困扰

　购房人直喊“头大了”

“头都大了。”昨天上午，购房人廖先生在南京市房地产交易市场华侨路分不停地咨询，契税征收窗口工作人员的解释依然是：“没有接到通知，按老政策办。”

不过，昨天南京市地税局官方网站紧急挂出了一则红体字的消息——“南京市地税局明确全市住宅契税执行口径”。

消息称：“9月29日，财政部、国家税务总局及住房和城乡建设部下发了《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》(财税[2010]94号)。目前，省有关部门正在研究具体操作办法，在该办法尚未出台之前，对我市行政区域范围内(含江宁、浦口、六合三区和溧水、高淳两县)的住宅契税统一按如下口径执行：一是对符合财税[2010]94号文件规定条件的普通住宅，分别按1%或按规定税率减半征收契税；二是对不符合条件的住宅暂按3%预征契税，待省有关部门具体明确后，多退少补。”

南京中原地产交易主管李千娥说，这基本上是和江宁区目前预征的契税标准保持了一致，只是江宁区在操作上更为具体而已，但二套房以上的“非头套房”的契税预征标准已明确为3%的比例，同样不在契税优惠之列的也包括头次购购144平方米以上的大户型非普通住房，也得缴纳3%的契税。

有购房人对这一“预征”的通知表示不理解：国家的政策从10月1日起执行，为何相关部门不能在长假里加班确定标准呢？非要弄得这几天契税征收标准一变再变不可吗？“算上南京地税局这次针对全市的明确说法，已经是‘三变’了，至于吗？”

　释疑

　不是仅仅针对二手房

“新商品房和二手房的契税预征标准，都是这样的。”南京市房地产交易市场一名人士解释说，这一契税预征标准是针对所有购房人的，而不是一些购房人自己理解的仅仅是针对二手房，“只要购房住宅，契税当然是统一的”。

这名人士说，国庆节过后，因为江南八区的房产登记要在10个工作日出件，出件时收税，因此暂未征收契税，导致不少购购二手房的购房人急着“过户”，交易量有所增加。同时，一些之前认购的楼盘也赶在节后对购房合同鉴证备案。“如果契税上调的政策执行日期是从10月1日开始，那这些购房人也讨不到任何好处，一律还是要按照上调的标准缴纳契税。”打比方说，购房人刘某9月28日购购了河西某楼盘的房子，当天和开发商签了认购协议，但合同是在10月6日备案鉴证的，只要刘某不符合契税优惠的条件，就必须按照新标准缴纳契税。这是因为，以往的政策调整期都执行了同一个操作办法，对于“普通住房购房时间的确定”，“预售商品房以合同鉴证日期为准，现售商品房和二手房以登记受理日期为准”。

在二手房过户量激增的同时，近两天商品房的成交量也猛涨：南京网上房地产数据显示，10月9日，南京市新商品住房成交套数高达696套。不过，昨天的成交套数开始有所回落，截止到17点，新房的成交量仅为159套。

解读

“改善型住房”也能享优惠

“契税上调就是涨房价”，在采访中，不少打算头次置业的购房人显得忧心忡忡。对此，南京市住房局一名工作人员倒觉得“不一定是”，因为现在对头次购房和改善型购房的购房补贴是否取消还没有定论。

他说，现行的老标准是“购购144平方米以下的普通住宅，缴纳的税率为1%(针对头套房和改善房再行贴补0.5%)；购购144平方米以上的非普通住宅，缴纳3%的契税”。对照契税的新旧标准，可以看出，契税提高针对的是“购购非普通住宅及二套房以上的对象”，头次购房人的契税并不高，并且现在还没有出台具体契税优惠的认定标准。

“按照我的理解，改善型购房人群契税还是可以少缴的。”因为这一规定明确提出了“家庭先进住房”的概念，“卖旧购新”的改善型购房人只有一套房，完全可以享受契税的优惠政策，只是在购房面积上属于144平方米以内的普通住房就可以了。

(作者：尹晓波)