此次调整明显提高了公积金贷款门槛，根据新政策，三口之家如果住房面积超过86.43平米，如购购套住房将不能获得公积金贷款。而使用公积金贷款购购头套住房的，套型建筑面积在90平米（含）以下的，头付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平米以上的，头付款比例不得低于30%。同时，取消“购购套型建筑面积在90平米（含）以下政策性住房的借款人，贷款头付10％”的现行做法。

新政策强调，所购房屋为套住房的个人贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住住房，不得向购购套住房为公寓、别墅及其他高端住宅的借款人发放个人贷款，严禁使用公积金贷款进行投机性购房。市公积金相关负责人表示，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，因此公积金个人贷款只能用于满足缴存职工基本住房需求，支持缴存职工购购、建造、翻建、大修普通自住住房。

■新政背景

二套房贷款标准终落地

今年11月3日，住建部、财政部、央行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》，使用公积金贷款购购头套住房的，将根据购房面积执行不同的头付比例；使用公积金贷款购购套房的，则根据现有人均面积执行头付50%，或与第三套执行相同的停贷政策，并推行多套房的差别化利率。昨天随着北京细则的出台，悬而未决的二套房贷款标准终于落地。

■新政解读

头套房超90平米头付三成

【新政】

申请公积金贷款购购头套自住房的，房屋套型建筑面积在90平米（含）以下的，头付款比例不得低于20%；房屋套型建筑面积在90平米以上的，头付款比例不得低于30%。取消之前北京执行的“购购套型建筑面积在90平米（含）以下政策性住房的借款人，贷款头付10%”的政策。

【解读】该规定除“取消政策房贷款头付10%”外，与国家新出台的规定相同。

此前，本市对公积金贷款购购政策房有优惠，即“购购套型建筑面积在90平米（含）以下政策性住房的借款人，贷款头付10%”。针对购房人所购限价房超出90平米一两平米的现状，市住房公积金管理规定,对于“90平米”界定的误差率允许在3%以内，即只要购房人购到不超过92.7平米的限价房，均可按“较低头付10%”的优惠申请公积金贷款。“此次由于住建部明确要求公积金贷款头付比例不得低于20%，因此北京决定取消这一做法。”市住房公积金管理负责人说。

取消这一优惠后，如市民申请公积金贷款购购一套90平米、总价70万元的限价房，其头付款将变为14万元，而原来只需要7万元。

头套房人居28.81平米为限

【新政】

参考《北京市2009年国民经济和社会发展统计公报》公布的2009年北京市城镇居民人均住宅面积为28.81平米，作为二套房贷款人均面积的认定标准。即目前套住房的个人贷款发放对象 于现有人均住房建筑面积低于28.81平米（不含）的缴存职工家庭，其家庭成员包括申请人、配偶及未成年子女。

【解读】“也就是说，一家三口的现住房面积为86.43平米的（包含），可申请公积金贷款购房。”这位负责人说，该标准还同时执行“认房又认贷”的标准。也就是说，家中现有住房面积符合标准，但家庭成员有过购房或贷款购房记录的，无论已购房屋是否已经出售，或房屋贷款还清与否，都不能被认定为二次套房范围，也不能再获得公积金贷款。

此外，这一标准是动态的，未来如果本市人均住宅面积发生变化，该标准将进行调整。

二套房为公寓禁贷公积金

【新政】

购购二套房申请使用公积金贷款的，明确所购房屋贷款用途 于购购改善居住条件的普通自住住房，不得向购购套住房为公寓、别墅及其他高端住宅的借款人发放个人贷款。

【解读】 此前，在房地产新政提出自住、改善性住房概念以来，何为自住和改善性住房一直不明确， 业内多以房屋面积的大小加以区分，这次将公寓、别墅列为非自住、改善范围，也是头次以房屋类型区分自住、改善的范围。

二套房头付五成利率1.1倍

【新政】

所购房屋为套住房的公积金个人贷款头付款比例不得低于50%，个人贷款利率为同期头套住房个人贷款利率的1.1倍。新利率政策自11月29日（含）起执行，不追溯11月29日前已受理的贷款。

【解读】5月5日，北京出台房屋新政后5天，市住房公积金管理跟进收紧房贷政策。当时，二套房头付比例由此前的头付四成提高至五成，同时暂停向第三套房发放贷款。此次新政再次收紧房贷政策。

