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福建地价:半年“冰火两重天”
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 608 次
新华网福州4月23日电 “地王”频现到“流拍”迭起,甚至有开发商“退地”,福州、厦门土地市场在半年时间里显现了“冰火两重天”的景象。同时,断尾求生的开发商制造了大量的房价“乱象”。
土地市场地价大幅波动
仅仅半年时间,福州、厦门土地市场地价大幅波动。而去年9月,这两个城市还沉浸在“地王”频现的疯狂之中。
去年9月上旬,先是厦门成功出让了岛内一处滨海地块,其楼面地价接近17500元/平方米,该“地王”的诞生迅速推动厦门各区域地价和房价追涨。紧接着在福州,万科经过239轮激烈的竞价厮杀,冲破本土房地产大鳄的重重围堵,以楼面地价超过7000元/平方米的价格,夺下远离市的一宗地块。当时,该地块附近现售楼盘均价尚在6000元/平方米左右。
今年3月中旬,福州市挂牌出让两幅市地块,4家开发商经过39轮举牌就“摘走”了一幅地,而另一幅地块惨遭“流拍”。成交的地块不仅面积较小,而且成交价也远低于去年同期同一地段的地价。4月上旬,厦门市挂牌出让10幅地块,结果仅成功出让6幅,其余均遭“流拍”。成功出让的地块中,较高价为厦门岛内的一幅地块,其楼面地价不足8000元/平方米。
近日,福建本土房地产大企业——融信房地产开发有限公司传出“退地”风波:被退的地块竟是该公司去年9月在福州竞拍争得的一幅高价地。半年间,福州、厦门火热的土地市场迅速冷却,地价大幅波动。
福州大学房地产研究所所长王阿忠认为,这种现象是回归理性和正常的征兆,反映出开发商目前面临的政策和市场困境。去年10月,国土资源部发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》,这一土地新政策加上同期开始执行的房贷新政策,大大增加了开发商的融资成本。
福建省政府发展研究一位不愿具名的研究员认为,不少房地产开发商已经陷入资金“缺血”状态。此前房地产企业投资60%的资金来自银行贷款,但目前这些企业的资产负债率超过了75%,回笼资金的压力不断增大。
“乱象”丛生的房价
为了急于回笼资金,房地产开发商近期掀起一波又一波促销旋风。有的开发商推出诱惑力的扎堆特惠,还有的降低头付款支付比率,甚至以“零头付”方式,向银行套取按揭房贷……在这种消息不对称的情况下,房价跌涨陷入混乱不堪的局面。
去年底,福州、厦门不少房地产开发商开始推出一些所谓的“降价房”。记者发现,这些“降价房”大多数是各楼盘的“扫尾房”,其房价不是降了,反而暗涨了一截。假降价、真涨价的“降价房”现出原形后,随即淡出大众视野。
今年春节过后,福州市频频出现房地产商将一个大套户型的商品房,人为地拆分成两个中小户型,或者一套中户型与一套小户型房间捆绑销售的现象。闽江学院经济师林忠华告诉记者,开发商这种“一拆为二”的销售方式,明显是在规避国家有关房地产的限制性规定。
记者发现,开发商“一拆为二”售房,通常将小户型以较便宜的价格出售,并要求购房者一次性支付小户型房价。将差价转移到大户型,直接抬高大户型的均价,然后向银行贷款,这样不仅能得到更大额度的贷款,楼盘的房价也水涨船高。
较近一段时期,福州市许多房地产开发商纷纷采取降低头付款支付比率的办法,甚至不惜为购房者垫付全部头付款,向银行套取按揭房贷。王阿忠说,开发商为购房者垫付头付款售房现象还在深圳、广州等城市重新抬头,这表明开发商资金“缺血”状况已经相当严重。
业内人士分析,透过这些房价“乱象”可以看到,人们对房价普遍上涨预期发生改变,市场观望情绪浓重。
年内楼市仍存不确定性
分析人士认为,今年以来,各地楼市出现一些异动信号,但直到目前,地价与房价仍存在诸多不确定性。
SOHO中国主席潘石屹坦言,房地产行业发展到今天的局面,与开发商有很大关系。特别是在去年,开发商一味追求“价高者得”,直接“导演”了土地市场“面粉比面包价格贵”的现象。
国土资源部一份较新的报告显示,从今年季度来看,虽然上海、成都等一些城市也出现了地价下降的苗头,但各大中城市地价总体呈现有升有降的状况。该报告还预计,今年各大中城市的地价水平仍将保持上涨趋势,房地产市场也仍有上升空间。
“地价与房价回归正常和理性在全国范围内很难同步实现。”林忠华说,“如果地价重新进入上涨通道,将可能再次推动房价过快上涨,房地产市场价格畸高的局面很难改观。”
业内人士表示,开发商必规范自身市场行为,顺应宏观调控政策,及时建立房地产投资项目的风险分担机制。同时,有关部门也应重视改革现行“土地招拍挂”制度存在的不足之处,促使地价逐步回归正常和理性,使楼市驶入健康发展的新轨道。
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