多数集中在发达城市和省会城市，估价机构之间的竞争非常激烈。同时，外资背景的估价机构也随着外资银行正式进入中国市场，势必加剧行业的竞争程度。房地产估价机构若要生存和发展，就必须正视挑战，抓住机遇，整合自身的优势，转变经营模式，开拓业务市场。

两种不同的发展模式

针对上述情况，目前国内各家房地产估价机构正在积极转变经营模式，拓宽自身发展空间。根据估价机构的大小和发展的方向，具体可分为以下两种发展模式。

其一，大型估价机构的业务将朝着多元化、综合化的趋势发展。大型估价机构将利用其雄厚的资本实力以及广泛的业务资源，充分发挥公司的品牌效应，迅速占领大型客户和高端客户，通过扩大服务领域、衍生服务内容，实现整体的规模效应。

对于资本实力雄厚、资质齐全的大型估价机构，可以凭借其众多的客户资源，将服务领域从当前传统的房地产评估逐步延伸到包括房地产、设备、专利、商标、商誉以及企业整体价值评估等在内的全方位多元化服务。

对于房地产背景深厚的大型估价机构，可以凭借其多年的房地产专项服务的经验，将其业务内容从当前单一的房地产估价业务延伸到包括投资咨询、分析研究、价值评估、物业管理、租售代理等在内的房地产业价值链各个环节的“一条龙”专业服务。

其二，小型估价机构的业务将朝着个体化、具体化的趋势发展。

国内众多的小型房地产估价机构虽然没有雄厚的资本实力、深厚的专业背景等优势，但是和大型估价机构相比，它们的优势就是低廉的管理费用。同时由于房地产行业的区域属性，各地的小型估价机构亦具备着大型公司所没有的地域优势，它们可以在数量更广泛的小型估价业务中实现低成本运作。目前，通过房地产二级销售市场，房地产的主体逐步转移到居民个体。居民个体下一步的房地产转让、租赁、典当、课税、分割、公证等具体性的业务均涉及到评估，由于小型估价机构具体成本低廉、熟悉地区市场的优势，大型估价机构在获取此类业务时往往处于劣势，这给小型的估价机构赋予了较大的业务空间。

（作者供职于中天华房地产投资咨询公司）

　　　　　(作者：王军艳)