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赵卓文：十八大给楼市定调 持续发展
编辑：海南房产网 发布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：发布当天 来源：琼海房产信息网 阅读 466 次
阅读声明：文章内关于户型面积的表述，除了特别标明为套内面积的内容外，所涉及户型面积均为建筑面积。
党的十八大报告中提出，要在转变经济发展方式取得重大进展，在发展平衡性、协调性、可持续性明显增强的基础上，确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番。
“收入倍增”计划对房地产业影响深远。
当前困扰房地产业的主要问题是：房价收入比严重失衡，楼价处于高位，远远超过一般城镇居民的支付能力。
十八大后，中国经济发展方式的重大转变和城乡居民收入倍增计划的实施，无疑给未来10年的房地产业定下了“持续发展”的基调。“收入倍增”，意味着从现在开始到2030年，中国城乡居民人均收入年增长要达到7-8%。房地产下一个“黄金十年”正变得越来越清晰。
十八大后，政府在房地产调控政策上的取向，十分引人关注。
本轮房地产调控已经持续了近两年，效果十分显著。在“限购”、“限贷”、“限外”、“限价”等政策的影响下，广州、佛山、深圳等珠三角主要城市一手住宅成交均价平稳，快速增长的势头被遏制。
广东城市的土地资源紧缺，人口集聚仍在提速。房地产供求关系难以平衡。“限购”是抑制投资、投机性需求，控制房价的较有力工具和手段。短期内，“限购”暂时没有替换手段。房产税并不足以替换“限购”政策。“房产税”试点出台应十分慎重。
“限购”等房地产调控政策短期（2-3年内）不具备退出条件。
现实情况是：当前地价和房价上升压力依然巨大。
本轮房地产调控以来，各主要城市土地出让金收入大幅度下降。有关统计显示，2012年头三季，全国10大城市土地出让金为2732亿元，同比下降39%，地方政府从2012年9月开始，大量向市场推出土地，将延续至2012年第四季度和2013年季度。
地方政府卖地愿望强烈，以量为主，求量不求价。
大型房地产发展商经历了近2年时间的“慎拿地，去库存，慢发展，快销售”之后，资金压力已大为降低。随着年末货币政策宽松的预期和对未来楼市前景的乐观态度，万科、保利等龙头房地产企业从9月份开始大量入市购置土地和项目。大型发展商在土地市场上的博弈能力越来越强。
2012年末广东地区的土地市场将异常活跃，成交量将有较大幅度上升。地价将维持高水平。
全国大部分城市的商品房成交量从5月份开始，已经探底回升。在刚性需求为主要力量的推动下，实施“限购”的城市，都出现了明显的成交量回暖。以广州房地产市场为例，一手房成交量已经连续4个月超过70万平方米，回到本轮调控前的水平。
预计第四季度楼市成交量将稳中有升，在2013年上半年有望创出小高潮。
在成交量持续上升的背景下，房价上升动力将增强。
房地产调控政策在未来2年没有退出的基础。预测2013年楼市调控主要政策将延续，但会有调整和修正。
未来2-3年楼市将继续高度分化。
主要表现在：
（1）新热点地区将不断出现。广州南沙、金融城、珠海横琴、深圳前海、惠东巽寮湾等地，都将出现房地产开发的新热点。
（2）中小城市地价、房价补涨结束，受“限购”影响的城市楼价将重拾升势。
（3）开发商高度分化。大型开发商业绩增长将远远超过一般中小开发商的业绩增长。强弱差距进一步拉大。未来土地一级市场和商品房，都将是大型开发商主导的市场。
（4）非住宅类房地产项目将迎来黄金发展期，成为市场新的增长点和盈利点。但大型商业、写字楼、酒店项目开发过热，可能形成下一轮房地产泡沫。
无论是广州、深圳、佛山等大城市，还是中山、江门、东莞等中小城市，2012年都掀起了新一轮的“造MALL运动”，大型城市综合体、购物、写字楼、酒店项目大量兴建。短期内市场反应热烈。中、长期分析，这几类物业未来将形成大量空置。
未来几年的楼市，将不再是单边上升的楼市。
未来几年的楼市，将是有赚有赔、有哭有笑的楼市。
房地产永远是“高风险高回报”的行业。如果说过去10年中国房地产表现得更多的是“高回报”，那么未来10年中国房地产将更多体现“高风险”。
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