二套房政策调整有三个前提 购房前要理性

据《新京报》报道，日前，住房和城乡建设部官员透露，和地方会更有力地调整政策，促进住房消费，其中包括二套房政策。

所谓的二套房政策，虽然包括税费政策，但主要是指房贷政策。但房贷政策如何调整，权力实际上是在央行和银监会手里。所以，住房和城乡建设部官员对于二套房政策如何调整以及何时调整，并不能作出准确的判断，因而在这个新闻中，该官员没有详细的交代。

二套房政策的确对楼市影响甚大。可以说，始于2007年底的中国楼市的这轮深度调整，转折点就是二套房房贷门槛的提高，由于利用银行贷款投机炒房的行为被抑制，楼市才出现了炒房人纷纷抛房、购房人多数观望、房价明显回落的现象。今年下半年以来，一些人呼吁救市，主要是呼吁给二套房贷松绑。可见二套房政策举足轻重。

虽然，二套房政策调整的权力主要在金融监管部门手里，但住房和城乡建设部官员的公开表态，还是释放出一些信号，即二套房贷政策可能松绑。依笔者之见，即便从扩大内需的角度考虑，二套房政策有调整的必要，但需要满足如下三个条件。

头先，排除房贷风险之后才能调整二套房政策。2007年9月27日金融监管部门之所以提高二套房的房贷门槛，外因是美国次贷危机爆发，内因是我国房贷违约率上升。为此，央行和建行的研究报告，不约而同指向了房贷风险 我国住房按揭贷款正步入违约高风险期。

值得注意的是，央行于今年发布个人房贷新政后，银监会又发出紧急通知要求加强个人房贷风险管理。这意味着房贷依然存在风险。如果在房贷风险没有排除的情况下仓促调整二套房政策的话，无疑会进一步加剧房贷风险，反而不利于金融稳定和扩大内需。

其次，二套房概念搞清楚之后才能调整二套房政策。二套房一直没有明确的定义，去年在实际操作中先后出现过四个版本，相当混乱。今年因为改善型住房定义不明确等原因，各家商业银行难以操作，房贷业务一度暂停。如果二套房概念不清，就会影响房贷政策的公平和效率。

再者，现有救市政策效果不理想时才能调整二套房政策。今年下半年以来，从到地方先后都出台了不少救楼市的政策，涉及房地产开发与销售的方方面面。无疑，这些政策效果显现需要一个过程。只有观察后确认其他政策效果不理想，才可以调整二套房政策。这是因为，利好政策太多的话，不利于楼市健康平稳发展。

住房和城乡建设部这位官员称，目前已出台的购购头套90平方米以下自住商品房减免契税等政策已经产生利好。因此，二套房政策如何调整以及何时调整，较好再等等看，不宜仓促出手。在经济气候多变的今天，理性、谨慎尤为重要。

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