如何实现长期回报？需要成熟商业运营团队提高物业价值

深圳早期的商业物业，以投资大厦等为例都是以销售为主，到现在，深圳商业地产开始逐渐开始出租，这背后除了开发商看中长期受益以及规避土地增值税外，还有一个理由就是深圳商业地产开发商发展到了一个程度，在商业地产开发的回报方式上有所转型，而这一转型会刺激深圳的商业物业追赶北京、上海等地区。

汉京国际营销总监王川表示，企业发展到一定程度后，要持有一定自己的资产，包括引进现金流、抵抗增值税风险等；租赁项目自己可以维持其品质的成功性比较强，对项目贡献比较大；再者，开发商对商业地产由售转租，这本身也有利于提高深圳商业物业管理水平。

王川透露，在写字楼比较成熟的城市北京、上海、香港，都是以租为主，基本上很少有销售的写字楼。

这一点渐渐成为深圳商业地产开发商的共识，书香门第招商经理孙坤伦告诉记者，书香门第在经历很深的教训后现在选择自己持有商业物业。而这时，开发商开始更多考虑将来项目的整个潜力价值提升，包括对整个项目品牌的维护。

“万象城是现在深圳做得较好的商业综合体，他们当初拿到这块地后就有了明确的目标，头先就把香港又一城老总挖过来作为商业公司的老总，全部仿造香港又一城的规划，就是要打造一个华南较好的商业，且其预算两三年亏钱。而像深圳本地的开发商，拿到地后并不知道自己这个商场要做成什么东西。”世纪项目经理徐江表示，深圳几个商场做得好的都不是深圳本土的企业，要么是香港的，要么是北方的央企，深圳商业地产在精神、思维上还没有达到这个高度。

此时，对于深圳的商业地产开发商来说，如果做好商业物业的持有，成为其转型阶段较重要的问题，“怎么去实现商业地产价值的一个根基，要看是不是有一个商业运营团队能够实现开发商使自己持有的物业价值不断提升。”王川说。

绿景地产品牌推广总监司覃透露，由开发商到商业地产运营公司的转型期中，绿景花了很多人力物力来成立一支专业的运营团队。

他表示，绿景经营商业地产的根基就是要统一把所有经营权都掌握在自己手里，不管是销售出去的，还是自己持有的，绿景都聘请了专业公司进行资产管理服务，来协助可能在商业地产经验、理论上不足的企业，提高平台的标准。

能否助关内外一体化？将逐渐形成在多个区域出现多个商业繁华区局面

商业地产中的写字楼和商铺都和地段、人流紧密相关，深圳的规划从罗湖到福田，再到未来的前海，商业地产发展的是否也会随城市不断变迁？对此，司覃认为，城市的转移实际上是城市发展、功能完善后区域功能的剥离。

“实际上，深圳商业地产随城市转移的进程并不如想象般迅速。”徐江告诉记者，世纪在规划时由于地处深圳区，周围是高端人群，写字楼也是高端写字楼，于是自然地将设想为香港的中环、上海的陆家嘴，但后来发现很多高端的品牌目前不愿意到区，而区的商业相对于罗湖来说也没有多少高端的品牌，罗湖的万象城、西武的名店现在都还不会进入区，“目前区还处于建设中”。

在徐江的眼中，深圳的罗湖定位为娱乐业、服务业，所以其商铺、娱乐之都的地位在深圳目前无人可以挑战。福田可能就是以金融和高端服务业为主，“产业聚集，银行就喜欢跟银行在一起”。而南山前海则是发展企业总部，较典型的就是后海，现在出让的地都是企业总部，它就跟福田区有了一些区分。

现场的多名业内人士认为，深圳的商业地产会随着城市功能发展和副配套的完善，渐渐形成在多个区域出现多个商业繁华区的局面。

深圳此前已从政策层面实现关内外一体化，但原关内关外的配套已造成城市功能的分割，“特区内工作，特区外居住”造成了一大批深圳“钟摆族”，而解决这一问题的核心就是深圳亟待多个“副”的形成，使市民在特区外也可以就业和完成购物等生活配套需求。龙岗、宝安的商铺和写字楼何时可实现特区内一体化？

