众所周知，购房者从开发商手中领取钥匙，并不等于就取得了房及所有权，只有办理了房产证，才真正在法律意义上取得了对房及占有、使用、收益和处分的权利。因此，没有哪个购房者不想尽快拿到房产证的。但是，许多购房者对房产证都有“千呼万唤办不来”的体会，这固然有多方面的原因，但有时也会因为开发商逾期办证导致。如果出现这样的情况，开发商该不该赔偿？

时近年底，又步入了一个交房的小高峰。本刊特意请律师撰写此文，以期对读者和开发商有一定的指导。

开发商对办证仅承担提供证明文件和协助的义务

《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称：《条例》）第33条规定：“预售商品房的购购人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购购人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购购人办理土地使角权变更和房屋所有权登记手续，并提洪必要的证明文件”。2004年7月20日，修订后的《城市商品房预售管理办法》（以下简称：《办法》）第12条第1款规定：“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。开发企业应当予以协助，并提供必要的证明文件”。可见，我国行政法规及部门规章都规定了购房者本人有办证的义务，行使办证行政职权的则是房地产管理部门和土地管理部门，而开发商在该过程中仅承担提供证明文件和协助的义务。

同时，《云南省城市房屋产权产籍管理实施细则》第12条规定：房屋登记的申请人只能是产权人本人及共有人，当产权人不能亲自办理登记的，可以委托专门的房地产咨询服务机构或其他人代为办理。 时代理人须持证明产权人身份的证件和产权人委托书及 人身份证明。因此，目前常见的由开发商办证的形式，一般来说都是购房者与开发商之间形成了委托代理关系，即购房者委托开发商指派人员办证。在这种情况下，只要开发商及时提供了证明文件并予以协助，就是尽到了协助义务。

开发商可以依据与购房者的特殊约定免除逾期办证责任

2003年6月1日施行的《较高人民法院关于审理商品房购卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称：《解释》）第18条规定：“由于出卖人的原因，购受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房购卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房购卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房购卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”《办法》第12条第2款规定：“由于开发企业的原因，承购人未能在房屋交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的，除开发企业和承购人有特殊约定外，开发企业应当承担违约责任。”

仔细分析一下上述规定可以发现，开发商承担逾期办证责任必须同时满足两个条件：其一，逾期办证必须是由于开发商自身的原因延误的，如未提交证明文件或文件不齐全，大产证未取得，土地抵押未解除等等；其二，开发商与购房者就力、证无免除责任的特殊约定。但事实上，由于种种非开发商的原因，法律规定的90日往往无法办到证，故开发商与购房者一般都会对办证期限进行长于90天的约定或一些其他约定，这也在情理之中。此时，开发商对逾期办证并不必然承担违约责任。

购房者理性维权才是上上策

当前，购房者以逾期办证为由向开发商索赔的纠纷很多，其中有许多原告的诉讼请求被法院驳回。分析其中原因，主要有如下两种：，逾期是因为行政管理部门迟迟未审批造成的，开发商已履行协助和提供证明文件的义务；，购房者本人未及时申请登记或未交纳相关税费。但是，许多购房者在未按时取得房产证时，就以停止银行月供、不交纳物管费用等方式来“惩罚”开发商，事实上这些做法是缺乏理性的。购房者应当在自行或者委托律师对逾期原因进行分析和调查后，再决定维权途径。因为，只有理性维权才是真正维护自身合法权益的上上策。

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