海南、雄安，一南一北，一边是全域限购，一边是只租不售，这两处均是改革开放创新“新高地”，又都“投机炒房”狠狠压住，房地产业在这两个地方都要出局了吗？

　　记者注意到，自从雄安新区成立以来，一年多来是雄安新区无住宅用地“招拍挂”，即“零成交”。而海南的调控政策也显示，“海南建设用地总量在现有基础上不增加”，这就意味着未来海南也只有“存量”。所以，单单从土地交易来看，房地产业在海南、雄安两地已经“出局”。并且，未来这一趋势，还将持续。

　　我们先来梳理一下雄安、海南两地的房地产调控政策：

雄安新区周边形成“限购圈”

　　新时代，经济发展更重“质量”，房地产业真要OUT啦？听听开发商、房地产专家，以及宏观经济专家的看法。

　　陈晟（中房数据研究院院长）

　　房地产业在这两个地方不是“支柱”，多也就是“配套产业”。

　　其中，雄安新区，不会“以房地产业立区”，而且雄安新区还将打破很多地方土地财政路径依赖的模式。对雄安新区来说，经济高质量的发展才是，因此绝不会按照过去的模式搞房地产开发。“这里将试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地，没有商品房交易，要成为一个万众聚集租赁型新都，一个充满无限活力的年轻城市群，彻底克服长期困扰人们的鬼城问题和大城市病问题，探索出大城市发展的新路径。”

　　对于海南来说，房地产多也就是“配套产业”。特别是海南房地产业，经历过好几轮“炒作”，结果都是“一波峰，一波谷”，结果对海南的经济质量并没有本质上的提高。而这一轮以自贸港、“赛马”等改革开放红利政策之下，海南必须利用好这些实质性政策，用新经济的“红利”，支撑海南新时代发展。

　　在雄安、海南有大量储备的房地产上市公司，一定要转变思路，加快流转和开发，不能再抱着“土地生财”的心理。否则，资金沉淀时间会很长，有可能使资金链压力加大。

　　欧阳捷（新城控股集团股份有限公司副总裁 ）

　　海南省已经全面调整了战略思路，由过去的眼睛向内转变为迎接世界，由传统产业思维调整为升级发展逻辑，房地产业将不再被视为可以依赖的支柱产业，转而成为配套新兴产业的配角产业。

　　在今年海南省政府工作报告中，对房地产业的定位已经转变：“调整优化产品、区域、租售结构，居民保障性需求由政府来保障，改善性需求由市场来调节，投资性需求靠制度来限制，建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

　　海南还将“减少房地产投资比重，继续深化‘两个暂停’、中部生态核心区停止开发新建外销房地产等调控政策。”在控制并减少新增住宅建设用地的大背景下，未来不排除出现“冻结土地：已经拿到住宅用地的，暂时冻结开发建设”，“延缓进度：已经取得规划审批手续的，按照‘双暂停’办法，控制审批和上市节奏”等情况。

　　未来，海南住房发展的主要出路就是租赁住宅、共享住宅，海南鼓励发展租赁型商品住宅的政策非常独特：“对用于租赁的商品住宅基准地价可以按照商品住宅基准地价的70%确定”,可见海南省政府的决心和力度。

　　提高住房利用效率，还必须让企业自持租赁住房，才能实现如酒店般的住房高效轮动，也实现“房住不炒”的调控目标。

　　当数以千万的人口涌入海南，却不意味着这些人可以终老海南，他们无房可拥有，终将离去、叶落归根。海南可以是养生之地，但不应是养老之地。“后来者”未必再能居上，这里将是年轻人的天堂，过客们的乐园，老人们的驿站。海南，将变成一个永葆青春活力的城市。

　　张岸元（东兴证券经济学家、中国经济学家论坛理事）

　　根据测算，雄安固定资产投资在万亿元级别，从走势上来看，投资规模总体呈增长态势，前期增速更快。深圳特区和浦东新区固定资产投资在成立之初的3年中增速都维持在100%以上，房地产开发投资也表现了相同规律，深圳特区成立前期，较为突出的是1991年增速为128.21%，1992年为179.69%，之后增速就逐渐下降并趋于稳定。浦东新区房地产开发投资增速走势与深圳基本一致。因此，预计雄安新区固定资产投资和房地产投资在未来几年将会迎来高潮。

　　雄安的投融资模式与深圳、浦东存在巨大差异。

　　以往固定资产投资尤其是在“造城运动”的资金来源很大一部分来自“土地招拍挂”，而雄安明确不搞“土地招拍挂”，万亿规模的雄安建设资金从哪里来？雄安建设资金的核心要求一定是“大规模、长周期、低利率”，目前市场上无匹配资金来源，明确资金来源有两块，一是财政资金，因为河北省财政捉襟见肘；二是吸引社会资本和外资，比如笔者此前提出两条融资思路：一是财政向商业银行发行可抵作存准的国债，二是向境外投资者发行外汇储备担保的人民币债券。

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