本月底，即将出让的7幅地块又一次掀起了人们对福州土地市场的一阵“期待”。虽说此次的出让数量创下了今年之较，而记者从有关部门获悉，这仅仅只是今年土地大幅放量的一个开始。

据悉，2008年福州市计划出让土地3000亩左右，而1～5月已公开出让的不及计划三成，也就是说，未来的5个月时间里，福州土地市场将集中放量，成倍供应。这些土地中，市政和商业配套用地将占据较大比例，而住宅用地则主要是位于市区配套成熟区域的小宗地块。业内人士认为，福州市采用“小地块”出让的形式，控制了“大鳄”垄断的局面，使得竞争更多元，对中小开发商来说无疑是利好消息。

市场动态

　　“前紧后松”成倍供应

上演“小盘当家”

从福州市国土资源局8月3日的出让公告来看，本月底即将出让的地块有7幅之多，创下了今年的数量之较，但它们不超过56.55亩，较小的仅3.46亩，从单幅面积上看，又都属于“迷你型”的商住用地。

7幅地块均属小而精的“黄金”。其中台江路南侧的原台江电影院、台江百货、南星澡堂、原福州市歌舞剧院等地块，都是这两年来少见的高“含金量”地块。据有关人士透露，在今年下半年将推出的住宅用地中，将以推出福州城区存量土地为主，小宗地块将是完全主角，使得福州2008年下半年的土地出让出现“小幅多频”的特点。由于单体面积不大，因此竞购的“门槛”则相对较低，能够满足不同规模地产企业的开发需要。不仅如此，今年接下来的较后几次拍卖，从数量上来说，都极有可能超越此次的7幅。

据悉，由于近年来土地放量较大，市场需要一定的时间来消化，譬如大宗地块的开发就需要持续数年，为了让市场的供需关系相对平衡，所以今年的土地供应总量将减少，而且主要是以小宗地块为主，以保证供应出来的土地能够快速形成产品供应。业界认为，受楼市调控影响，福州土地拍卖市场上半年频频流拍，土地供应量下滑，此次推出的地块面积小、地段佳，是政府重扬楼市信心的举措。

商业用地“增量”

按照2008年福州市土地出让计划，1～5月已公开出让的却不到30%。“福州接下来肯定要大量推地，但相关地块等具体数字还没确定”，当记者向福州土地发展求证时，有关人员谨慎表示。

“小幅地块无疑不足以完成今年的计划量，新区的大幅土地将是另一个‘主力’”，业内人士告诉记者，从本月底即将推出的7幅地块性质来看，今年下半年主推“商业地”的行情已经可以“初见端倪”。记者从福州市有关部门了解到的消息证实了这一猜想，这些用来“增量”的地块将有更为大幅的新区商业金融用地，预计会在下两次的公告中推出。

据悉，今年下半年，福州市主城区出让的土地中，市政和商业配套用地将达到千亩左右。“这在往年的土地供应中较为少见”，一位业界人士告诉记者，根据往年的供地结构来看，纯粹的市政和商业配套用地占总量的比例一般都没有高于30%，在住宅用地放量出现高峰的年度，甚至不到10%。而今年下半年，福州市推出的地块中，市政和商业配套的地块达到了近千亩，且主要分布在东部新城片区，其中包括占地400多亩的会展岛酒店用地。

焦点分析

政策盘活土地

“降地价并非良策”

今年全国各地土地市场都传出“流拍”或“底价成交”的“冷”消息，福州也不例外。

在今年上半年的土地招拍过程中，福州房地产企业不如往常那样“亢奋”，举牌次数明显减少，更加冷静，转让价格更加合理。福州市土地部门有关人士表示，“土地市场的‘冷静’，其带来的直接后果，便是让地方政府感受到了来自各方面的‘压力’，有意放缓了土地出让的‘节奏’。”有数据显示：2008年，福州市计划出让30幅3000亩经营性用地，但1～5月已公开出让的土地仅5幅656亩，目前的成交面积还不到总计划的30%。

“但土地不会降价出让，更不会廉价出让，”福州市政府有关人士告诉记者，土地和房地产市场对整个城市发展的贡献很大，但政府部门并不愿意用“降低地价”的方式刺激市场，“土地有它的市场价值，政府部门不会让土地价格低于它的基准价格。”

　“小地”实为“救市”