　对此，王川表示，商场和商铺可以跟着人流走，居住人口达到规模后自然会增长，但写字楼则是和政府规划有直接关系，关外多厂房，老板在厂房内办公，对写字楼需求不大，但以后企业向外扩张，这样的商业区域在关外也会越越多。

王川告诉记者，在非传统区的南山，现在有一些商场已逐渐开始出现一些高端品牌和高端商业，“南山的底子已经具备，第三产业发达，有各种大型企业，还有大量居住人群支撑，于是南山形成了一个适合居住的区域，而宜居就带来商业需求增加，而且未来深圳各个区域都会有自己的商业繁华区出现”。

嘉宾观点

◎世纪项目经理徐江：

由售转租有利于提高商业物业水平

公司发展到一定程度，等到公司有能力承受开发成本时，持有商用物业是其选择，因为持有能够保证稳定现金流，而且能够把日后增值的收益自己享有，还有它抵抗市场风险的能力也会加强。日后可能这种持有的模式在深圳会越来越多。

持有对于提升深圳商业物业的水平有很大的帮助。以前卖掉后，发展商管理提升的动力不是很强。现在持有后，包括管理、硬件、软件一整套设备都有一个主动提升的需求。而且我觉得这对缩短跟北京、上海写字楼上的差距有很大帮助。

◎汉京国际营销总监王川：

CBD或被都市圈形态替代

香港中环的例子告诉我们：高度集约化核心CBD模式在发达资本主义国家比较流行，但逐渐出现了它的不合理性，慢慢会被都市圈形态替代，在都市圈里人们自给自足，既有繁华商业，又有配套写字楼，还有发达的交通配套。随着区新的规划产生，包括酒店的设计、设置，它的商业逐渐会越来越发达。而在南山也逐渐开始出现高端品牌和高端商业，未来龙华也是这样的情况。

所以，我觉得商业这块将来可能会出现各个区域，罗湖、福田、南山、龙华、宝安、龙岗等都有自己的商业繁华区，都有自己的标杆商业物业出现。

◎绿景集团品牌推广总监司覃：

只租不售考验商业经营水平

开发商现在选择只租不售可能更多是考虑将来项目的整个潜力价值的提升，包括对于整个项目品牌的维护。如果将来深圳有更多的开发商要进入只租不售这个大队伍里来，可能在自己团队建设上有一个成熟的团队去进行经营，怎样去进行内部人员提升，来实现集团目标，这是下一步值得思考的话题。

◎书香门第招商经理孙坤伦：

城市规划对商业地产有引导作用

我们在梅林关口做书香门第这个项目将近11年，随着城市不断发展，城市规划，包括**、新客站明确后，整个项目受到规划很大的影响。在城市发展过程中，规划尤其对一个区域的商业地产影响很大。如果功能定位不清晰，或者有很大的配套规划没有完善，都会对商业地产有很大影响。

政府在某种方向上对商业地产有一个引导作用，而这种引导作用是很有必要的。如果单纯靠一个商家或者几个商家来把这个副弄起来，或者把商业配套完善起来很难，而只有通过政府不断介入。在商业地产发展过程中，政府的角色是永远不能忽视的，而且是应该以政府为主。政府规划到位后，开发商再从另外一个角度去做商业。

◎知名地产评论人弓鸣：

城市综合体开发是新方向

在某种意义上，建一个项目卖完再开发另外一个项目，是比较原始的。开发商面临新的问题就是商业地产将在未来房企中占有多大的开发比重。随着土地供应逐步紧张和趋紧，城市综合体这样一个城市发展的“怪物”就出来了。城市综合体开发是商业物业加住宅的开发，这应该是房地产开发的一个新方向。

建一个Mall很容易，可是经营一个Mall相对很困难。所以硬件匹配到位和后期经营，这成为两个并驾齐驱的问题，必须同时解决。所以，进行商业地产开发要求开发商本身具备更高的素质，包括资金实力、经营实力、前瞻性。