《物权法》草案在前些时候结束了第六次会审，在明确土地70年使用期限后自动续期的同时，也划掉了原本对续交土地使用费的规定。这一举措立即引起了无数人的好奇与讨论，不少想当然者以为，如此一来就意味着以后这个土地使用费就不用交了。这可是天大的误会。“不作规定”与“不交”完全是两码事。如若真是不交，岂不是现时很多的购房者用购70年土地使用权的钱购了一块恒久性的土地？如此便宜之事是不可能有的，况且如此一来，也跟我国土地公有制这一根本规定“犯冲”了。其实，《物权法》是不解决土地所有权归属问题的。

车位所有权与小区业主委员会的诉讼资格问题，一直以来也是人们争论较多，较为关心的问题。六审后《物权法》草案对车位所有权问题也给出了明确的答案，有约定的从其约定，无约定的归全体业主所有。为了让这个规定更有说服力，草案甚至还去掉了原先“谁投资谁受益”这一条，不过，如此一来，人们又有了新的担心：霸王条款会不会因此多起来？业委会的问题在这一次审议的《物权法》草案里再次被回避了，不过，这也是好事。毕竟，这一个事件大家都还在争议不休的时候，过早规定下来，也未见得是好事。

三大物权疑问何去何从

从来没有一个法的草案会在常委会审这么多次。从2002年12月九届全国人大常委会对《物权法》草案进行初次审议至今，《物权法》草案已经过了六次审议。法律界的有关专家认为，《物权法》属于民法非常重要的组成部分，和《合同法》一样，是调整平等主体之间的财产关系的基本法，可见此法之重要性。

而在民间，《物权法》同样有着很高的知名度和关注度。在2006年省人大法工委召开的《浙江省物业管理条例》听证会上，面对各方人士各执一词的争论，面对一大堆想要研究却又无从研究起的问题，某法律专家这样说道——关键是《物权法》还没有出来，《物权法》一出来，根本就没有那么多争议。

如今，《物权法》已经第六次审议。然而，面对现在的这一草案，杭州许多法律界、物管界人士发现，对土地使用年限到期后如何处理、车库的使用权问题、业主委员会的诉讼资格等问题，《物权法》似乎仍避重就轻了。两天前，在浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会组织的一次《物权法》讨论会上，各方人士依旧争议不已。“毕竟，这是一部被业界寄予了很多希望，被认为是能够起到明正视听作用的法律，今后的许多纠纷、案例都要到这部法中去寻找依据。”浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会主任戴和平说。

那么，该如何看待这三大焦点物权问题呢？

焦点一

70年土地的身后事

在此次审议中，争议的就是土地使用权到期以后如何处理的问题。

据报道，十届全国人大常委会第24次会议对物权法草案进行了第六次审议，常委会组成人员认为住宅建设用地使用权期限届满后，应当自动续期。但是对原草案所规定的支付土地使用费、续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，则有不同的看法。有的委员认为，住宅建设用地自动续期以后，住户还要支付土地使用费，这样的规定是否合适？全国人大法律委员会研究认为，对这一问题须慎重对待，目前以不作规定为宜。

这一转变，再度引发争议。

私有化之争是误解？

“如果说此前的物权法草案还授权国务院作出规定，给公民可期待的空间，那么，删除这一规定，就意味着公民的住宅所有权将处于不稳定状态。”有一些法律专家这样认为。

“如果土地使用权到期之后，不需要缴纳土地使用费，自动续期，那么，中国的房地产将会出现新一轮的涨价热潮。道理非常简单，投资土地，一次缴纳土地出让金，将会使子子孙孙从中受益。购购了商品房，就意味着永远占有其下的土地，土地的国有制在物权法中被解体。”专家们提出了这方面的担心。

“现在社会上确实存在着这样一种误解，尤其是有些媒体做了大量报道，对土地使用权到期以后如何处理不作规定。这样一来，许多老百姓就会误认为土地使用权到期以后不需要缴纳任何费用，这肯定是一种误解，《物权法》肯定不会作这样的规定，因为这是与我国的国家性质、与我国的宪法根本冲突的，除非是修宪，否则不可能有这样的规定。”浙江省省直律协民事专业委员会的陈钟律师表示。

此外，一些房地产专家也认为，如果像有些委员所建议的那样，住宅用户不需要支付土地使用费，那么不仅与现行的宪法不合，而且与发展经济的目标也不相一致。当土地使用权到期之后，通过新一轮的利益调整，不但可以确保土地得到有效利用，而且可在整个社会实现财富的再分配。

那么土地使用期限到期了以后，是不是只要象征性地缴纳土地使用费就可以继续获得土地使用权呢？陈钟律师认为，这样的观点同样立不住脚，“如果只是缴纳手续费，或者，微不足道的补偿费，那么，中国的土地使用权制度毫无价值，土地的国有制同样受到冲击。”

