四大银行在一二线部分城市上调了首套房贷利率后，近两个月，上调首套房利率的大潮已经蔓延到了全国各地。热点城市正全面进入房贷低折扣甚至“零折扣”时代。对此，相关*新报告认为，目前基本确认当前全国个人购房杠杆已步入下行通道。

    房贷折扣难觅踪影 个人购房杠杆步入下行通道

    来自融360的统计数据显示：6月全国首套房平均利率为4.89%，已接近基准利率，环比上升超过3%;其中，超八成的银行无利率优惠，32家银行执行基准利率上浮，为基准利率的1.05到1.2倍不等。

    在实际中，这样的政策已不折不扣的落在了实处。山西太原的一个售楼处，销售人员告诉记者，房贷折扣如今已经难觅踪影：“从今年四月开始，所有房贷折扣就全部停止了，银行这块只能是执行基准利率。”

    而在上海，还有部分银行调高了首套房房贷利率。上海某银行房贷经理周先生说：“现在首套房利率都要上浮10%，我估计以后还会更严。”

    房贷利率全面上升，一个直观影响就是，降低了楼市里个人购房的杠杆率。也就是说，借钱买房炒房的门槛和成本都大大提高。

    *新的一系列数据也佐证了楼市调控政策的实施效果：二季度个人住房贷款余额同比下降7%，全国居民购房杠杆率也出现拐点，二季度回落到43.9%。

    相关报告认为，这体现了部分城市去年3季度以来提高*低首付比例、降低公积金提取额度等信贷政策的有效性，也反映了在政府限价政策下，开发商倾向于优先将房源出售给全款购房者的现象。 房地产专家韩世同说，这也意味着，过去个人通过贷款加杠杆购房的楼市模式已出现明显的变化。

    韩世同认为：“借钱买房早已经成一个普遍现象。现在它呈现下行，我觉得几乎必然的杠杆比会开始出现拐点。其实现在有很多城市，买了房以后能不能借得到款?放款时间有多长?都是不确定的。而且个人还贷的利率不断在提升，二套房现在上浮20%甚至40%。这说明整体个人房贷方面还是存在一个不断缩紧的趋势。”

    房贷利率已进入历史*严时期 但停贷不可能

    从目前的情况来看，个人贷款购房，也就是购房杠杆下降的一个重要原因是，我国房贷利率已经进入历史*严时期。从减少折扣、提升首付，到全面认房又认贷，再到购房贷款利率全面回归基准以上。那么接下来会不会出现一些购房者所担心的停贷呢?中原地产市场总监张大伟分析，虽然房贷在步步收紧，但房贷仍是大部分银行的优质业务，不可能出现停贷的现象。

    张大伟说，“对银行来说没有必要停贷，它可以把利率提高。一方面其实是银行利率上行，这是趋势，房贷的难度越来越大。另外从银行角度来说，停贷是非常大的决策转变，过去，特别是*近两三年，房贷是主流银行的主要资产主要信贷形式，占比即使是*近有所收紧，也大概在30%以上。如果直接停贷会误导市场制造恐慌。”

    降杠杆推进 全国房价涨幅还将继续回落

    比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势，会发现，居民杠杆与房价总体呈现正相关关系。比如，2015年3月起，居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势，房价指数季度环比在去年3季度见顶，居民住房杠杆则在今年1季度见顶。而在今年3月份，一部分三四线城市出台调控之后，2季度居民杠杆明显回落。相关研究院预测，年底个人购房杠杆率有可能会下降到2008年以来历史平均水平33%。

    伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为，随着降杠杆的推进，全国房价涨幅还将继续回落：“因为前期房价的快速上涨跟杠杆率高有一定的关系。杠杆率下降以后，从现在实际数据来看，有些城市已经在下降，有些城市是涨幅收窄。随着杠杆率的下降，我觉得从全国房价整体来看，涨幅收窄或者稳中有降是一个大概率事件，恐怕这也是我们这轮政策调控的一个很重要的目的。”

    从目前的情况来看，楼市降杠杆已取得成效，个人购房杠杆率步入下行通道，房价涨幅也有望继续回落。不过，有观点指出，在抑制炒房投机行为的同时，不宜对首套房利率上浮实行一刀切，从而误伤合理的刚需群体。在厦门大学金圆研究院理事长戴亦一看来，金融机构在房贷政策上应区别对待各种购房者，支持购买首套房刚需客户的积极性。

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