宏观调控政策威力渐显行业整合势将加速

　　对于整个中国房地产市场，2005年注定是不平凡的一年。从年初伊始，关于中国房地产市场是否过热的争论一直不绝于耳，政府宏观调控政策特别是针对房地产市场的整治措施也陆续出台，这些政策对消费者预期和整个市场格局产生了巨大影响。

　　区域性调整仍将延续

　　经过大半年的调控，房地产市场进入相持阶段，行业区域性更加明显。以上海为的长三角房价出现明显的下调，但以深圳为代表的珠三角地区有了显著的上涨，成交量也基本回到宏观调控以前的水平；北京房价和成交量则走势温和。从天津、武汉、成都等二线城市的房价走势来看，这些区域受宏观调控影响较轻，未来市场较为乐观。

　　在过去的一段时间里，政策面相对比较平静，没有大的行业政策出台，房地产市场上引起较大关注的政策主要有：一是中国人民银行发布的《第三季度货币政策执行报告》指出，我国房地产投资的增长有所减缓，央行仍会持续关注；二是上海面对连续几个月的房地产各项行业指标下滑趋势开始放松对二手房贷款的限制要求；三是深圳在房地产市场风生水起情况下，由地税局公告从11月1日起实行土地增值税。我们维持“政府对房地产行业进行调控将是一场持久战”的判断，从目前到明年中期，如市场不出现大的投机气氛，政府将适当放松土地供应，以平缓供求的波动幅度。政府未来调控的将是结构性区域性的调整，另外，利率政策也将调整，通过扩大利差的方式来控制信贷风险，促进企业的规范发展。

　　整体而言，宏观调控的目的并不在于打击房地产，而是针对市场背后的不规范活动，较终让市场朝着规范与健康的轨道上运行。因此，调控将进一步改变行业的竞争格局，有合法开发权、有资金实力和品牌、区域资源垄断优势的企业在及时调整未来发展战略和经营模式下将受惠良多。部分前几年通过借壳上市涉足房地产行业的民营企业在新形势下，因融资渠道不畅又准备不足，应变措施不利将面临生存危机。

　　关注具品牌、区域优势公司

　　随着国内房地产信贷的紧缩，加上融资为股改让道的意外因素影响，房地产企业资金压力越来越大，这就刺激了国内房地产公司纷纷调整开工计划，通过各种渠道进行融资。如万科就采取了诸如加快资金周转速度，将产品开发周期由以前的平均15个月缩小至9、10个月，减少相对“风险高危地区”占地风险，在信托渠道不畅情况下利用外资、合资和短期融资等措施，靠自身的品牌优势继续在业内扮演领跑者角色。但部分以购壳的形式进入到上市公司行列的，然后公司再进行资产置换，将房地产业务作为主营业务的公司，随着房地产行业资金密集型的特点显现，开发资金已经成为所有公司的发展瓶颈，2005年第三季度报告数据显示，各家房地产上市公司的平均资产负债率为60%以上，自有资金实力和融资能力已经成为决定企业未来发展空间的决定因素。只有完成再融资，才能在在现有基础上，有条件和能力在目前市场上进行更多的项目储备和扩大开发规模。在目前形势下，没有地区政府和信贷支持，没有事先做好风险防范措施的公司今明年收益将大打折扣。

　　值得一提的是，中国商业物业的较高收益、2008奥运概念加上人民币升值的预期使得外资进入中国的步伐在加快，各种资金纷纷以各种方式主要选择商业物业进入中国。与深圳本地的房地产企业几乎全部都是开发商品住宅的情况有别，北京房地产上市公司除了将住宅作为主要的开发产品外，还将商场物业、商业写字楼物业作为开发品种，在这方面突出代表是金融街(000402)，其在金融街区域的垄断开发作为重要的主营业务价值而被资本市场所认同，从中长期来看，仍具有保持长期稳定增长的潜力。

　　因此，可供投资者关注的房地产上市公司特点非常明显：一类是如万科、金地集团之类依靠品牌优势在调控中抗风险能力较强的公司，在二级市场上这类股票也得到机构的一致青睐，可作为优良的长期品种予以关注。另一类是如金融街、天房发展、G华发、华侨城、招商地产这些具有区域垄断优势的公司，将继续受益于未来相对乐观的区域性房地产市场，这些公司具有较好的中长期投资价值。刘强

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