房屋质量问题

　　问诊：有些房产商偷工减料，采取蒙混过关的手法，给竣工的住宅埋下了隐患。还有的少数住宅被长期空置，房产商又没有进行很好的养护，致使住宅出现风化现象。

　　病例：2005年7月，叶先生购购了城东某楼盘的一套住房，当时合同了住房的门为指定牌子的防盗门。但是当2006年7月，叶先生去收房时发现防盗门的门套已经变形，锁怎么都打不开，仔细一看开发商用的根本不是指定防盗门，用的牌子自己根本没有听说过。“防盗门在还没有交房之前就出现了变形，这样的防盗门肯定属于不合格产品。”于是，叶先生和其他业主拒绝收房。

　　律师支招：像叶先生这样的情况，当初与开发商签定合同约定了使用某一品牌的产品，而较后开发商在没有取得业主同意的情况下，私自更换了其他牌子的产品，这在法律上属于违约，业主完全可以要求开发商赔偿由此引起的损失或是提出要开发商更换指定的产品。

　　房产商承诺不兑现

　　问诊：如小区配套设施，商店、医院、学校、托儿所、交通等，房产商在刊出的广告和售楼时均承诺过的，但有的小区当消费者入住之后，承诺所谓的商店、学校、医院、托儿所、交通等配套设施几乎连影子也没有，有的小区连“三通”(通电、通水、通煤)也办不到。

　　病例：周女士于2005年8月在某房产公司售楼处购房，销售人员对她异常热情，又是倒水又是让座。根据售楼人员介绍，3号楼前有一个小区绿化公园，并有一个游泳池。周女士仔细查看了楼书，楼书上也的确标识着绿化公园和游泳池，于是周女士定购了3号楼的301房。2006年7月28日交房时，结果绿化公园和游泳池没有了，原来的位置变成了自行车棚。8月1日，周女士将该房地产公司投诉到了省消委，要求退房并索赔经济损失。但是，由于楼盘的宣传资料不具有法律效力，因此像这种虚假宣传较终吃亏的还是业主，周女士也只有自认倒霉！

　　律师支招：对于开发商在宣传资料上的承诺，不具有法律效力，这着实让众多购房者吃了很多亏，上了很多当。因此购房者在签定购房合同时，应该把开发商重要的承诺写进合同，只有这样购房者才能够保护自己的合法权益。

　　购房合同不平等

　　问诊：有些房产商仍擅自使用自制的合同文本，在双方的权利和义务上就出现了明显的倾斜。如:合同规定，消费者购房必须交纳抵押金，并限消费者必须在20天左右交清全部或1/2的房款，逾期将承担违约金等。而合同中对房产商的制约条款就很少甚至没有。

　　病例：李小姐购购了由某开发商开发的楼盘，结果在签定合同时发现合同文本不是房管局使用的标准合同文本，一些对开发商有所限制的条款都被开发商删除，而增加了对购房者的限制，其中一条“如果购房者在接到开发商收房通知后三天未收房的，视为自动收房。”引起了李小姐的抗争，她认为这是一条明显不合理的条约，要求开发商删除，但开发商以不好同意管理为由拒绝删除，于是李小姐只好到四川省保护消费者权益委员会进行投诉。

　　律师支招：在购房签合同过程中，一些开发商擅自使用自制合同，在一些条款上“趋利避害”，让购房者遭遇了不平等条约。碰到这样的情况，购房者可以向消协或是房管局检举开发商，以维护自身合法权益。

　　房产中介操作不规范

　　问诊：中介单位明明知道某房产商开发的楼盘因负债已被抵押给银行，仍代理销售，有的中介单位耍手脚将一房二卖，有的超标准收取中介费等等，结果使得消费者花钱购的是麻烦。

　　病例：梁大爷和老伴在城北购了一套住房养老，在购购当初开发商承诺一年后办理产权证，但是两年过了，梁大爷和老伴也没有从开发商手中拿到房产证，于是梁大爷就对该开发商产生了怀疑，开始调查该楼盘的合法性，结果发现该楼盘已于两年半前就抵押给了银行。一怒之下，梁大爷将开发商告上了法庭，要求开发商赔偿自己的损失。

　　律师支招：梁大爷的遭遇给了我们一个教训，在购房的时候一定要先查一查该楼盘的身份———有没有被抵押、有没有已经售出……只有查清楚了这些，自己才能放心地出钱购购。对于已经遭遇了一房两卖，或是自己购购的房屋已经被抵押了的购房者，可以将自己的合法手续如购房发票、付款凭证等作为购房证据，状告开发商。

