市民关注的《本市发展公共租赁住房的实施意见》(以下简称《实施意见》)由市政府正式颁布。这是继廉租住房、经济适用住房之后，本市在建立、完善分层次、多渠道、成系统的住房保障体系方面的又一纲领性文件。

昨天，上海市住房保障和房屋管理局住房保障处处长李东在对此文件作解读时表示，根据《实施意见》，本市公租房依然只租不售，租金价格较市场租金水平依然是“略低”，租赁总年限放宽至“一般不超过6年”。预计年内可启动开工建设的公租房项目面积超过100万平方米。

　修改：放宽租赁总年限至6年

据李东介绍，《实施意见》对此前的《实施意见(征求意见稿)》作了进一步修改，与普通市民息息相关的主要涉及以下几方面内容：

头先，准入条件项中“具有本市城镇常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”修改为“具有本市常住户口，或持有《上海市居住证》和连续缴纳社会保险金达到规定年限”。就此，李东解释，主要是考虑到一些在企业工作的本市农业户口人员也存在住房困难，应当纳入公共租赁住房供应对象范围，因此将准入条件适当放宽。

其次，租赁总年限“一般不超过5年”调整为“一般不超过6年”。公示期间网上调查，市民对租赁总年限提出了各种意见，考虑到不少市民希望延长租赁期限，并鉴于起步阶段房源有限，因此适当放宽租赁总年限，调整为“一般不超过6年”。

再次，对“保证政府投入”相关规定进行了修改和补充。按照国家七部门《指导意见》，行政事业性收费和政府性基金方面，规定“公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行”；土地供应方面，规定“建设用地可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用。 ”

此外，按照国家七部门《指导意见》，还对《实施意见》部分条款内容进行了调整和补充。包括在权属管理方面，增加规定：“公共租赁住房建设实行‘谁投资、谁所有’，投资者权益可按有关规定依法转让。要加强公共租赁住房权籍管理，做好权属登记工作。 ”在租金管理方面，增加规定：“对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣”。在投融资机制方面，增加规定：“鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款；支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金；探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金，拓展公共租赁住房融资渠道。政府投资建设的公共租赁住房，纳入住房公积金贷款支持保障性住房建设试点范围。同时，积极研究其他融资渠道及投融资机制”等。

　准入：不限户籍不设收入线

今年6月4日至13日，《实施意见(征求意见稿)》向社会公示，征求市民意见。网上调查结果显示，市民对各项政策要点的平均支持率达76.3%。

正式颁布的《实施意见》全文共六章、二十二条。章“明确总体要求”规定了发展公共租赁住房的基本思路、基本原则、管理部门、运营机构和规划计划。章“多渠道筹集房源”规定了公共租赁住房的房源筹集、房源要求和标准以及权属管理。第三章“规范供应管理机制”规定了公共租赁住房的准入条件和申请审核程序。第四章“健全租赁管理机制”规定了公共租赁住房的租赁价格、租金支付、租赁期限和退出管理。第五章“加大政策支持力度”规定了公共租赁住房的政府投入、配套支持政策和投融资机制。第六章“加强管理和监督”明确了公共租赁住房建设运营的管理监督机制以及与单位租赁房的关系。

就此次公租房准入条件的特点，李东归纳了三点，即：不限本市户籍，不设收入线，具体标准由各区县制订。“公租房决不能回到过去福利分房的老路上来。 ”李东明确表示，本市公租房只租不售，且面向规定的对象提供，“它(公租房)不同于计划经济时代的福利公房，后者没有承租年限，而前者有着规定租赁年限，且受契约限制，解决的是阶段性的住房困难问题。 ”

据有关专业机构统计，目前全市共有各类出租住房3000余万平方米。谈到公租房是否会对市场租赁形成冲击，李东认为，公共租赁住房建设项目着重发挥对住房租赁市场的补充和引导作用，解决租赁住房的适配性、安定性等问题。 “公租房目前还处在起步阶段，对当前的二手房租赁市场不会产生冲击。今后相当长一段时间内，住房租赁需求依然还得主要由市场来承担。 ”

　租金：“略低”多少还在调研

据李东透露，根据计划，今年将启动的试点项目选址主要安排在中外环间交通便利、配套健全、中小户型住房租赁需求比较突出的区域，适合以青年人为主的公共租赁住房供应对象居住。预计年内可启动开工建设的公共租赁住房项目(含单位租赁房)面积超过100万平方米。

在项目建设资金筹措上，充分考虑公共租赁住房租金收益率较低、投资回收周期较长等特点，千方百计寻找低成本融资渠道，为今年启动的试点项目提供资金支持。与此同时，市政府继续积极鼓励有条件的经济、科技、产业园区、大型企事业单位、农村集体经济组织利用自用土地和农村集体建设用地建设人才公寓、来沪务工人员集体宿舍等各种类型的单位租赁房，解决青年职工阶段性居住困难。

谈到租金的问题，李东表示，《实施意见》明确了公租房的租金是 “略低”于市场租金，至于低多少，目前还在作调研。 “如果公租房的租金太低，会对市场租赁形成冲击；如果太高，那么公租房的租金优惠得不到体现。 ”

另据其透露，为使公共租赁住房建设、运营工作顺利推进，在颁布《实施意见》的基础上，今年下半年市政府有关部门还将陆续出台相关配套政策10余件，分别对公共租赁住房项目认定、土地供应、投融资平台管理、权籍管理、承租人户籍管理、税收管理、公用事业费优惠、公积金支付租金、投资经营管理公司组建、租赁合同、建筑设计等具体问题作出细化规定。

就有关公租房日后的水、电、煤等公用事业费的优惠问题，李东表示，到底怎么优惠，具体方案还有待细化，相关文件已经在起草当中，“要可操作才行。 ”

据悉，为确保公共租赁住房试点项目建成后能迅速开展申请、审核和出租工作，市和各区(县)公共租赁住房专业运营机构组建及人员培训等工作目前也已开始启动。

(作者：杨冬 张骏斓)