焦点一：住宅用地满70年续期不付费

土地使用期限一般是70年、。那么，居民购购房屋70年后，当不再拥有土地使用权的时候，该怎么办？，期满之后如何续期。，续期之时，是否需要再次缴纳土地使用费。

对于这个牵动着中国无数老百姓的话题，第五次审议的物权法草案稿作出规定，住宅建设用地70年后使用权届满的，可自动续期，居民需支付相应的土地使用金。五审期间，住宅建设用地自动续期的规定得到普遍赞成，但是，对续期后要不要支付土地使用费以及如何交费的问题，一直争议很大。一些人大常委也提出续费是否合适应进一步研究。五审后的研究意见认为，此事“关系广大群众切身利益”，需慎重对待，目前不做规定为宜，以后可以根据实际情况慎重研究。许多专家表示，70年后土地使用权续期缴费的规定，虽然符合我国基本的经济制度和法律体系，但是从实际来看，可能目前的房屋都使用不了70年，就已经破旧；而且随着城市化进程的发展，将面临着新一轮“拆迁、安置、补偿”的命运，既然未来70年的事情还说不清，到不如暂且不作规定。即便较终的法律保持现在的规定，将来国务院在制定相关的规定时，也一定要反复斟酌。

草案六审稿规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，以法律规定办理。建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记。而对于土地使用权到期后物权消灭的情况，六审稿还对地上的房屋等不动产的归属问题做了明确，有约定的按约定，没有约定或约定不明的，依法律、行政法规规定办理。

焦点二：“民宅商用”将经有利害关系业主同意

多年来，城镇居民楼住户深受“民宅商用”之苦，五花八门的公司、店铺进入居民楼，甚至有的商户把住宅的大门变成窗口，居民楼内经常是顾客攘攘，废物满眼，噪音通宵达旦。

草案五审稿第75条规定，业主不得违反管理规约，将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为餐饮、娱乐等商业用房的，应当经相邻的业主同意。 全国人大常委会南振中委员在8月份的审议中曾指出，草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在本条的表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，建议将这一条中“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。 卢志强也表示，民宅商用不仅影响同一楼层的左邻右舍，而且由此带来的油烟、噪音和顾客流，有可能影响不同楼层的业主，所以草案中规定的“相邻的业主”到底是指哪个范围，也有必要予以明确规定。

草案六审稿则修改为：“业主不得违反管理规约，将住宅改变为经营性用房。管理规约未作规定，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主同意。”全国人大常委会委员郑功成说：“居民小区它就是居民使用的，这里面个别业主的权益，实际上是受到全体业主的限制和制约，这实际上是从维护整个业主的整体利益来考虑的。” 郑功成说，对草案做出修改，主要是考虑到草案目前的规定虽然有利于制止餐饮、娱乐业占用住宅、干扰居民生活的情况发生，但在表述中，在餐饮、娱乐后面采用了“等”字，这容易使人误解为物权法主要限制餐饮和娱乐业对住宅的占用。为了保护居民的安宁权、休息权等人身权利，将这当中的“应当经相邻的业主同意”修改为“应当经有利害关系的业主同意”。这意味着随意将住宅改做商用的行为今后将受到更大的约束。

焦点三：车库、车位头先满足小区居民需要

草案五审稿规定：“车库和车位的归属有约定按约定，无约定或约定不明的，归业主共有。”但是考虑到实际情况当中，对车库、车位多数都是约定清楚的。因此六审稿改为，“建设区划内规划用于停放汽车的车位、车库，应当头先满足业主需要，车位车库的归属有约定的按约定，没有约定或约定不明确的属于业主共有。”全国人大法律委员会反复研究认为，车位、车库的归属问题，涉及广大业主的切身利益，规划用于停放汽车的车位、车库，作为建筑物的附属设施，应头先满足小区居民的需要。从目前多数地方商品房销售的实际做法看，对车位、车库的归属使用，有的是业主购购的，有的是开发商附的，有的是业主承租的，一般都有约定。

据此，目前的物权法草案规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，应当头先满足业主的需要。车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

焦点四：“公共利益”留给相关单行法律做界定

草案五审稿在第44条曾经规定，为了“公共利益”的需要，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋和其他不动产，并规定，征收要给与“合理补偿”。

