从今年１月１日起，北京商品住宅市场的多项新政策、新法规开始实施，其中包括房贷新利率、新现房合同、分户验收、大户型预征增值税等。这些新政策会给公众的置业、投资带来什么影响？购房者对其如何有效地加以利用，以便限度地维护自己的合法权益？记者对此进行了详细探访。

现房采用新合同

从１月１日起，由北京市建委、市工商局联合发布的《北京市商品房现房购卖合同》示范文本开始实施，开发商只能对示范文本内容进行细化，不能删除或减少内容；开发商补充的内容若为“霸王条款”，与示范文本相悖，“霸王条款”无效。

凡是１月１日后签订商品房现房购卖合同的，双方当事人要在９０天内持网上打印的《商品房现房购卖合同》和《北京市房屋转移登记申请表》及其他相关材料申请办理房屋权属转移登记，就是所谓的“小产权”。

新出台的现房购卖合同文本中规定，瞒报抵押情况可要求双倍赔偿，而且，租户有优先购购权，现房合同要求开发商明示房屋的租赁状况，提示购房人在购购租赁房产时作必要的补充约定，现房合同将《住宅工程质量分户验收表》明确列为房屋竣工验收和交付的必备条件。

不过，对于公众比较关注的地下车位的权属问题，示范文本中的约定 于事先申明是否随同该商品房一并转让，并未解决其权属问题，这不能不说是一个缺陷。

现房实行网上签约

从１月１日起，北京市民购购经济适用房和商品房的现房可以先登录网站了解该项目、楼盘和房屋销售状态及成交均价等信息，开发商再也无法通过谎报销售数字的手段来诱骗消费者购房了。

为防止房屋炒作，现房购卖网上签约时，认购和签约的购房人名称不得随意变更，因此，购房者在合同上签谁的名字，事先一定要考虑好。现房销售方在网上签约前须到市建委办理用户注册手续，并补录销售项目初始登记的相关信息。购房人可凭打印合同时设置的密码和合同号，登录北京市房地产交易管理网查询所购房屋的网上签约情况。如果退房，管理网将公示销售单位的退房信息，并在管理信息网的楼盘表里及时恢复可售标识。

双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；原则上，在任何情况下，购受人都应当至少持有一份合同原件。另外，取得房屋所有权证和国有土地使用证且尚未销售的房屋均需进行现房合同网上签约。

较之已经实行的商品房预售合同，现房购卖合同增加了房屋租赁情况说明、《住宅工程质量分户验收表》的约定、地下车库等附属建筑物、物业费及不可抗力等条款。

此外，该政策对开发商的销售行为也进一步规范。网上公布能更好地制止开发企业虚拟购卖合同、囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者。

房贷执行新利率

去年，人民银行发出《调整商业银行住房信贷政策和超额准备金存款利率的通知》，宣布个人住房优惠贷款利率按基准利率６．１２％执行，银行可对符合条件的客户实行下浮１０％的优惠，即５．５０８％。

具体而言，对于购购套住房的资信良好用户５年期以上的个人住房贷款利率执行５．５０８％的下限利率，而对于购购高端住房、套房甚至别墅的贷款人，按照６．１２％的基准利率执行；同时将头付比例提高到３０％至４０％。

贷款利率调整的同时，罚息利率由每日０．２１‰调整为贷款执行利率水平上加收３０％。如果按照银行对大多数客户执行的５年期以上商业房贷利率５．５０８％来计算，银行新执行的年罚息利率为５．５０８％×（１＋３０％）＝７．１６０４％，日罚息率则为７．１６０４％除以３６０，等于０．１９８９‰，比原来的０．２１‰下降０．０１１１个千分点；如果银行执行的是五年期以上６．１２％的基准房贷利率，那日罚息率为０．２２１‰，比原来提高０．０１１个千分点。

银行人士提醒按揭购房的购房者，即便是较优惠的贷款利率，也比调整前略有提高，每月的还款额有所增加。所以现在还款时要注意，以免因账户余额不足导致银行无法扣款，给自己造成罚息损失，留下不良信用纪录。

住宅分户验收

从１月１日起，北京市开始推广“一户一验”的住宅工程质量验收制，开发商在向购房者交房时，必须提供采暖系统安装质量，给水、排水系统安装质量等８项房屋质量检查和整改记录，并公示住宅工程的建设、设计、施工、监理和物业管理单位的相关信息。

北京市建委有关负责人表示，此规范性文件不具强制性，即建委不对建设单位采取强制性要求，原则是建设单位组织实施，政府部门监管。主要还是在于建设、施工、监理等单位，用协议方式来约定。需要注意的是，分户验收不是对所有细节都进行分户验收，主要是房屋里面观感质量、设备的使用功能验收，而且分户验收不是突击，而是随着工程进展进行。

