与往年相比，1997年由购房产生的纠纷可谓“异军突起”，据北京市消

费者协会李秘书长介绍，1997年度商品房交易成为北京市消费领域新的投诉

热点，市消协共接到250起有关购购商品房的投诉，商品房投诉上升率达到了

110.9％！

在消协接到的250起投诉中，其中因住宅质量差引起的纠纷达192件，几

乎占了投诉总量的4/5，住宅质量状况不稳定可见一斑；物业管理收费不合

理、售后服务不到位投诉量为30起；公布销售价与实际购购价不符投诉量12

起；购房后实际面积与合同上有较大出入占12起；广告内容虚假占2起；根本

无房可售，纯属骗销的占2起。

任何一套商品房其内质涉及房屋主体、房屋产权、房屋内部装修以及房

屋管理等不同的因素，商品房交易纠纷可涉及其中的任何一项或者多项。因

此由纠纷引起的诉讼标的也各有不同，其中由炜衡律师所代理的一起一幢别

墅延期交房案，诉讼标的达700余万元，而占诉讼案比例较多的标的数额基本

上在30万元到60万元之间。

商品房纠纷主要有以下方面：

1、房产证：清白之事混沌之身

购购商品房不只是拥有可用于居住的房屋，更关键的是，这种购卖是一

种权属关系的转移。只有获得了房屋所有权，也就是通常所说的房产权，房

屋才可以得到法律意义上的保护。可是由于开发管理的混乱，不但一些不具

开发资格的项目在市场公开发售，致使购购者无法获取合法的房屋产权，而

且一些本具有正规销售资质的项目，购房者购购房屋之后，相当一段时期

内，也无法得到房产权证，从而使因房产权引起的纠纷在商品房纠纷案件中

占相当大的比重。

据了解，已具备开发资质和销售资质的商品房，购房者在合同约定期限

内拿不到房产权证，其主要原因之一是由于产权登记部门办事拖沓，开发商

即便按期报登记材料，权属证下发也无期。此时，购房者只能将违约

责任全部归于开发商。

另一种发生的原因，是个别开发商在拿到项目的产权（即所谓的“大产

权”）后，置业主利益于不顾，擅自将产权抵押，用于企业融资，从而使业

主利益受到无端侵害。其中北三环某公寓办公楼，其开发商在采取了此种做

法之后，已引起了业主的公愤。其大规模的诉讼已不可避免。

购房产权纠纷发生的另一种类型，主要是集中于一些项目开发合法性存

在争议或根本不具开发资质的项目上。这当中较为集中的当头推亚北15个项

目。

1996年底，亚北15个房地产项目因被市政府确认为违章项目而被要求缴

纳罚款，购购了这一带房屋的消费者因害怕无法取得产权证而纷纷诉至法院

要求退房退款。政府为更好地协调这一矛盾，表示因这一系列项目均系《房

地产管理法》施行前所开发的项目，其立项虽不符合现行法律程序，但开发

之时也有其一定的历史背景和客观原因，因此市政府在综合考虑各方面利弊

得失之后，对这15个项目网开一面，原则上允许其在补交各类款项、补办相

关手续之后，使其拥有合法资质。因而购房人有望得到合法产权。

市政府的政策方案确定之后，法院的判决也纷纷定案：由于在一审诉讼

期间发展商已补办了各种手续，故认定商品房购销合同仍属有效，购卖双方

应继续履行合同，购方可取得产权证，去除了消费者的一块心病，落了个皆

大欢喜的局面。

但是与亚北小区缴罚款获产权不同的是，有些所谓的商品房可能连这样

的机会都没有。这些售楼单位甚至有许多公开允诺只发给购房人“荣誉村民

证”。如此引起的纠纷，恐怕已远不只一个产权的问题。

例如吴先生在购购了“双旭花园”之后，又逐渐了解了合法产权证的有

关事宜，当他得到开发单位颁发的“荣誉村民证”无法代替房产证时，吴先

生要求退房，并上告法院。然而得到的答复是房款可以退，但吴先生的装修

费无法退还，且还要承担一部分诉讼费。

还有一位消费者与“某某新村农工商总公司”签订购房合同并交了预付

款后，又看到了有关报刊介绍的“如何鉴别无效合同”，在他的详细询问下

方得知，他购购的住宅可能永远不会获得被法律承认的产权证。于是他委托

一家律师事务所办理退房退款，该事务所的律师并没有直奔市郊，进行索赔

协商，而是去了工商局。在查证后，律师告诉这位消费者，这家“某某新村

农工商总公司”根本没有注册过，那么将来发生纠纷时，作为销售方的“法

律主体”根本就不存在，也就是你告都不知道告谁。当然，律师还是陪房主

去了这家所谓的“农工商总公司”，当问营业员是否见过公司的营业执照

时，对方只说“好像见过”。在与该公司的负责人进行简短接触后，很快办

理了退房还款手续。还款支票户头是“某某物业咨询公司”，根本没有什么

“农工商总公司”的印章。应该说，如果不是这位律师的精明，购房者根本

看不出这出戏是在“挂羊头，卖狗肉”。

房屋产权证书是房屋所有人拥有房屋先进、有效的法律依据。此凭证不

但可以使房主得到相应的法律保障，而且作为家庭资产，它也是个人融资，

是私产增值的一项可利用的手段。因此，房产证绝不应是可有可无。如果您