为什么是70年？

关于土地年限问题的争议其实由来已久。

按照法律专家的解释，中国实行土地公有制，土地是属于国家和集体所有的。住房制度改革以前，城市住房基本上也全是“公家”的，住公家的房子是大多数城市居民享有的一项福利。住房制度改革以后，私人，特别是城镇居民，普遍可以拥有自己的房屋，这时候就出现房屋所有权和土地所有权的归属不一致的问题，法律上的解决之道，就是通过在所有权上设定一个用益物权，也就是土地使用权。

在制定中的物权法里，这叫“建设用地使用权”。它和所有权的区别就是，所有权是无期限的，而用益物权是有期限的。按现行规定，建设用地使用权的期限，居住用地是70年，工业用地50年，商业用地40年，综合用地50年。改革初期划拨或出让的土地，使用期限更短。

而房屋的使用寿命，通常要比这个年限长。只要房屋在，房屋的所有权就存在，这跟土地使用权的有期限性产生了矛盾。房屋不能飘在空中，有期限的土地危及房屋的根基。

在上世纪八十年代经济立法的指导思想中，所有权是分等级的，国家所有权神圣不可侵犯，私人的土地使用权要锁定一个期限，否

则无限的使用权将取代所有权。1987年深圳特区尝试国有土地出让时，宪法和法律仍明文禁止土地交易；1988年修宪对此解禁，1990年出台的《城镇土地使用权出让和转让暂行条例》确立了这个年限。

追究这些使用年限数字出台的依据，有人说是“拍脑袋拍出来的，没有特别充分合理的依据”，有人分析认为是经过决策论证的，包括对香港经验的借鉴，从一个成年人开始拥有房产始，可以行权的期限不超过70年。说不清翔实依据，也正符合“摸着石头过河”的改革路径，先给个较长期限，问题留给后人，等70年后再说。

可否等70年再说？

然而，现实显然没有这么简单。其实我们已经遇到了这样的问题。如果现在在这个问题上没有一个明晰的答案，那么必然会带来一连串的问题。

头当其冲的就是不同土地使用期限的房子的价值标准的问题，有律师表示，现在物权法草案中已经有了这样的说法——目前不作规定为宜。届时，可以根据实际情况再作慎重研究；建议删去土地使用费的规定。

但如果现在删去土地使用费的规定，这无疑是一个将引起连锁反应的举动，却又将带出两个问题，到时候土地使用年限到期该如何具体操作？如果不交土地使用费，那50年的房子和70年的房子在年限上还有何差别？

而在目前，正是因为国家对于土地使用到期以后有明确规定，所以50年的房子和70年的房子在价值上有了明显的差异。此外，在二手房市场上，其实土地使用年限的问题已经碰到——“我们这里挂了一套鸿壁新村的二手房，是上世纪四十年代的房源，许多购家都开始担心房子的土地使用年限到期以后该怎么办的问题，此外，我们这里还挂过三十年代的房源。”中原地产的有关人士这样说道。

另一方面，老百姓对土地使用年限的问题也一直很关注，某开发商的销售人员表示，以前曾经碰到过这样的案例，因为拿到土地以后开发一直比较缓慢，结果购三期房的业主表示，现在土地使用期限已经只有65年了，能不能在房价方面打点折扣，我们做了研究以后也同意了他们的要求。”

《物权法》规不规定有无意义？

而在一些律师看来，关于土地使用年限的问题，其实已经有了明确的说法，《物权法》中对这一问题有没有规定都没有任何意义。

在1994年《城市房地产管理法》第21条中已经明文规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签定土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

这说明，其实该条款已经对土地使用年限届满后该如何操作有了明确的规定，而此后出台的相关法律法规也基本上延续了这样的规定，在《物权法》草案的前四次审议中，也是对这样的规定没有什么变动，在《物权法》草案的第5次审议中，开始对这一项内容进行一些变动，将土地分为住宅用地和非住宅用地，分别对待。只是在六审的时候才提出了不作规定一说。

戴和平认为，说到底，《城市房地产管理法》是专门法，而《物权法》是普通法，今后碰到问题，要找法律依据，肯定是先找专门法而不是普通法，所以，《物权法》在这个问题上是怎么规定的都没有什么意义，在六审中对该问题不作规定应该正是此意。

　焦点二

车位车库问题很可能引发霸王条款

小区的车库和车位到底归谁所有？正在进行第六次审议的物权法草案规定，“车位、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约

扫一扫或者搜索微信号：Lcy18876761354

长按识别二维码

免费看房热线（0898-66691855）

QQ号：

远离城市雾霾，带上您最爱的人一起享受海岛阳光！