地王风光不再 土地出让遇冷

2008 年，在美国次贷危机所引发的全球经济恐慌的大背景下，部分依靠基金、上市等为资金主要来源渠道的开发企业感觉到了巨大压力。"地王"退地的传闻、土地流拍几乎主导了2008年整个土地交易市场，武汉亦不例外。那么应该如何客观地看待今年的土地市场?未来土地市场的发展趋势又将如何呢?

开元地产认为，无论是武汉还是全国各地的土地交易市场，均不能以惯性思维来分析。如果仅仅通过简单的土地交易数据来判断土地成交的各项指标是不合时宜的，而应结合国家经济调控的趋势来进行审视。

楼市萎靡不振，观望气候弥漫，直接影响了土地交易市场。自2008年一季度国内土地交易市场呈现低迷态势开始，流拍现象就不断上演，并逐步从一线城市蔓延至武汉这样的二线城市。2008年武汉市的土地成交率虽然达86%，事实上，已挂牌后采取延期公告的地块是没有被纳入统计范围之内。据统计，2008年武汉市城区共成交土地49宗，成交土地面积约101公顷(约1517亩)，可供建筑面积273万平方米，实现交易总金额57亿元;平均每亩土地单价约377万元/亩，平均楼面地价2100元/平方米。与去年同期比较，2008年全年土地各项指标均呈现下降态势。

如同土地流拍由一线城市逐渐感染其他城市的趋势相似，活跃在武汉土地市场上的一、二线企业较先感到了严冬的寒冷，他们纷纷放缓了步伐，甚至连那些曾经在"圈地运动"中一掷千金的地产商们也都进入了蛰伏期，对2009年拿地也不再兴趣十足。与之相反，2008年武汉土地市场上有所斩获的企业，无论是名气、规模还是发展现状似乎都是些曾经名不见经传的中小型开发商。

另一个较明显的现象是，今年的土地市场中，多元化经营以及稳健发展型的开发企业获得了较好的发展机遇，他们不论是择优地而取之，或是择优企而并之，均能进退自如。而单一住宅复制模式发展的企业，除以降价作为先进换取现金的手段外，几乎无力应对目前形势，更别说展开企业自身调整。此种现象预示着，当本轮经济周期进入扩张期时，不同的企业后续发展的差距将越来越大。

2007年"面粉贵过面包"的价格怪圈，终于在2008年彻底被打破了，较典型的案例当属上半年京汉大道成交的地块。该地块较终以6108元/平方米的价格成交，相比2007年同地段、同区域地块楼面地价下降了11%。同时，2008年武汉房地产市场不同区域地价出现了明显的分化，区域基本不变，而2007年涨幅过大的区域如光谷则出现明显调整，价格回调幅度较大。

开元认为，这主要与房地产市场持续疲软有关。今年开发企业对土地市场价格的预期发生了变化，纷纷放缓了拿地节奏，而成交的土地也基本上是被开发商以底价收入囊中。2008年武汉土地市场成交的土地溢价率基本控制在3%以内，剔除2007年的非正常因素，同比2006、2005年的成交数据，武汉土地市场的价格保持在正常的价格增长幅度内，该现象充分说明武汉土地市场价格正走出怪圈，步入正轨。

在当前房地产市场持续低迷的情况下，开发商不但普遍遭遇资金紧张的问题，而且也改变了对土地市场和地价走势的预期。据国土资源部统计，今年全国35个主要城市地价增幅开始放缓，并逐步回归理性，与此同时，开发商也进入政策观望期，即使地价回落，仍不敢贸然拿地，而是集中精力处理手中余地。针对此种现象，包括武汉土地主管部门在内，陆续启动了适应市场形势的调控机制。仔细分析武汉土地市场供应的具体地块，不难看出，政府基本都是围绕"限"的供应思路，同时为推进区域土地整理进度的加快，供应了一些具备特殊用途的地块。此种现象也表现了政府在积极根据市场实际而调整，较终还是以发展的思路来规范土地市场的各种行为。

2009年的土地市场主要还是取决于购方，要恢复土地市场的信心，关键是如何将市场的活跃度点燃，从而使开发商重拾拿地的热情。由于2008年1月国务院出台的《关于促进节约集约用地的通知》明确指出土地闲置满两年将被无偿收回，而且目前楼市趋向并不明朗，加之8月27日，央行、银监会联合下发《关于金融促进节约用地的通知》，通知严格商业性房地产信贷管理，并对规范房企贷款提出了五大项具体要求。它彰显了金融主管部门防范房地产行业可能出现的金融风险而下的决心，它也预示了未来一段时间内房地产融资难度还将增加，尤其是拿地这一环节几乎不可能再从银行手中贷到款，开元地产分析未来的2009年土地市场还将更加艰难。

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