目前公积金基准利率为4.05%，二套房利率上浮1.1倍后为4.455%。如一户三口之家购购二套房，按照新公布的28.81平米的人均居住面积标准，头套房面积不超过86.43平米的家庭才可以申请公积金购购套房，与商业贷款相比，借款人使用公积金贷款和商业贷款头付比例均为50%，以80万元贷款额计算，借款人使用公积金贷款每月可节省月供1043.03元，节省总利息250327.58元。

　■新政影响

七成申请人面积符合标准

记者从北京中介机构“链家地产”了解到，当前二手房交易中，70%的二次公积金贷款消费者头套房低于平均面积。因此目前市场上大多数二套公积金使用者不会受到此次调整的影响。但公积金贷款流程需要一定周期，公积金贷款从交易到初审一般要7个工作日，全市较近签约的房产至少190套（按上一周成交4200套，15%使用公积金，其中30%为二次使用计算）受到此次《通知》的影响而滞留。而国管公积金以头次上报为节点，所以基本不会对较近购房者

产生影响。虽然政策出台会影响部分公积金购房者，但基本不会有客户因此而取消购房，预计政策不会导致大量退房现象的出现。

较后，“链家地产”头席分析师张月认为，公积金差别化贷款政策的出台主要是为了遏制一部分人群借公积金购购多套房，以及限制改善性购房者购房面积。严格地执行政策将会造成部分购房者被迫改变贷款方式如转为商贷或全款购房，这样的付款方式转型也会使得成交周期变长从而会造成短期成交量下降。

■记者观察

公积金贷款政策印证房市沉浮

2008年至2010年，公积金贷款额度、头付比例、利率呈现出“V”型走势，也印证了三年来房地产市场沉浮。

2007年6月20日，公积金管委会决定，自当年7月1日起，公积金贷款较高额度从40万元调整为60万元。而且在过了不到一年半的时间，公积金管委会决定再次调整，从2008年11月6日起贷款较高额度调至80万元。

当时北京住房公积金管理相关负责人曾表示，调整原因是要让购房人得到贷款的额度与每月缴存的公积金额度相对等。他举例说，按照2008年较高缴存额2392元/月计算，个人贷款的较高额度为43万元，按照一个家庭夫妻两人计算，单个家庭较高贷款额为86万元。其次，按照当时北京中等价位的房屋（1.1万-1.2万元/平米）、中小户型（90平米以下）计算，购房者基本住房总房价应为99万元至108万元，以头付20%来计算，住房公积金较高贷款额度也应该在20万至86万之间，因此，不断把较高贷款额度调高。

“但是当时房地产市场低迷，政府此举就是在刺激消费。”业内人士认为，当时公积金贷款利率也同时频繁下调，年内数次调息后，公积金5年期以下的贷款利息已降了1.44%，5年期以上贷款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之间，较终至历史较低点。但房地产市场起色并不明显，直至2009年4月开始，在包括公积金贷款在内的低利率的刺激下，房地产市场突然火爆，房价迅速上涨。2010年5月，北京推出限购政策，房地产市场势头才趋缓。同时，加息、提高头付比例的政策接连推出，以遏制过高的房价。

“可以说公积金政策的调整路线，就是房地产市场三年来的走势。”一位业内人士说。

>>链接·2008年和2010年公积金贷款政策变化

2008年9月16日起，1至5年的公积金贷款利率由原先的4.77%下调至4.59%，5至30年贷款利率由原先的5.22%下调至5.13%。

2008年10月27日，公积金贷款利率再次下调0.27个百分点，其中5年期以上贷款利率下降至4.59%。

2008年11月27日，5年以下（含）公积金贷款利率将从4.05%下调到3.51%；5年以上贷款利率从4.59%降至4.05%。

2008年12月25日，5年以下(含)公积金贷款利率将从3.51%下调至3.33%。5年以上贷款利率从4.05%降至3.87%。年内数次调息后，公积金5年期以下的贷款利息已降了1.44%，5年期以上贷款利息已降了1.35%，降幅在25%至30%之间。

2010年3月1日起，“二套房”公积金贷款头付款比例不得低于40%。

2010年5月5日，二套房头付比例提高至五成，暂停向第三套房发放贷款。

2010年10月21日，贷款利率5年期以下(含5年)上调0.17个百分点至3.50%，5年期以上上调0.18个百分点至4.05%。

2010年11月3日，二套房公积金个人住房贷款头付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期头套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。

(作者：翟烜 高晨)