后限购时代，地产代理行业的转型如预期般兑现，而且这股转型风越刮越猛。

　　去年初，易居中国董事长周忻就曾断言：“房地产的速冻期已经到来。”此言之后，房地产代理行业的收缩、整合、并购的故事频繁上演。先是易居与中国房产信息集团完成合并，中房信退市；如今思源也走到退市边缘。今年以来，易居中国、世联地产[简介 较新动态]、思源经纪等几大代理公司更是出现了阶段性亏损。

　　分析其原因，进入2012年以来，房地产开发投资额、商品房新开工面积等与代理行业务息息相关的数据均无法像往年那样高速增长，房地产销售更是持续低迷，系列因素使得几乎所有房地产顾问代理机构的业务收入均受到沉重打击。

　　较直接的影响是佣金的下降。有数据显示，2008年，易居的代理销售费率能达到2%以上，但到了去年，这一数字已降至0.9%。事实上，受一年多以来楼市成交急剧下降的影响，开发商资金紧张，压低代理佣金、拖欠代理费用的情况已经屡见不鲜。另一方面，随着竞争加剧，代理行业整体佣金水平正呈现出下降趋势。

　　遭遇发展瓶颈的相当大一部分代理公司选择收缩战线，而一些难以为继的小代理行则选择悄然退出市场，房地产代理行业靠一个项目就可以吃几年的光景已经一去不复返。

　　在伟业我爱我家集团副总裁胡景晖看来，传统的经营范围是一片红海，现在代理行业急需探寻的是蓝海。于是，当持续的宏观调控正在改变房地产市场的运行规则时，转型求生已成为房地产代理行业的不二选择。各大代理公司均谋求在严峻的市场形势中挖掘新的商业模式，破局生存。

　　可以看到，从去年以来，越来越多的房地产服务公司不再单纯依靠代理二手房业务，而是选择同时兼顾一手房分销、商业地产销售租赁、按揭贷款等业务，谋求多元化经营。

　　比如，21世纪不动产通过收购北京上古地产，增加了商业地产、写字楼销售代理业务。目前，21世纪不动产已形成了二手房业务、新房代理、商业地产租赁和代理、金融消费服务等围绕房子而形成的完整的产业架构。

　　而易居中国与世联地产对二手房市场表现出来的“一进一退”举动以及链家地产逆势布局一手房代理市场等，均是转型谋求新的利益增长点之举。

　　按照世联地产的计划，将淡出二手中介业务，并通过收购，进军物业管理，由地产代理和顾问业务转为中高端机构客户集成服务商。世联地产总经理周晓华表示，随着楼市进入下半场，地产代理行业原有的发展模式将不再适应市场现实，今年公司将启动转型，目标是“构建房地产集成服务平台”。

　　之前专注于二手房市场的链家地产，则通过注资高策地产获得了20%的股份，被视为是扩大一手房业务的举动。而伟业我爱我家早在2009年就与伟业顾问合并，筹谋一手房业务。

　　而在延伸业务触角的同时，链家地产、伟业我爱我家等还对原有的二手房领域进行了进一步的深耕和细分，自如友家、金房管、租友等针对不同细分客户的二手房服务相继出现。

　　此外，在电商大行其道的当下，已有越来越多的房地产代理公司涉足线上业务。易居中国即准备在电商方面一展拳脚，计划以互联网作为入口，对相关资源进行整合，建立二手房网上操作平台，实现如看房、促销、认购等与交易相关的线上交易；然后通过呼叫、拓客等渠道完成线下协同整合。在这个过程中，易居扮演平台运营商的角色。

　　显然，国内房地产市场从昔日的非理性快速成长向理性发展过渡，在这一过程中，代理公司也面临从粗放走向精细以提升核心竞争力的诸多挑战。如今，游戏规则的变革已经开始了。

　　案例1

　　传统代理行自持商业地产

　　■本报记者鞠晓波北京报道

　　近日，北京知名地产服务商亚豪机构宣布将持有并运营商业地产项目——传奇生活广场。作为亚豪头个自己持有的商业项目，传奇生活广场总体量2万平方米，业态以主题餐饮为主，目前该项目处于招商[简介 较新动态]阶段。

