两极放量挤开产品梯次

尽管不少区域2008年的地产投资涨幅有所下调，但2009年新入市产品仍不是个小数目，加之去年存量，扎堆竞争难以避免。统计显示，上海今年预期上市的新建住宅楼盘达165个，计2237万平方米，远远高出去年1230万平方米的新推楼盘，波高峰将在3月份到来。而对于近邻的杭州，今年将新增住宅481.86万平方米，加上存量住宅410万平方米，2009年杭州主城区商品住宅总体供应量是去年的近1.5倍。深圳、成都、杭州等地商品住宅供应同样丰富。

另外，经过一段建设周期，各地保障房的供应今年也将迎来高峰。北京2008、2009年相继开工800、850万平米的保障性住房已经在去年三季度开始陆续供应，今年北京计划新建住房为2830万平方米，其中保障性住房所占比例为43%；上海全年新增廉租家庭也高达2万户。有消息透露，继去年第四季度1000亿元新增投资后，政府已悄然启动新的1300亿元投资计划，其中分配给保障性住房建设的是280亿元，确保未来政策房的占有总量。可以预见，2009年保障房供对周边商品房形成了冲击将越来越大，事实上，2008年北京楼市在不少时间段上，保障房的成交都占据半壁江山以上。分析人士表示，在产品扎堆竞争的大局下，销售形势严峻，2009年开发商必须在产品创新上做足功夫，包括建筑品质、科技含量、市场定位及其服务力度等，既要在商品房竞争中形成一定差异，又要避免与政策房出现显著"重叠"。

09悬疑

等级消费何时形成？

2008年，善变的楼市让曾经光彩照人的"限价房"尴尬不已，价格杠杆分流市场需求。2009年迫于市场存量、增量以及保障房的竞争压力，楼市产品必将深刻分化，在品质、科技含量、服务水平等多方面，商品房与政策房、商品房的同种和异种产品类型之间有望快速形成梯度分布。而对于消费者来说，是否按照楼市产品的梯次分布形成等级消费格局则完全取决于地产商们的营销策略。

毫无疑问的是楼价回归的幅度肯定与产品类型相关联，并且也呈现差级现象，开发商能否找到与其他产品尤其是政策房保持合理距离的价格回归终点，以打消诸多置业者对他们的观望等待，是楼市等级消费能否成熟的关键所在。

购方市场竞争尤为残酷

中国指数研究院日前公布的报告指出，1998年以来我国土地购置未开发面积达11.9亿平方米，以前三年平均销售面积来粗略估计，这些土地需要三年半的时间才能全部消化。中国指数研究院指数研究总监张化学日前也具体透露，去年前11个月施工面积达25.5亿平方米，相当于前三年平均销售面积的近4倍，因此尽管供应指标涨幅回调，但市场供应压力仍较大。以北京为例，2008北京商品房销售面积比上年下降38.6%，销售商品住宅面积同比下降40.4%，仅一千多万平方米，这个基数与今年新建的2830万平方米住房和522.7万平方米住宅空置面积(截止去年12月末)相比，可谓差距悬殊。上海的情况也不容乐观，2008年1-11月，全市商品住宅供求比1：0.71，而前一年同期为1：1.62，2009年预计供大于求的形势将更为严峻，购方市场格局难改。

鉴于对供求形势的担忧及出台大力度的后续政策信号不强，曾经犹豫过的地产商纷纷走出观望，不断加大优惠幅度，业届预测，各地楼市在三、四月份将进入竞争高峰，价格战更为激烈。在届"张培刚发展经济学杰出成果奖暨中国经济发展论坛"上，中科院数学与系统科学研究院研究员陈锡康更是给出具体数字：今年房价总的趋势为低速下降走势，全国平均下降8%到10%，而部分大城市可能下降15%到20%。与陈锡康观点一致的是，投资银行高盛发布的研究报告也认为，今年楼价将由原来下跌5%到10%提高至下跌10%到15%。事实上，以万科为头的"快售派"始终在坚持着"现金为王"的营销战略，不久前，王石再度表态，"根据宏观调控，坚决去调价。"这被业内人士看作是万科今年降价的伏笔。

09悬疑

谁的价格将较坚挺？

2008年，各大城市外郊等区域楼盘依靠一定程度的价格下调成为"成交大户"，而城区的小户型，则在稳定且不菲的租金收益支撑下，价格保持相对坚挺。种种迹象表明，2009年，城区小户"坚挺王"的地位将受到改善性住房的极大挑战。

去年12月发布的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》给予了改善性住房更多关注，明确了国家鼓励改善型购房的导向。中国指数研究院的预测：2009年国家将进一步出台鼓励改善型购房的政策，多方位满足改善型购房的需求，改善型购房将成为今年楼市的生力军。在此背景下，2009年楼市消费结构将出现明显变化，进而会影响各种产品类型的价格走势。假若牛年楼市新格局成型，中高端楼盘价格可望相对企稳。

