建立土地一级开发市场管理制度

土地储备机构建立土地一级开发市场管理制度的目的是加强政府监管职能，促使土地一级开发市场规范有序发展。其一是土地一级开发实施方案审核制度。土地一级开发实施方案是对土地一级开发项目基本情况、成本测算、市场分析和开发进度等进行调查和分析的综合评价。方案可由土地储备机构、专家、国土局分级联审，审核内容应当包括：方案内容的完整性；方案是否符合城市规划、土地一级开发年度计划等法律法规的要求；方案的经济测算方法是否合理；工作安排是否符合逻辑顺序。其二是土地一级开发项目招投标制度。实行土地一级开发项目招投标制度，可以使土地市场从源头管理上实现规范化和专业化，土地一级开发成本构成透明化，降低土地市场暗箱操作的可能性。土地一级开发项目招标文件内容包括招标项目的技术要求、对投标人资格审查的标准、投标报价要求和评标标准等所有实质性要求以及拟签订《土地一级开发委托协议》的主要条款。其三是土地一级开发验收制度。土地储备机构会同发展改革、规划、拆迁、市政等主管部门，须严格按照计划、规划、拆迁等批准文件及《土地一级开发委托协议》的规定要求，对审核开发单位提交的拆迁结案手续、土地平整状况及市政工程等事项进行验收。

规范土地一级开发项目工作流程

土地一级开发项目工作流程是开展土地一级开发项目各项管理活动的行动指南。土地储备机构对于土地一级开发年度计划确定的土地一级开发项目，先是编制土地一级开发实施方案，然后分别向发展改革、规划部门申请办理计划、规划手续，再向国土部门申办征收、农转用手续，随后根据土地一级实施方案和经批准的计划、规划、征地等文件编制招标文件，组织完成招投标活动，并与中标人签订《土地一级开发委托协议》。中标开发企业依照《土地一级开发委托协议》约定完成征地补偿、拆迁及基础设施建设工作后，由土地储备机构会同相关部门组织验收。

加强土地一级开发工程质量管理

土地储备机构只有加强一级开发工程的专业学习，才能在一级开发招标工作中对施工内容、标准、工期及违约责任等细节明确要求，以便对一级开发工程的施工质量、工程进度等进行有效监督。

通过公开招标方式确定土地一级开发单位和一级开发成本，需要合理确定土地一级开发成本底价。土地一级开发成本底价内涵可包括：征地、拆迁补偿费及有关税费；收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；市政基础设施建设有关费用；贷款利息；一级开发过程中发生的评估、工程监理等费用及不可预见费；开发商合理利润。另外，确定土地一级开发成本底价不仅要考虑土地预期投资，还要兼顾预期销售收入。

要将土地一级开发与土地招拍挂出让严格分离。土地一级开发与土地出让是两个截然不同的阶段，是为下一步土地出让工作做准备的。一级开发企业按约定大多在土地出让后可收回投资并获得相应的。土地招拍挂出让时，投资企业和其他开发商以同样的身份，平等参与该开发地块土地使用权的竞购，确保土地出让的公开、公平、公正。

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