一方面政府不愿土地贱卖，一方面土地市场“遇冷”又将给政府工作带来巨大压力。在地价不降低的前提下，“调整出让条件”算是一种折中的尝试，今年5月28日，被华润置业以底价成功摘牌的“2008-06、07号地块”正是一个“典型案例”。根据今年4月29日发布的土地出让公告，两幅地块的保证金都定在了2亿元，这一巨额保证金将众多小开发商拒之门外。5月10日的补充公告，将两幅地块套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重，均调整为必须达到住宅开发建设总建筑面积的50%以上。5月17日，福州市国土资源局再次发布了补充公告，将有关支付期成交地价款方式调整为：竞得人应自国有建设用地使用权出让合同签订之日起45日内支付成交地价款的40%。记者注意到，原来是要求竞得人在合同签订之日起5日内支付地价款的40%。虽然福州市国土资源局一再更改相关的指标，但在5月19日，这两幅地块还是摆脱不了流拍的命运，较终只得改为挂牌。5月28日，华润置业以底价成功摘牌。

同样，今年下半年，福州土地拍卖市场一改两年来的“习惯”，而采取了密集的“小地计划”，这样的计划是否别有用意呢？业内人士告诉记者，这些小地块由于具备了“地段好、总价较低、资金门槛低、大部分又属商业地块”的“先天”条件，它们将以“高性价比和低门槛”的优势，促成拍卖，且保持拍卖价格的稳定，对于稳定整个房地产市场都是一个极有利的举措。

后市影响

市场更活产品更精

中小开发商“利好”

今年土地市场在调整，但任何市场都有它的市场周期，今年以来福州土地市场冷清跟整个宏观经济形势有关。“推一些‘高含金量’的小幅地块，可以满足更多意向开发商的需求。”

中天地产有关负责人分析称，这两个月来，政策面对楼市负面影响仍在加大，楼市成交量较为平淡，政府在这时推出小面积、地段佳、总价低的多幅地块，对整个市场都是一种积极的推动。业内人士认为，福州市相关部门在考虑“采用小地块”出让的形式，一方面控制大鳄垄断的局面，竞争会更加多元；另一方面其显而易见的保值性，让更多的开发商认识到其抗周期的能力，不可选天时，但可择“地利”。“小幅地块的推出，不仅能降低地块总价，让更多的中小开发商也能参与拿地，还能防止某些大开发企业一次性拿下巨幅地块囤地。”一位开发商告诉记者，自从2007年上半年以来，由于推出的地块较大，价格也高，巨额的竞购保证金就已经让一些中小开发商“望而却步”了，该公司一直都未能在土地市场上有所收获。如今的讯息在他看来，无疑是个“利好消息”，令其跃跃欲试。

大鳄、国企可能再度出手

对于下半年的土地放量，有关专家预测表示：像世茂、万科、华润这样的大企业，极有可能在下半年的市场上“再显身手”，不仅如此，国企仍有可能继续扮演着“异军突起”的角色。

2008年，“流动资金”对于房企来说显得尤为重要。对中小开发商而言，由于资金链较紧张，且从年初到现在的市场相对低迷，这就格外考验开发商的资金储备情况。纵观今年上半年的土地出让，主要的几幅地块都是被国企和实力“大腕”收入囊中，如台江区排尾路地块由福建省亿力房地产股份有限公司以总价6.85亿元(高出底价500万元)、楼面地价7242元/平方米竞得；鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧的50.22亩地块则被烟草系统的海晟地产取得，楼面地价仅为每平方米4800元；5月28日，备受业界瞩目的乌龙江边两幅共计500多亩的地块被华润置业以18.15亿元囊括。

有业内人士估计，未来在福州有国资背景的开发商以及万科、华润这样的外来“大鳄”，由于资金相对雄厚，持续性发展的资本较多，因此很有可能将在下半年继续频繁出手。

项目虽小更求精致

“小幅地块，对开发商而言，是机遇，更是挑战”，福州市土地部门有关人士告诉记者，开发小幅地块其实并不比大盘“省心”，如何将小项目的产品做精、做出差异化，却是对开发商提出了更高的要求。该人士表示，仅从地产公司的开发流程上看，大地块与小地块其实并无太大差别。无论地块大小，都需要组织一样的人力物力来保证项目的运行，管理体系、运作模式都大致相同。也就是说，大小地块的运营管理成本几乎是一样的。大盘无论在空间上，还是在资金投入上，都能够提供比较丰富的配套内容，遇到小地块开发时，开发商该如何把小盘做精、做好呢？

“前期定位、产品设计上做到位，在开发策略上定位明确，开发出符合目标客户需求、具有鲜明个性特色的现代化产品，‘小而精’的产品特征才是提升房地产小盘开发竞争力的目标。”这位福州市土地部门相关人士表明，从今后居住要求发展来看，福州小楼盘走高质量路线已成必然，“小”仅代表它的总体建筑面积小，而它的居住功能、产品质量标准正在向高端发展。“小楼盘的开发销售路线往往走‘短、平、快’销售节奏，但是不能用‘快消品’的开发态度来对待”。

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