　　“这是几年前公司购购的一个商业项目，当时只是想当作一个投资的产品，并没有自持运营的计划。”亚豪控股总裁王佩民接受记者采访时表示，而现实的情况是，随着调控的不断深入，近两年，代理顾问行业面临的风险越来越大，原本相对单一的业务模式在整个市场逆转的情况下备受考验。如今，代理公司的成本不断攀升，销售额及利润率却双双下降。在这样的市况下，如果企业没有相对稳健的业务模式拓展，未来抗风险的能力就会非常低。

　　自营生活广场据悉，此次亚豪自持的位于西大望路CBD(社区网论坛商铺)核心区的传奇生活广场，从前期规划、招商到后期运营管理全部由自己的商业团队来完成。

　　“现在操作传奇生活广场的商业团队都是亚豪自已原来的商业团队，他们以前也曾帮开发商做过商业项目的运营管理的，只是亚豪之前并没有把商业地产作为一个业务来发展。”王佩民说。

　　王佩民表示，目前该项目招商情况良好，由于项目本身规模并不太大，其计划吸纳成熟品牌商家60家左右，计划于明年春节开业，现在正进行商务合同的集中签约。

　　在嘉亿国际商业地产投资管理机构董事长鄂丽华看来，作为地产服务机构，无论是自持商业运营管理，还是进行商业项目的策划服务，都在考验企业的专业度。

　　事实上，随着越来越多的商业项目完成招商工作，商业的后期运营管理则成为决定项目未来增值能力的重要一环。

　　在这种情况下，亚太商业不动产学院院长朱凌波认为，很多顾问机构是被开发商逼着做运营，一些开发商在跟专业机构合作时，都需要服务商来帮助其完成后期管理。

　　据了解，地产服务机构的服务功能大概有几个阶段，阶段是前期项目定位与评估；阶段是项目招商与销售；第三阶段是后期的项目经营与管理。由于三个阶段工作性质有很大差距，开发商一般分别找不同专业的顾问公司来服务，但后期运营管理大多都由自己来做。但是这样一来问题也随之暴露，策划公司做的定位不一定好招商、招来的商业也不一定与管理方式相匹配。因此，目前提供全程商业地产服务的机构越来越多，同时这些机构向运营管理转型的趋势也愈发明显。

　　转型阻力但在业内人士看来，地产服务商向商业地产运营商的转变并不容易。

　　“现在大部分项目都还处于前期开发、招商或是刚刚运营不久，实际真正运营一段时间被证明成功的物业案例比较少”朱凌波说。

　　鄂丽华也认为，原来以前期策划为主的一些顾问公司很难真正转型为商业地产运营商。因为它们仍然缺少在商业零售领域的操作经验，即使把流程提供给它，可能也达不到与实际情况相结合的灵活处理。

　　“其实现在很多公司都在做转型，但是大多数都没有真正的运营经验。较基础零售的运营都没做过，更何况是购物的运营。向运营管理阶段的转型大家都在倡导，但真正能做得好的不多。我们也是跟国际团队在合作，如韩国乐天这类商业运营公司。所以说，现在做商业运营还是要有一个商业管理公司或专业的商业团队，按照过去做住宅物业管理的那种模式是行不通的。”鄂丽华说。

　　对此，王佩民表示，亚豪自持商业项目未来也不会做得太大，类似百货、购物式的大型商业项目，亚豪不会去做，“比如百货，其运营成本会非常高，前景我们也不太看好，未来电商对于百货业的冲击会相当大。所以我们商业的主要定位是社区商业，以餐饮、娱乐等体验式商业为主。”王佩民说。
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