金九过半，房市的热闹再次引发众人乃至高层的关注。 总理在2010夏季达沃斯论坛上重申：“稳定房价和提供住房保障是各级政府的重要职责。”参加论坛的大腕们也均表示此轮房地产调控并未结束。

尽管如此，当前楼市的万象还是让人们有些看不明白：一边是各大房企8月份乃至全年一片欣欣向荣的销售，另一边却是对后市不确定、由少数几个“老大”率先实行的促销打折行动；而房价似乎一直都在矛盾中徘徊，在还未下调到预期之底部时，又杀了个回马枪，全国统计的8月楼市成交价仍在涨；近日某一线城市统计局因统计与实际相差甚远暂停发布二手房数据，又引来更多猜疑。房价到底是跌是涨？房地产市场回暖是实是虚？记者近日走访了部分楼盘，并通过与业内人士及专家访谈，试图探寻市场真相，揭示楼市调控之本质。

　成交量：升还是降？个盘发力促销量回暖

记者的朋友小苏看中了北京西长安街玉泉路附近的某项目已经很长时间了，2008年该项目一期开盘时小苏就报名登记了，可当时并未幸运摇到号。事隔两年，该项目较后一期上周五又一次现场摇号。这一期共246套房，可报名注册的有3000多人。小苏告诉记者，她动员了5位亲戚朋友共同登记排号，可较终还是“没购到”。小苏纳闷地说：“不是说很多楼盘零成交嘛，为啥我想购的楼却成了‘日光盘’？”9月15日，记者联系售楼处，得到的答复是“开盘当天就卖光了，而且购房者都已交了10万元定金，退单的可能性也不大。”

这样的情形已不 于某几家楼盘。根据北京房地产交易管理网数据统计显示，9月上旬商品期房网上签约日均达322套，接近2010年4月日均住宅成交较高的331套。

与商品房类似，二手房数据也在9月上旬出现了明显的上涨，北京二手房总成交达到了5322套，住宅达4992套，环比分别上涨了44.66%和53%。从各地媒体的报道来看，南京、上海、广州等城市二手房成交量都有不同程度的攀升。

9月9日上午8点半，北京海淀地税局门前，正在排队的约有七八十人，还有人正陆续前来。“现在每天来排队的比前两个月又多了起来。”保安的话似乎证明二手房交易开始“热”起来了。同日上午，记者在双榆树的二手房过户大厅看到了同样的热闹情景。置业顾问小黄说：“较近一段时间办理缴税、过户的又多了，但比起年初还是少了很多。”

成交量上升是否意味着楼市回暖？北京中原地产市场研究部张大伟认为，从7月初到现在，市场开始了新政后的次成交量探底回升。但应该注意到，头先，低价楼盘的热销导致了销售数据的上涨。根据北京房地产交易管理网统计显示，9月1日至12日，北京预售的项目合计85个，依然有31个项目在此期间为零签约，签约大部分集中在少数几个低价盘项目中。其次，供应量的加大也是成交量走高的主要因素，像万科仅在北京就有上千套的新增供应，大部分开发商都在筹备近期开盘。成交量的回升说明有大量的需求已经入市，但是在政策并未松动的情况下，市场不存在全面回暖的基础。

中国社科院工经所教授曹建海也表示，稍加留意不难发现，销量的回暖与部分低价入市的个盘拉动是紧密相联的，因此回暖与否还有待观察。

成交价：跌还是涨？合理定价打动刚需

在成交量走高的带动下，一些开发商和房主甚至酝酿着提价，这一现象导致了较近楼市出现了新政后较复杂的情况。房价会否随着成交量的上升而逆市上涨成为较受关注的问题。

上述玉泉路项目，新盘报价26000元/平方米，周边二手房报价都在30000元/平方米左右。中原地产统计，在9月前12天，签约超过30套的项目除一个项目成交均价为20695元/平方米，其他7个项目成交均价都低于20000元/平方米。张大伟说，低价热销、高价滞销已经成为市场的普遍情况，这将使得部分开发商只能选择低价求售。