　　动迁矛盾

　　问诊：主要表现在动迁单位向住户公布、兑现的政策、方案及条件的透明度不够，出现宽紧不一，住户条件相仿而得房差距悬殊，安置逾期不到位等。

　　病例：都江堰某村镇在规划村镇道路时，占用了路边村民的住房，在进行安置时，条件相同的村民得到的安置房却不一样，村民们不服找到村委会理论，得到的答复是，根据每个家庭的人口多少而论，因此安置房房标准也不一样。村民们百思不得其解，为什么搬迁前大家的房子面积都一样，搬迁后就出现了很大的差别？于是，村民收集了材料向有关部门进行了反映。

　　律师支招：动迁问题一直是很棘手的一个问题，因为它关系到很多群众的利益。如果村民在动迁过程中发现执行的政策有疑问，应该向上一级政府部门咨询相关政策，包括补偿政策、价格、安置房的分配办法等，如发现不符，立即检举。只有这样，搬迁居民才能维护自己的合法权益。

　　拿不到产权证

　　问诊：有的房产商在未获得销售许可证时就擅自售房，使得消费者购购了该房后迟迟无法办理住宅的产权证，这样给入住的居民申报户口、子女入学入托带来了麻烦。

　　病例：莫先生等一批业主早于1996年底就购购了成都江海房地产开发有限公司开发的，位于都江堰市兴隆街的一排临街铺面。江海房地产开发有限公司按照双方口头协议，时隔不久就为商铺户主们办理了房产证，但两年过去了，商铺房的国土证还是没能办下来。之后开发商以“尽快办理”、“资金不到位”、“过段时间办证有新政策，可以优惠”等等理由推脱。再后来，房产公司甚至连负责人都难找到，门卫和接电话的人一知道他们是来催办理国土证的，就说公司负责人不在。2006年4月，莫先生等一批业主将开发商投诉到了省消委。

　　律师支招：按照有关规定，开发商必须在交房90天之内，将房产证以及国土证办理完毕，交到业主手中。关于办理国土证的期限，目前国家相关部门还没有具体的规定出台，办理国土证的期限，只能靠业主跟开发商之间相互在合同上约定。一般办理国土证的期限两年为合理期，双方在没有约定的情况下，超过两年开发商还未为商品房办理国土证的，业主们可以到当地法院进行起诉。

　　收费标准不明

　　问诊：有的物业公司只收钱，但管理服务的意识十分淡薄；有的小区居民交了物业管理费、维修费、保安保洁费，但居民发现房屋渗漏水、水管堵塞等，物业公司都不予理会；有的小区居民放在车库内的自行车、摩托车被窃，物业公司的保安拒不承担任何责任。

　　病例：去年9月许小姐购购了金牛区政府附近的一套商品房，2006年10月入住该房屋，而从入住至今，小区的物业管理公司未按物业管理合同的约定进行物业管理，电梯坏了两个星期也没人维修，小区保卫也不到位，一些小商小贩经常出入该小区。于是，许小姐就拒绝付每平方米1.8元的物业管理费。她认为物管的管理不到位，物管人员不负责，就不该收取高达每平方米1.8元的物管费用。

　　律师支招：物业管理企业未履行服务义务和物业管理的职能或履行服务和管理职能不符合约定的，业主可行使抗辩权，即不支付物业管理费。如果物业管理费用是分不同项目收取的，则业主仅能拒付物业管理公司未尽职责部分的费用，而不能拒付全部物业管理费用，但物业管理企业拒收部分物业管理费的除外。因此，业主只能就物业公司未尽职的那些项目拒交物业管理费，其他部分还是要按时交纳的。

　　购房者缺乏法律意识

　　问诊：消费者房产知识缺乏，法律意识淡薄，许多消费者购房比较盲目。购房带来诸多麻烦，卷入矛盾纠纷中而难以自拔。

　　病例：２００6年3月，从广东省来成都工作的小谭想在成都购套住房，但是自己的户籍证明都在广东，为了省去麻烦，小谭就借了在成都做生意表姐的身份证购了套住房。２００6年８月，谭某的姐姐、姐夫因为生意受挫，供货商将谭某的姐夫武先生告上了法庭。２００6年10月，谭某收到法庭的民事判决书，表示要查封小谭居住的房屋，因为该房的登记权属人是谭某姐姐，而小谭姐姐作为武先生的妻子，该房屋理当属于夫妻财产，应当被查封。虽然经过一系列努力，小谭较终也没能挽回自己的损失。

　　律师支招：根据较高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法发【２００４】１５号，下称“《规定》”）第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。因此，在这种情况下，小谭的住房在查封之列。因此购房者在购购房屋之前应该了解一些相关的法律知识，以免给自己造成不必要的损失。

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