预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。

　　“做商业地产就是做品牌之风”会盛行上海，上海也将成为中国商业地产的主要舞台。

　　尽管明年上海商业地产开发量将大幅增加，但上市销售面积可能会下降，造成可售物业价格上涨。

　　可选择新近开发的商业地产项目，因为随着商业地产开发技术的成熟，新近开发的商业地产项目投资风险下降。

　　房地产市场面临的严厉调控，今年冬天的房地产行业特别 “严寒”，但相对住宅的“寒彻”，商业地产颇有戏剧性地走到房地产舞台， 2010年即将结束， 2011年上海商业地产市场将如何变化？

　　一、商业地产成为主要业务

　　以国务院4月17日的 “新国十条”为标志，国内房地产市场进入重大变化期，住宅价格下降通道打开，住宅投资前景预期不明甚至悲观。在政策和市场的双重压力下，房地产市场开始变脸。2005年以来，一向处于市场次要角色的商业地产，走到房地产舞台，国际资本、国内大型房企 (包括央企和重要上市企业)的投资倾向、发展方向出现战略性变化。而作为中国商业地产价值较高的区域——上海格外受到关注。

　　万科今年8月高调宣布进军商业地产，这是企业在政策、市场双重压力下应变的一种象征。早在2004年以后，大华、绿地、合生等大型房企已经把商业地产作为业务来抓，重要的房企基本上都介入商业地产。到2010年11月前，上海介入商业地产的有万科、万达、绿地、大华、 SO－HO、合生创展、红星美凯龙，还有原来在上海比较成功的恒隆、瑞安、新世界、凯德，新近介入上海商业地产的有华润、中粮、宝龙等，正在谋局上海的有鲁商·银座、茂业等。

　　在中国房地产政策和市场的合力下，各路诸侯汇聚上海，这使2011年的上海商业地产看点纷呈，大企业将会有很多动作。

　　二、国际国内资本青睐商业

　　商业地块受到青睐，外来投资投资商业地产比重加大， 2011年会是商业地产的轮高潮之年。

　　根据统计， 2010年1至9月，全国商业地产的投资额比去年同期增长269%。近期上海推出的商业地块数量、成交价格也是近五年来较高的，这也反映了资本投资取向的变化。其中比较大的看点是万达拿下高境庙地块，继续上海城区周边地带的造城运动。SOHO拿下新天地周边商业项目，意在提高资产质量。宝龙企业迁到上海，拿下广富林地块，试图通过该项目跻身中国一线城市房地产市场。

　　除了知名企业外，其他房企也纷纷介入商业地产，其中很抢眼球的有新华传媒接手上海较出名烂尾Mall——虹桥购物乐园。证大斥资92.2亿元取得外滩金融8—1地块。再嫁的南京东路163号地块以34.1亿元为新黄浦所得等，这些主角如何动作也将成为下一年度的剧目。

　　国内外资本也明显加快进入上海商业地产的步伐，摩根斯丹利、高盛、麦格理、瑞银、美林、华平投资、软银等国际投资机构介入中国房地产，而且主要是商业地产。外资进入中国及上海商业地产有两个重要的背景：一是人民币升值，二是在亚洲经济快速增长的背景下，房地产的投资机遇。相对价格增长过快的住宅，商业受到租金收益要求的制约，更凸显稳定性，商业地产 (包括办公、酒店)更受资本关注。

　　与国际资本同步的还有国内民间资本，今年上海1—9月成交商铺面积173万平方米，为近年同期的成交面积。由于宏观调控目标是住宅，商业地产的投资属性进一步得到确认。加上在住宅疯涨的过程中，商业物业受到冷落，商业物业有加速增长的趋势，预计2010至2011年之间上海商业物业会有不小于20%的涨幅。

　　在万达等成功项目的影响下，上海商业地产在2011年将出现品牌化、开发模式化、经营资产化的 “三化”特点。在政策和市场双重力量的作用下，企业将调整经营结构，把更多的精力放到商业地产上来。但是大部分企业对商业地产还比较陌生，这就需要企业的经营模式进行重大调整。如何调整。

　　1、项目品牌化。

　　受新天地、万达广场、大宁国际、万象城、大悦城等成功品牌项目影响，明年将会有更多企业在商业地产品牌方面花力气，如欲在上海做大影响的宝龙、在家具行业独树一帜的亿丰、闻香下马的红星·美凯龙，还有大拇指等。“做商业地产就是做品牌”之风会盛行上海，上海也将成为中国商业地产的主要舞台。

　　2、开发模式化带来收购热。

　　受万达、宝龙、新天地、万象城等商业地产开发模式影响，加上商业地产开发技术日臻成熟，上海原来有过商业成功案例的企业将深度研究，形成具有本企业特点的商业地产开发模式。而这种模式的成型，将导致明年上海商业地产地块更加紧张，商业地价上升，从而引发开发做不起来或正在开发项目收购案例的大量增加，上海商业地产市场将真正进入群雄争霸时代。

　　3、经营资产化。

　　受住宅市场调控影响，囤地风险骤然加大，加上 “商业地产越用越值钱”的特性，囤地资本将转变为持有商业物业进行资产化经营。由此判断，尽管明年上海商业地产开发量将大幅增加，但是上市销售面积可能会下降，持有物业可能占开发面积的70%以上，造成可售物业的价格上涨，加上房地产投资资本更大比例进入商业地产，预计明年上海商业物业 （商铺）因供应量减少、需求量放大而上涨。

　　根据上述分析，明年商业地产将成为上海房地产市场主要亮点，市场逐步走向规范，产品减少，资产增加，无论租金或售价的上涨步伐将从明年起加快。

　　按照目前形势判断，上海商业地产已经进入了轮热潮，作为一般投资者在下一年度如何适应这种市场的巨大变化？笔者有如下观点：

　　1、对市场准确判断。

　　本轮房地产是真抓实干，不再是 “年头抓抓，年中看看，年末放放”的局面了，而是长期的、持续性的对住宅市场进行有效管理。所以商业地产将会有较长时间受到资本关注。市场由于资金的增量，而导致价格波动、上涨，形成投资机会，加上拉动内需、零售业全面开发、外部经济改善和收入提高等，利好因素不断，商业物业基本面转好。

　　2、等待较佳交易时机。

　　商业地产明年仍将受到开发资本、国际投资资本的青睐，投资需求导致市场需求上升，由于整体经营或建立金融资产池的需求，明年市场可能进入收购完整物业的高潮期。对持有物业的个人或机构来说，明年还不是物业较佳出手时机，建议可以继续持有物业，等候竞争更加激烈的后几年再选择出手机会。

　　3、择机介入、择新而入。

　　由于商业地产的特性，上海商业地产市场上有积存多年的陈盘。对待这种存盘，在没有新的资源注入之前不要贸然进入，在判断出有新的资源 （商业品牌、实力开发商、大资本收购）注入迹象时则可择机而入，可以获得较好的。如果没有这种机遇，则择新而入。可选择新近开发的商业地产项目，因为随着商业地产开发技术的成熟，新近开发的商业地产项目投资风险下降。

　　在考虑上述因素之外，投资者还要注意一些政策风险，如物业税、商业物业的贷款条件变化等因素，使投资处于安全状态。

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