“公共利益”具体含义的界定，与土地、房屋的征收、征用和补偿密切相关。在草案全文公布征求意见时，有许多人提出：草案未明确界定“公共利益”，缺乏判断的标准，在实践中容易被滥用，损害群众的利益，因此应对“公共利益”进行必要的定义。但另一方面，也有人提出，现实生活中因征收土地侵害群众利益，主要还不是对公共利益的界定不清，而是补偿标准过低、补偿不到位的问题。为了对这一问题作出科学的回答，全国人大及其常委会有关部门举行了专门的立法论证会。论证会上，多数专家认为物权法难以对公共利益作出具体规定；在不同领域内、不同情形下，公共利益是不同的，情况相当复杂，通过明确的法律条文界定公共利益，在立法技术上是个难题。物权法属于民事法律，而征收属于公权力的行使，不宜在物权法中对各种公共利益作出统一规定，建议由有关单行法律作规定为宜。

草案六审稿对“公共利益”含义虽未作出界定，但还是比五审草案更进了一步，在“为了公共利益的需要”之后，加上“依照法律规定的权限和程序”的严格限制。并专门增加一条规定，“国家严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。禁止违反法律规定的权限和程序征收集体所有的土地。”

焦点五：落实拆迁征地要补偿到位，细化征地补偿

拆迁征地问题关系到老百姓的切身利益。据统计，有关拆迁征地的上访案件占了上访总量的30%。以至国土资源部曾下发通知，凡因征地补偿安置和拆迁引起的群众上访且问题尚未解决的地方，今后将一律暂停报批城市建设用地。

草案五审稿规定，征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予“合理补偿”。

草案六审稿将征地补偿费构成给予了明确，同时强调给予被征地人限度的保护。修改后规定：“征收集体所有的土地，应当支付土地补偿费、安置补助费、土地附着物补偿费等费用，并足额安排被征地农民的社会保障费用，维护被征地农民的合法权益，保障被征地农民的生活”，“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收居民房屋的，还应保障被征收人的居住条件”。

焦点六：农村宅基地使用权是否可以转让？较新的物权法草案坚持了此前的立场：“不开口子”。

六审稿仍坚持“禁止城镇居民在农村购置宅基地”的立场。这一坚持的背后，是全国人大法律委和国土资源部、农业部以及有识之士的共识：中国地少人多，必须实行较严格的耕地保护制度；农村社会保障体系尚未全面建立，土地承包经营权和宅基地使用权实际上是农民基本生产生活保障；从全国范围看，放开土地承包经营权抵押和宅基地使用权转让的条件尚不成熟。因为根据《中华人民共和国土地管理法》规定，宅基地属于集体所有，不能转让、购卖、出租和抵押。而《物权法》草案指出：禁止城镇居民在农村购置宅基地。这两项规定的初衷都是为了维护农民的利益。一是为了使农民“居者有其屋”。二是为农民不要成为流浪城市的无业游民，造成贫富两极分化。但现在情况发生了变化，头先要有序地转移农村劳动力，加快农村小城镇建设，二是农村进行产业结构调整，实行农业现代化，农民需要资金发展生产，先进可以进行融资的，只有房屋和宅基地。但是也正是因为农民的生活在很大程度上离不开房屋和宅基地，抵押转让后，一旦生活、生产发生巨变，就将无依无靠，沦为无业。这一点是物权法中重农思想的重要体现之一。

焦点七：严控农用地转为建设用地

为严格控制农用地转为建设用地，切实加强土地调控，制止违法违规用地行为，六审草案稿也增加了一些新规定，如严格限制以划拨方式设立建设用地使用权；工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取拍卖、招标等公开竞价的方式出让。

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物权法

物权法是确认财产、利用财产和保护财产的基本民事法律，既涉及国家的基本经济制度，也关系到千家万户的具体利益。物权是对有形财产的权利，物权法即为调整有形财产关系的法律，它所要阐释的问题，简单来说就是三点：一、物权属谁；二、物权所有者拥有的权利和义务；三、如何保障物权，以及物权被侵犯后将受到如何的惩罚。

物权法审议历程回顾

●2002年11月，中国共产党第十六次全国代表大会提出，要“完善保护私人财产的法律制度”。一个月之后，九届全国人大常委会对物权法草案进行了初次审议。

●2004年3月，十届全国人大二次会议通过宪法修正案，增加了“公民的合法的私有财产不受侵犯”这一突破性规定，使私有财产权上升为宪法权利。“私产入宪”被认为是物权法制定过程中重要事件。随后，十届全国人大常委会先后对物权法草案进行了二审、三审、四审。

●2005年6月，物权法草案三次

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