今年前9个月,全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩,这是5年来头次出现销售面积同比下降以及投资增速减缓的现象。

　　面对淡市,江门楼市采取“以价换量”的方式来实现自我调节。但当前的宏观调控走向如何?这种以价换量的道路还能走多远?地产商又将怎样创新营销手段来突围?且看 的业界专家们如何解读。

　　合富辉煌(中国)头席市场分析师黎文江:

　　调整期到年底 明年房价将涨

　　随着楼市库存高企,房价下跌,今年全国房地产行业进入减速慢行的调整阶段。

　　“包括本次调整,近6年来国内房地产市场经历了4次大的波动调整期。”黎文江表示,今年的调整期将持续到年底。预计本轮调整结束后,明年效果显现,房价将会上涨。

　　房企创新营销手法突围

　　“上半年楼市成交大幅缩水,从杭州开始,降价潮蔓延到全国。同时银行房贷收紧,利率提升,促使开发商采取以价换量的策略。”黎文江表示,广州在5月出现波 降价潮,以中海万科、雅居乐为代表,主要在广州番禺和萝岗两地,价格降幅达15%～20%。但这轮降价潮导致市场观望情绪浓厚,对房地产企业的成绩单也没 有很大的助益,因此到了6月就停止了。开发商改为想办法创新营销手段。

　　9月1日,广州万科携手明源云客共同开发的全民营销新工具“同享会” 上线,开启全民营销时代。人们通过扫描二维码进入微信平台,注册成为自由经纪人,即可在线报备推荐意向购房者。该活动设置的常规佣金高达3%。,如果推荐 成交一套价值100万元的房子,推荐者将获得3000元的税前佣金奖励。黎文江认为,这种新营销模式具有性和领跑性,突破了以往被动等客上门的情况, 而是积极主动出击寻求客源。

　　有的房企则是想办法帮购家解决头付问题。9月2日,广州越秀地产与平安集团旗下的“平安好房”签署战略发展协议,为头次置业者提供无抵押的头付分期贷款,长达3年,较高额度30万元,放款时间较快为5公里。目前分期贷款不但能享受基准利率,甚至有零利率的优惠。

　　明年房价将止跌回升

　　“调整期将在今年结束,明年房价将止跌回升。”黎文江表示,种种迹象表明,目前全国楼市正在向好:一是40多个城市松动限购,而部分地区如湖北等又开始了新一 轮限贷放松。此外,较近媒体证实,央行确实已向五大行投放5000亿元的常备借贷便利(SLF),届时市场资金流动将更宽裕。

　　黎文江指出,开发商以价换量的营销手段会在今年内结束。此外,政府的一些结构性调整预期也将逐渐奏效,“目前的宏观调控主要采取的是分类调控以及解决3亿人的问题,并且效果也已有所显现。”

　　“3 亿人的问题”,个“1亿”是指城镇化农民进城,新出台的国家新型城镇化规划指出,要努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。个 “1亿”是指棚户区和城中村改造目标。2014年政府工作报告中明确提出,今后一个时期,将改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村。第三个“1亿”是 农村工作会议提出的,到2020年要解决约1亿人口在中西部地区的城镇化。这3亿人居住问题的解决,将推进房地产市场健康发展。

　　“楼市虽然有泡沫,但房地产是中国经济软着陆的安全气垫。在这一层面的考虑下,楼市崩溃论是比较无力的说法。”基于这一理念,黎文江坚持对房地产市场看好的信心。

　　广东省房地产研究会副会长、寒桐投资顾问工作室总经理韩世同:

　　适当降价或是当前较好选择

　　纵 观全国房地产市场,去年一线城市成交火爆,二三四线城市都有点低迷。但从今年开始即出现分化迹象,一线城市势头并不好,一二季度成交量全面下降;而二线城 市如杭州、长沙,年初时就呈现出全面降价的情况。进入下半年,一线城市也开始步入价格跳水的初始阶段。韩世同告诉记者,广州今年前7个月已出现三轮轮番降 价,8、9月更是逐渐开启了全面降价的格局。

　　就三四线城市而言,广东目前的形势要比内地好。广东有两个一线城市,广州和深圳的房价、成交对 市场有着示范性的影响力。“在这两个城市的带动下,广东的二三四线城市今年楼市也还算较稳定。”韩世同谈到,个别城市情况还不错,比如今年佛山取消限购 后,楼市成交可媲美广州。中山、珠海由于受到局部的利好影响,房价也比较稳定。

　　政策方面,目前房地产调控还是以分类调控为主。韩世同分析,分类调控是各地根据自己的实际情况来采取相应措施,目前以宽松为主,都离不开“如何刺激市场,促进成交,又让房价相对稳定”的主题,当中并没有特别强调房价要下降。