认为：只要价格便宜，有房子住就行了，无所谓产权不产权，也许您就是在

把自己的生杀大权拱手让给了别人。

要想查验所购购房屋是否可得到合法产权，购房时必须查验开发商是否

具有商品房开发资质，查验项目是否已取得国有土地使用证和房屋销售许可

证。如果开发商尚不能出示国有土地使用证，说明项目尚未交纳土地出让

金，这笔巨额款项如不交纳，房产权证业主是绝无可能获得的。

北京市合法的房产权证只有北京市房屋土地管理局颁发的印有标志

的《房屋所有权证》，颁发此证时，发证机关就同时颁发印有的《国有

土地使用证》。所谓县、乡、镇房产权证都不受法律保护。

至于有些建于农村集体土地上的房屋，售房方称给予“荣誉村民证”，

这实质上是一种欺诈行为。它相当于在黑市上购购了一件走私货，贩卖给还

给你一张保修卡一样，形同废纸一张。

2、售房广告：购房人难识庐山真面目

商品房因不动产的特点，在销售过程中必须要通过媒体刊发售房广告销

售绝大部分房屋。房地产广告的策划、设计水平高低，直接影响项目的成

败。为此，几乎所有的开发商在售房时都要为广告设计绞尽脑汁，有的甚至

不惜血本。

但物极必反，由开发商设计的商品房广告，有些“水分”极大，“距离

复兴门只需几时辰车程”、“停车场、学校、商店、邮局等小区配套设施一

应俱全”、“一次付款十万即可入住”等具有强烈诱惑性的话语随处可见。

待消费者付款购房，到了实地才发现现实与广告之间的距离——得在午夜里

驱车以180公里/公里的速度狂奔才能从复兴门十时辰到达新居；小区的配套

设施还只是在规划图上才有体现，十万元系笔房款而并非全部房款。

因售房广告引起的纠纷早已是屡见不鲜。此种问题出现时，消费者可依

据《中华人民共和国广告法》及《消费者权益保护法》等要求发展商退房或

给予相应的补偿，但由于有些广告语言弹性很大，双方可能会各执一词，这

都给消费者索赔带来了很大阻碍。由此消费者应吸取的教训是应在购房前对

自己所购房屋的位置、价位及发展商的主体资格、该房地产项目是否合法等

有一个全面的了解，必要时聘请律师协助调查以避免盲目购房而造成损失。

3、延期交房：80％购房人难以逃避的现实

由于发展商自身素质、政府各部门的协调能力及其它一些外界因素影

响，1997年北京的期房有八成左右不能按期交房，因发展商逾期交房而引发

的纠纷成为去年商品房购销中较为突出的一个问题。

一位消费者向中国消费者协会投诉，他预付30余万元购购了昌平某房地

产开发公司的一套住房，但至合同约定的期限，房屋未能交付使用。延期5个

月之后房屋入住仍无希望。于是购方向开发商提出退房还款要求，开发商同

意分期还款于1996年12月31日前割清，并承担利息损失，但直至1997年10月

仍有28万余元拖欠不还。

慕名购购某知度度很高小区住房的李小姐，在规定的交房日期1997年7月

31日即将临近时，几次催问都无结果，到了8月14日才得知入住通知书于8月

13日寄出构成了违约事实，消费者完全有理由据理力争，向开发商索赔。

对比短时延期交房，一些开发项目长期不能交房，却策划种种计谋，算

计购家的做法就更令人难以接受。据了解，去年北京市某一开发项目延期交

房达一年之久，精明的开发商在交付房屋之前，要求与购方签订一份合同，

在开发商付给购主5万元后，同时给购主新房钥匙，如不签合同则不交付新

房。一位“较真儿”的购家当时没有贸然签订这份合同，而是委托律师事务

所来代理这项索赔违约金一事，在律师的争取下，追回违约金21万元。这位

律师分析说，如果接收开发商主动支付的5万元违约金，并签订合同，那就等

于“合同变更”，也就是你无权再向开发商提出违约金的问题了。

延期交房既然极为普遍，而且一般的购房合同都有延期交房双方责任的

约定，因此责任是不是追究，关键在于购房者个人感觉心里是否能够承受、

能够承受的期限到底有多久。

不过交房期限即使根据现行合同有所约定，这里面还是有许多空隙，可

能会让购房人防不胜防。比如发展商按期给客户寄发了入住通知书，但楼内

或者是内装修尚未完成，或者是电梯不能使用，或者不能供水供电，或者是

屋内装修不符合验收标准。总之，就是交给你房子了，房子也根本无法居住

使用。因此签订购房合同时，关于此方面的条款务求详尽、严谨。

目前使用的《北京内（外）销商品房购卖契约》中关于房屋交付使用的

条款约定，内容尚不够严谨、充实，如果没有另附加条款，很容易在交房期

限问题上引起双方争执。相比较而言，由国家建设部、国家工商局印发的

《商品房购销合同示范文本》则更为详尽一些。其中有不同情况延期交房的

违约罚则，设计变更情况下，延期交房双方的责任和权利等。建议在签订购

房协议时可参照此《示范文本》，并请

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