进入5月历史销售旺季，各地楼市成交量捷报频传。业内人士认为，5月前三周全国新房市场表现出三个鲜明特点：全国房价趋于稳定，刚需购房者入市积极性提高；多个城市调控政策微调，有效促进刚需入市；央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现。

　　随着5月份多地楼市成交量在政策利好的作用下开始明显上升，担心楼市调控会在攻坚阶段毁于地方政府政策“微调”的声音也屡见报端。

　　全国十大城市5月前3周成交5.6万套 与4月同期相比涨22.6%

　　根据链家地产市场研究部向中新网房产频道提供的统计数据显示，5月前3周,包括北京、上海、广州、深圳、沈阳、杭州、南京、青岛、重庆、成都在内的全国十大城市新房成交量为56513套，比4月同期上涨22.6%。其中，除深圳外的9个城市新房成交量均比4月同期出现不同涨幅，不仅北京、上海、广州、沈阳、杭州、青岛、重庆和成都的涨幅均超一成，广州和青岛涨幅甚至超七成。

　　对于广州、青岛新房成交量环比出现高涨幅，链家地产陈雪向中新网房产频道分析认为，这主要由于广州和青岛前期的成交量基数较小：广州4月单周仅成交约1000套左右，而青岛4月单周也仅800套左右。另一方面，五一小长假后市场价格趋于稳定，降幅已符合购房者的价格预期，因此入市动力增强。

　　陈雪认为，从5月前3周的成交数据来看，八成城市成交量与4月同期相比均出现10%以上的涨幅，表明全国楼市已正式步入5月份的历史销售旺季，由于网签数据的延后性，五一黄金周的促销效应集中表现在5月周的成交高涨，而第三周成交量也已趋于高位稳定状态。

　　一方面是成交量的上涨，另一方面，从国家统计局发布的新建商品房价格来看，6个城市价格降幅环比收窄，新房价格开始处于降幅趋缓的下行通道。

　　陈雪认为，当前全国整体房价趋于稳定，阶段性价格触底，刚需购房者对短期内房价继续下行的预期信心不足，因此入市积极性提高，观望需求逐渐得以释放。与此同时，以扬州为代表的多个城市出现楼市政策微调，对刚需支持力度均有不同程度的增加，如放宽公积金政策等，有效促进了刚需入市。此外，近日央行年内再次下调存款准备金率，对房地产行业的影响将会逐步显现，在未来一段时间内，可能会使信贷优惠进一步加大，整体市场需求将会保持稳步释放的趋势。

　　地方政策“微调”频频 “保刚需”会否推升房价？

　　楼市成交量的上涨虽然与房价的持续回落不无关系，但是类似头套房贷利率优惠、提高公积金贷款额度等针对“刚需”的利好政策无疑也是刺激购房者从“观望”到“入市”的强劲推动力。

　　不过，尽管地方政府为楼市政策的“微调”打上了“保刚需”的鲜明旗号，却仍然无法摆脱“与博弈调控底线”的嫌疑，一些“新政”更是引来无数质疑。与此同时，市场各方也开始担心，如果刚需集中入市，会不会让正处于下行通道的楼市，重新“红火”起来，进而推高房价？

　　日前，江苏扬州出台规定，对个人新购购的成品住房，给予房款4‰—6‰不等的奖励。尽管扬州方面称，政策是为了鼓励市民购购精 ，推动住宅产业化和建筑节能，但仍然未能平息公众对于此举意在“救市”的猜测和质疑。

　　不过据南京晨报5月21日报道，近日，住建部官员头次公开表态称扬州购房新政和“救市”无关，扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。

　　而在扬州之前，佛山明文放松限购、成都暗自放松限购、中山“限价”、芜湖新政等则均因与“限购”原则相悖变成了短命政策。

　　相比之下，北京、天津等严格限购的城市，通过调整普通住宅认定标准及减税等措施，减轻了以自住为目的的刚性购房需求税费负担，政策微调后则得以继续执行。

　　业内人士认为，由此可以看出，只要限购、限贷不松动，仅是对头套房、自住型需求给予更多支持，政策微调是被认可的。

　　据媒体报道称，从去年8月至今年5月10日，全国共有30多个城市出台了包括减免购房契税或退税、调整头套房贷利率、改变普通住房价格标准、提高公积金贷款额度、重启购房入户政策、补贴头次置业、放松限购条件、土地松绑等楼市“新政”。其中，在少数地方新政“流产”的同时，超八成新政已悄然通过执行。涉及的城市既有北京、上海、广州这样的一线城市，也有增城、象山、从化这样的三四线城市。

　　地方政府动作频频，而对于政策微调会否推升房价的担忧，人民日报在5月14的报道中指出，各地纷纷出台支持刚需的政策，尤其是今年以来银行的信贷比较宽松，为市场释放了流动性。同时，包括恢复头套房贷利率优惠在内的措施，降低了购房者的购房成本，的确有推动房价反弹的风险。这些政策，对购房者预期的改变巨大，很多持币观望的购房者，会担心房价反弹而着急入市，从而推高房价。

　　但是纵观各地调控，大多是“限购”和“限价”两种手段。限购的城市，已将炒房客排除在外，即使刚需能够推动商品房销售价格，推动也有限，不太可能激起市场大的波澜；但对于一些限价的城市，或者没有采取房地产调控政策的城市，则需要谨慎，因为政策本身还没有厘清市场上的投机行为。

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