三四线城市成交抢眼

    值得注意的是，在一线和部分热点二线城市的限购，以及三四线城市的去库存政策影响下，三四线城市的土地市场上半年表现抢眼。

    克而瑞发布的数据显示，上半年全国成交土地总规划建筑面积17534万平方米。分城市能级来看的话，一二三线城市的土地成交面积对比鲜明。一线城市成交土地总规划建筑面积为1214万平方米，同比增长15%，环比却下滑30%;二线城市成交土地规划建筑面积11376万平方米，同比下滑3%，环比下滑35%。而三四线城市成交土地规划建筑面积4944万平方，同比为增长16%，环比增长高达29%。

    而在成交金额方面，上半年一线城市总成交金额同比增长37%、环比下降25%;二线城市同比增长1%、环比下降36%;三四线城市则同比增长达117%、环比增长32%。

    无论是土地成交总规划建筑面积，还是土地成交金额，三四线城市的表现都算一枝独秀了。

    为何有此不同表现?“上半年土地市场成交来看，一线城市供地紧张、地价高企的同时，环京、环沪、环广深三大城市群周边的三四线城市土地市场异常火热。”易居研究院智库研究总监严跃进分析称，这些城市的外来人口导入速度快，加速了这些城市房地产的去化，也增强了房企在这些城市拿地的信心。

    比如今年5月22日，425家房企齐聚浙江嘉兴，为争抢8宗宅地鏖战近8 ，*后通过抽签方式才确定了竞得者。如此壮观的场面，可见一线城市周边的三四线城市土地市场的火爆。

    尽管如此，二线城市仍是土地投资的。上述克而瑞数据显示，在成交土地总规划建筑面积方面，二线城市占比达到52%，三四线城市为41%。

    二线房企加速规模扩张

    在上半年房企购地大潮中，一些更加渴望做大规模的二线房企正在奋起直追。

    中国指数研究院上半年全国房企土地成交金额TOP50数据显示，碧桂园以828亿元的土地支出领跑拿地榜单，万科、恒大等传统龙头房企拿地支出也位列前位。此外，首开股份、新城控股、中梁地产、旭辉、中南置地等传统二线房企也在加速规模扩张。

    上述数据显示，上半年首开股份以491亿元的拿地支出位列榜单第7位，新城控股以259亿元的拿地支出位列第11位，中粮、旭辉、中南置地分别以201亿、181亿、178亿位列14、17和18位。

    早前，中粮、旭辉分别提出未来5年要实现3000亿元销售目标，中南置地更是喊出2020年跻身行业前10。

    中房数据研究院院长陈晟在接受记者采访时表示，未来市场将出现3家万亿规模、20家千亿规模的房企，且前30家房企的市占率将达到50%。

    一个值得注意的现象是，在地价高企、拿地门槛越来越高的背景下，通过收并购等方式间接获得土地资源逐渐受到房企的青睐。

    比如素爱“买买买”的融创，上半年在收并购市场支出超过550亿元，新增土储超过5000万平方米。而万科、碧桂园、恒大等房企上半年在收并购市场也动作频频。

    青岛锐理机构总经理马光明告诉记者，一级市场获取土地的难度很大，部分房企在二级市场通过收并购也是其扩张规模的正常方式。

    溢价率回调土地市场进入下半场

    记者注意到，4月6日住建部和国土部联合发文，要求坚决防止出现区域性总价、土地或楼面单价新高等情况后，一些城市土地出让溢价率明显回调。

    如青岛，其就通过在土拍时设置较高的门槛，来引导地价回归理性，此前公开出让的多宗地块以零溢价成交。如4月17日，海信以3.96亿元的底价摘得6宗420亩土地;5月11日，海尔以8.46亿元的底价摘得5宗340亩土地。两次土拍均对竞买人设置了较高的门槛，如须位列“2016中国电子信息百强企业”名单前30位、世界品牌500强等。

    除了设置较高竞买门槛，一些城市还通过完善竞买规则给土地市场“降温”。

    如上海在4月11日就通过调整土地出让规则，根据通过资格审查的有效申请人数确定出让方式，在3人以下的采取挂牌方式;3人以上的采取招标方式。从目前采取该方式出让土地成交情况看，溢价率明显下降。如中海、中建、保利在5月26日竞得的3宗宅地平均溢价率仅为24%，而万科在8月28日更是仅通过一轮报价，以0.3%的溢价率摘得宝山区一宗宅地。

    “在土地出让时设置了较高的准入门槛，目的很明确，就是要防止出现地王，严防高价地扰乱市场预期。”马光明告诉记者。

    进入下半年后，近期各地密集出台有关文件，鼓励和支持租赁住房市场发展。如住建部等9部委7月22日下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州等12个城市作为首批开展住房租赁试点城市，目前已有11个城市先后出台相关政策。

    8月28日，国土部、住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，并计划到2021年底，在选取的13个试点城市成功运营一批集体租赁住房项目。

    “这些信号都传递了国家发展租赁住房市场的决心，租赁住房市场一定会在未来的房地产市场中占据重要位置。”中房数据研究院院长陈晟告诉记者。

    随之而来的，是房企在住房租赁市场频频布局。万科计划今后3年将长租公寓扩张到45万间;龙湖计划今年开业公寓1.5万间，并希望2019年实现10亿元收入。而碧桂园、旭辉等一大波房企也已挤上了布局长租公寓的赛道。

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