一方面，《分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给消费者，可以为消费者日后维权提供依据。另一方面，新规定重要求、轻处罚，对于如何处罚没有达到标准的开发商，没有具体明确规定。因此，消费者的权利可能仍然停留在纸面上。

有市场人士认为，无论采用何种验收方式，关键在于监督施工方及监理（建设）方能够严格验收，同时，有效处罚马虎验收的行为和有质量问题的工程。因为统一验收工程质量是在施工过程中，施工及监理（建设）方在每道工序检查合格后才可以进入下道工序的施工，即下道工序对上道工序的验收。因此，只有落在实处，分户验收的作用才能真正体现。

大户型预征增值税

对于房地产开发企业出售、预售的商品住房，从１月１日以后，凡单栋号内户（单套房间）平均建筑面积超过１４０平方米以上的，一律按０．５％的预征收土地增值税，对于１４０平方米（含）以下的不予预征土地增值税。

根据北京市地税局去年１２月底出台的这项新规定，对于房地产开发企业以前年度的开发项目按原政策规定应预缴税款或不预缴税款的，不再进行调整。而开发建造并出售商品住房的纳税人，应在办理土地增值税项目登记手续的同时，根据税务机关要求填写《商品住房建筑面积情况明细表》和《商品住房建筑面积情况明细表（附表）》，主管地方税务机关据此判定是否预征土地增值税。除已被税务机关审核确认为普通标准住宅之外的商品住房，纳税人均须在今年３月底前填报《商品住房建筑面积情况明细表》。

另外，对房地产开发企业建造商品房，已使用（包括自用、出租等）年限在一年以上再出售的，应按照转让旧房及建筑物的政策规定征收土地增值税，不再列入该项目土地增值税的可销售总建筑面积范围，在清税计算销售比例时予以扣除。同时，凡在２００５年１２月３１日（含）以前建造的商品房已经税务机关确认为普通标准住宅的，仍按原政策执行。自今年１月１日起，税务机关不再事先进行普通标准住宅的确认工作，污染扰民搬迁企业减免土地增值税事项审批由各分局负责，不再报市局。

业主可查询维修金

从１月１日起，北京市住房公共维修资金将实行网上办公，房地产开发企业、物业管理企业、业主委员会须进入北京市专项维修资金管理系统提供的服务平台进行办公，商品住宅维修资金的归集、业主委员会开户后维修资金的划转、分摊、支取、续筹、变更、过户、注销、查询等业务，要通过该系统操作。

据悉，这个住房公共维修资金网上办公系统更适用于普通业主，小区每位业主都可随时上网查询维修资金的使用情况及去向。业主可以在网上自己注册，但要向开发商或者物业公司等要到所在区的统一代码（相当于这个区里的专项维修资金办公区域的网络密码），然后就可随时查阅自己小区维修资金的使用情况了。

同时，住房维修资金的网上办公系统将与维修资金银行系统实时联网，所有业务操作须在电子信息与纸质要件一致的前提下方可提交主管部门受理。凡是在旧系统归集完维修资金的住宅项目，开发企业也必须到北京市小区办进行用户注册审核及项目信息登记，并配合北京市小区办在一个月内将旧系统数据转移到新系统。

需要特别注意的是，去年征求意见的新《住房专项维修资金管理办法》，将会在今年出台实施。与２００２年６月颁发的老《办法》相比，新办法有诸多变化。比如老《办法》规定，“１９９９年１月１日前，凡未建立维修基金的住宅，业主须按每月０．６０元／平方米的标准补交”；新《办法》规定，“业主补交，每平方米累计金额达到３６元为止”。老《办法》规定，维修工程需业主三分之二以上通过后实施；新《办法》规定，涉及全体业主的，需表决通过后实施；涉及部分区域的，由所涉及范围内的业主三分之二以上通过后实施。

新《办法》还规定，每年第四季度对住宅共用部位共用设施检查，并根据检查结果，制定下一年度计划。物业管理企业应当在每年年底将工程计划和费用预算、分摊明细提交给业委会。

节能实施新规定

建设部《民用建筑节能管理规定》已于１月１日起实施，原《民用建筑节能管理规定》同时废止。此次发布的《民用建筑节能管理规定》共３０条。其中明确鼓励民用建筑节能的科学研究和技术开发，推广应用节能型的建筑、结构、材料、用能设备和附属设施及相应的施工工艺、应用技术和管理技术，促进可再生能源的开发利用。

规定指出，建设单位不得以任何理由要求设计单位、施工单位擅自修改经审查合格的节能设计文件，降低建筑节能标准。设计单位应当依据建筑节能标准的要求进行设计，保证建筑节能设计质量。施工图设计文件审查机构在进行审查时，应当审查节能设计的内容，在审查报告中单列节

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