除了北京、上海、天津等城市出现“价涨量跌”甚至“量价齐跌”态势外，统计数据还显示，珠三角区域９月份以来的楼市调整态势较为明显，土地市场表现在城市间差异较大，新房市场“量跌价升”，大户型及豪宅产品成交火爆，中小户型成交量下滑，普通住宅市场中投资客数量下降，部分投资客开始持币观望。

政策调整所致？

“三季度政策频出，购房者心理受到的影响已经开始累积。”１０月１９日，香港美联物业北京公司市场总监张大伟在接受中国经济时报记者采访时表示，以北京楼市为例，北京在三季度出现了从到地方的系列政策调整。例如：７月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动；银监会收紧二套房贷政策；国税总局加强监控房地产市场税收问题；银监会８４号文的出台。

他对本报记者表示，这一系列政策以二套房贷收紧和银监会８４号文的影响为。本次楼市成交高峰产生的基础——交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的趋向。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是９月份以来北京楼市价格出现下滑的主要原因。

房地产高端经济师章林晓在接受中国经济时报记者采访时认为，９月份以来北京、上海等一线城市的楼市，从上半年的火爆行情演变到现在的价涨量跌甚至是量价齐跌，主要是楼市迅猛“去库存化”后的结果。

“今年三四月份过后，一线城市的楼市从回暖走向炽热，出乎业内外许多人的意料，让众多购房者措手不及，全国许多城市特别是北京、上海等一线城市的楼市去库存化进程非常迅速。”他告诉本报记者，一个城市的楼市去库存化到一定程度时，往往会先后出现量跌价涨和量价齐跌现象。

他进一步解释道：去库存化过程，可以说是一个从供大于求趋向供求平衡乃至供小于求的过程。本轮楼市从回暖直至火爆，起始于开发商的打折促销，高潮于需求量的迅猛提升，于是就一路量价齐涨，一直持续到楼市库存逼近合理库存警戒线附近，由于供应跟不上需求的增长，因此就难免会出现量跌价涨现象。

那么，在量跌价涨之后，为什么会出现量价齐跌现象？他认为，关键在于两点：一是开发商在快速去库存化过程中，获得了充足的资金，有了捂盘惜售的能力。二是开发商捂盘惜售的往往是相对较好的楼盘，而愿意出售的往往是区位、配套等相对较差、过去销售不畅的楼盘，于是在成交量下滑的同时，成交的平均价格也下来了，这种平均价格的下跌给人的其实是一种错觉，而实际上同区域、同楼盘、同品质的房子的价格往往并没有什么下降。

和其他业内观点不同，中原地产投资顾问部总经理张坤昱１９日在接受中国经济时报记者采访时认为，以北京为例，从９月份以来，尤其是十一期间，楼市成交量下跌比较多，但这是由于特殊原因造成的。

“一是今年的十一假期时间比较长，很多人选择外出旅游，而非购房，这跟人们的消费习惯有关。”她对本报记者表示，二是今年国庆期间北京有很多地方戒严，人们很多地方去不了，因此很多楼盘的开盘活动也推迟了。

“我觉得现在大家购购房子的热情依然很高。”张坤昱对本报记者透露，以中原地产代理的楼盘“美立方”为例，上周六开盘，均价１２３００元每平方米，总共推出７００多套房源，８０００多人有意向购购，开盘当天就销售一空。另外，中原地产代理的其它项目如海棠、圣世一品等楼盘，开盘情况依然十分火爆。

房价高企制约自住消费

美联物业市场总监张大伟告诉本报记者，９月楼市成交均价已经基本达到顶点，楼市购方的承受力在经过５０％以上的价格上涨后，短期内已经到达顶点。

“头先是开发商心态发生变化。”张大伟说，受到楼市成交量的持续下跌，加之宏观政策的微调，包括二套房贷收紧的影响，未来市场走向增加了非常多的不确定因素，从８月开始北京楼市集中推盘可以明显看出开发商对后期市场的不确定心理，部分楼盘出现打折现象。

他表示，市场需求出现观望，房价的高企制约了自住消费的持续释放，而二套房贷的重新收紧不仅抑制了楼市部分改善性需求，银监会的８４号文更是发出了调控的信号，将可能影响到楼市主流消费群，即改善性和投资性需求对市场预期的信心出现不足。

“置业链条也出现了脱节。”他告诉本报记者，一直以来市场上对刚性需求存在误解，真正的刚性需求有两个指标：必须购、购得起。而现在的北京商品房市场可以说无任何刚性需求。３０％左右的改善性需求加上７０％的投资性需求构成了目前商品房市场的需求。平均总价１８０万元的商品房市场与平均总价１２０万元的二手房市场已经彻底拉开距离。

“一个良性发展的市场应该是二手房市场与商品房市场出现升级换代。改善性需求卖了二手房给刚性需求，购购商品房自住，投资需求购购二手房或者商品房的中小户型出租获利。年轻人群租赁二手房。这应该是一个完整的理性置业链条。而现在市场已经在高房价的影响下出现了明显的非理性趋势。”张大伟说。

(作者：王松才)