成交上扬更具价格弹性

虽然春节黄金周的成交数据犹如各地媒体所报道的那样并未"牛气冲天"，但更多业内人士倾向于将其归因于成交数据的统计滞后。节后，大部分城市成交迅速恢复甚至超过节前水平，以近几日为例，上海8日、9日和10日的商品房成交分别为279套、486套、586套，呈明显的上升趋势；北京这三日签约的住宅期房和现房总套数分别为225套、191套、285套，与2007年北京住宅的337套日均成交逐步接近。成交的稳步回暖说明在新政的刺激下，楼市对价格变动已经步入"敏感区域"，成交的价格弹性较大。

事实上，从去年下半年国家购房利率新政出台以来，大部分区域楼市成交随价格的下探开始出现恢复性上升。借此"出货良机"，各大地产企业纷纷加强促销攻势。万科2月9日公布的1月销售数据显示，万科1月实现销售面积28.6万平方米，销售金额21.9亿元，分别比2008年同期增长24.2%和18.6%。万科方面表示，1月份销售结果仍然体现出以自住需求为主的特征。包括万科、富力、世茂在内的地产龙头企业，都纷纷宣布今年的销售目标将会高于去年。其中富力地产的销售目标增幅较为显著，从220亿元的金额增加到160亿元，除了上述已公布销售计划的房企外，其余大多数房企暂时仍然没有明确今年的销售任务和指标，但是都明确表示今年的销售量将会较去年增加不少，并且不再通过提高楼盘售价来增加销售业绩，而是通过提高销售量实现销售目标。

有机构预测，2009年楼市的总体形势要好过2008年2009年楼市总体成交增幅将超5%，尤其是城郊区域，仍将保持活跃态势。

09悬疑

成交能否超过2007？

2009年楼市成交将较去年有所改善已被不少业内人士认同，特别值得指出的是，节后城市日成交套数稳步上扬，许多区域已经接近2007年日均水平，由此，有地产商甚至乐观地认为2009年楼市总体成交将创2006年以来新高。

不可否认的是，在当前格局下，若开发商进一步调底价格门槛，成交有望继续显著上升，创造新的记录，甚至超过2007年水平。但其中一个不确定的因素也在随时充当"逆反角色"。金融风暴对实体经济会有多大影响？进而降低可支配收入；价格、信贷成本等入市门槛还有多少下调的空间？这不是2007年所面临的局势，也不是一个短期就能见分晓的命题，但两者的"同减"特点让未来的置业成本有了更多的相对性，换句话说，未来楼市成交能否持续随价格的下探而跃至新高，不光由开发商营销策略和销售目标所左右，还得看经济大环境所作用的购购力，存在诸多不确定性。

投资超销售加速行业兼并

2008年前三季度从紧的货币政策让大部分房地产企业都感到了资金的压力。但这种压力不完全是企业没有资金，而是销售收入无法承担这么大规模的投资，行业资金循环受阻。中国指数研究院的报告显示，2008年1-11月房地产企业销售额低于投资额7285亿元。而其他年份一般当年就可用销售收回投资，2007年1-11月销售额高于投资额2371亿元，2006年1-12月销售额超过投资额1127亿元。近期沪深两市公布的40家房地产上市公司2008年业绩预告也应证了这一点，"报忧"公司逾四成，预增公司中多数增幅趋缓。其中万科累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，同比分别减少9.2%和8.6%。与年初制定的销售目标相比，仅实现了68%。金地集团销售金额114.03亿元，仅实现年初销售目标的63%。业内人士指出，受结算制度影响，房地产行业2008年年报业绩依然有保障，但增幅放缓已成定局；销售下降、资金紧张以及高价存货将使行业今后业绩"亮起红灯"。

"尽管楼市近期成交随价格的下调而回升明显，但总的大势仍然没有得到根本性改变，一个总结的规律是：以前正常的现金回返速度计算，楼市也必须等待半年后才会出现资金改善。这说明在2009年内，资金困局依然会伴随房企，激烈淘汰必将上演。"有分析人士直言。SOHO中国董事长潘石屹则将行业洗牌与楼市见底相联系，他认为2009年中国房地产市场仍会比较低迷，资金问题仍将困扰房地产企业。"一批在过去几年犯了错的房地产商兼并和重组，将是楼市'见底'的标志，也是让房地产回到正确发展道路上的标志。"潘石屹说。

09悬疑

谁能在洗礼中崛起？

去年1-11月地产开发投资的自筹资金同比增长了30.9%，这与企业债的大量发行密不可分。富力地产董事长李思廉日前就透露，富力拟5月前发行60亿内地公司债，同时坊间盛传富力将再度拿地。与之相反的是，中新地产日前曝出1.5亿票息违约，头现上市房企资金链断裂。同为上市房企，却面临着完全不同的生存环境和命运。

有业内人士分析："2009年将遭遇淘汰的房企不以大小而论，大房企引以为傲的规模优势可能意味着更长的战线，更多的资金需求；其次，面临洗牌的地产商也不能单以资金渠道宽窄来判断，因为先前若大量高价囤地透支，庞大的开工量和土地储备是谁也"承受"不起来的。"从上述观点来看，判断谁的资金链条更岌岌可危很难归结于单一标准，换句话说，谁崛起、谁退场都不应感到意外。

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