一年前曾以31700万元拿到昌平某地块的开发商，在当时接受记者采访时曾表示：“这个项目我们争取今年底明年初推向市场。”事实上，该项目已于今年6月中旬开盘，项目二期也将于近日开盘。日前记者再次采访到这位开发商，他告诉记者：“这个价位比较适中，所以销售成绩不错，已售出70%。”他认为，在房地产调控的关键时期，开发商普遍不愿定高价了，定价主要是基于成本考虑，而地段优越、交通便利再加上合理的定价才是打动“刚需”、提升成交量的主要动力。记者注意到，该地块当初的楼面价格为4482元/平方米，而此项目开盘均价为17000元/平方米。据其介绍，二期开盘价普遍高于一期，所以该项目二期开盘价将为18000元/平方米，这个价与周边二手房价相当。

部分地区房价的松动吸引了不少“刚需”。在海淀地税局门口，记者随机采访了10位正在等待办理业务的购房人，其中有8位是结婚用房或是为子女购房，有两位属于卖小换大的改善型购房。北京链家地产置业顾问小黄说：“新政已经持续近5个月，积压了很多刚性需求，而这部分购房者的购房需求比较迫切，市场一旦出现低价盘，就会很容易拉动需求。”

那么，作为楼市的风向标，成交量持续上涨，二手房业主及开发商会否出现逆势提价的行为？张大伟分析认为，市场成交量继续上涨，价格会面临上涨压力。但目前价格不论是商品房还是二手房依然处于高位，在政策没有放松甚至存在收紧预期的情况下，价格很难上涨。还有专家表示，虽然近期交易量有所上升，但主要是由部分低价入市的个盘拉动，整体销售并不理想，以当前的成交量还难以支撑房价上涨。

曹建海认为，今后的房地产业发展，按照现在开发商暴利模式肯定是难以为继的，房价还有降价的空间。他以目前的空置率计算以及房价下跌50%至60%的房贷压力测试结果来判断，中国所有城镇的房价将从2010年的较高点回落40%至50%。

值得注意的是，号称“史上较严厉”的楼市调控已有将近5个月，但部分地区房价并未出现预期中的下跌，部分二、三线城市的房价基本上是稳中有微升。对此，部分开发商和专家对记者坦言，大城市较核心地区的房价肯定难降，因为城区已经快没有地皮了，而大城市的郊区地段新开盘房价下跌了20%左右。

　争议声：回暖与调控？促良性发展才是调控目的

“现在成交量开始回升了，房价马上会再涨的，快购吧。”一位房产中介跟客户这样说道。在他们眼中，房价就好像跷跷板，调控一“压”就降，一“松”则又起。房市调控如何走出“一压就降一放则起”的怪圈？

国务院参事、国务院发展研究金融研究所所长夏斌曾对本报记者说：“当前中国的房价，绝不会越调控涨得越快，现在关键是要寻找到一个能使房市趋于良性循环的调控思路，敢于调控。”

我们看到，当前房市的调控综合了土地、财政、金融等多部门、多项政策的配合。在金融政策方面，银行各种房贷政策相继收紧，近期加息传闻也传得惟妙惟肖。我们看到，购房优惠利率退出已经成为现实，从8月初对套房认定标准确定为认房又认贷开始，金融政策又开始了一次全面收紧。据北京中原地产统计显示，目前北京八成银行已经基本取消了头套房的七折优惠利率，大部分执行八五折优惠利率，而套房更是严格执行头付五成、利率1.1倍的政策。张大伟计算，相比较新政前，同样贷款20年80万元，即使套房，也需要多支付92691元的利息。

中国人民大学商学院副教授况伟大认为，较近市场的反弹，很可能是短期行为，楼市调控不可能半途而废，事实上已进入到关键时期。房地产调控不仅调的是房价问题，还应兼顾经济发展的短期目标和长期目标，应使房地产市场回归健康发展的轨道。

在近期召开的2010夏季达沃斯论坛上，专家普遍表示此轮调控并没有结束。头创置业董事长刘晓光说：“楼市调控尚未见底。现在很多政策已经实施，对楼市的房价控制是有效的，但现在楼市的交易量还没有达到正常水平。”上海金融学院院长陆红军表示，住房在中国既是社会问题，又是金融问题和产业问题。他认为，过多的流动性和国际热钱的涌入对房价起到了推波助澜的作用，因此房市调控应解决金融市场产生的“困惑”。

不能否认的是，楼市调控政策实施以来已经达到了一定的效果，投机需求以及过快上涨的房价得到了遏制，土地政策更加规范，建设保障性住房的力度也在不断加大，相信我国房地产市场较终会走向健康发展的轨道。

(作者：胡萍)