　　面对高库存,为了打破市场的观望现状,发展商的选择主要有以下三种。一是“保价无释”,现在如果不做适当的价格调(资料、团购、论坛)整,就基本没成交;二是“以价换量”,稍把价格降一降,就能促进库存走量;三是如果挺不住了,再做大幅度降价来促销。“要不要降价、什么时候降”是发展商自身的选择,韩世同认为,就目前而言,及时适当降价或是发展商较好的选择。

　　过去6年间四次政策调整

　　2008年～2009年

　　2008年出现调整期的直接原因是全球金融危机,结果是政府出手四万亿货币投放救市,对经济强刺激的结果是出现2009年的楼市繁荣期。

　　2011年～2012年3月

　　2011年,全国房地产市场在全方位的限制性环境中生长。这一年,央行总共3次加息,6次上调存款准备金率。信贷日益紧缩,致使房地产行业运行整体放缓。

　　2012年4月～2013年11月

　　第三次调整期的原因是出现限购限贷,导致成交量下滑。

　　2013年11月至今

　　各种限制性房地产政策相继出台,如新国五条、上海的沪七条、深八条,穗六条等,再加上房贷收紧,使购房者陷入观望。

　　数说GDP:四次市场调整期的GDP增速都跌破7.5%,每次调整期都持续15个月左右。

　　广州同创房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文:

　　未来政策主要由地方来制定

　　赵卓文指出,今年前9个月,全国楼市出现了近年来少见的情况—成交量萎缩。“从全国来看,销售面积同比下降8.3%,广东市场则同比下降 11.8%。一线城市,如广州销售面积同比更是下降近30%,上海也出现同样的情况。”赵卓文表示,这是房地产市场近5年来头次出现销售面积同比下降以及 投资增速减缓。而2013年之前,每年的房地产销售增长面积都在23%左右,今年不增反减,很值得关注。

　　房产政策有望逐渐放松

　　赵卓文分析,现在房地产市场出现三个现象:一是投资量仍增长,但增速放缓,销售面积下降,市场萎缩。二是购家越来越谨慎,市场的观望气氛比较浓厚。 三是今年政策会逐步放松,“就全国来看,大部分城市都放松限购政策了,整个政策环境趋于放松。”赵卓文说,房地产市场应该进入一个新的阶段,以平稳为主。

　　鉴于房地产市场成交量萎缩的现状,赵卓文指出,关于房地产调控的态度现在是清晰而明显的,总体思想是由市场配置资源,政策会逐渐放松。未来应由 以往政府预防房价上升过快转为由市场控制资源。因此,未来房地产政策应该主要由地方政府来制定,“像广州、佛山、江门等珠三角城市,都有自己的地方房地产 政策。”赵卓文表示。

　　对目前各界“救市”的呼声,赵卓文认为出台政策是必须的。因为现在经济增速减缓,需求下降,对经济的影响很大。因此,今年房地产市场较重要的是增加 销售量,“价格不是主要目标,关键是增加销售量,如何促进销售更是重中之重。因此,原来的‘限购、限贷、限价、限签、限售’这‘五限’政策应该会逐步放 开。”

　　发展商降价仍没有到位

　　今年的“金九”已悄然过去,“银十”马上开启。赵卓文表示,从9月各地的销售情况来看,“金九”并不“金”。究其原因,一是因为今年楼市的购购气氛 并不浓,二是因为现在楼市供应量还比较大。“按照发展商的施工周期,一个楼盘从拿地、建设到销售需要一个过程。现在很多物业是2012、2013年开工的 楼盘,现在供应量处于高峰期,但销售量却很低。加上今年金九银十的需求不是很旺盛,特别是投资信心暂时没有得到提升,导致‘金九’旺季不旺。”

　　针对近段时间各地出台的救市政策、发展商采取的降价促销措施,赵卓文认为,目前发展商的打折仍没有到位。

　　后市销售气氛有望回暖

　　不过,赵卓文透露,金九银十之后楼市的走向是乐观的,因为下半年政府会出台一系列刺激经济的措施,虽然不知道是强刺激还是微刺激, 但都会对楼市带来振奋效果。其次,金融政策也会放松,这对很多开发商来说将是一个利好。而发展商也会降价促销,以价换量;特别是一些大型的上市公司,在第 四季度会为了追求业绩而有较大力度的优惠。较后,现在正是消费者购房的黄金季节,销售量会越来越好。冬季是广东销售旺季,所以下半年出现真正旺季仍是有希 望的,市场销售气氛会逐步回暖。

　　谈到房地产库存量,截至8月底,江门城区库存一手住宅约共12600套,达到历史新高。赵卓文表示,高库存情况逐步增高与销售下降是相关的。 “房地产有库存是很正常的,江门目前的数量在可以接受的范围内。如果楼市转好,一年内是可以消化的。关键是政府与发展商要共同想办法解决销售,其次,发展 商应适当控制建设规模与开发节奏,适当控制供应量。”赵卓文表示

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