方圆2004年来到上海，一直在房地产行业摸爬滚打，现在是一家房产中介公司的经理。几年下来，方圆摸清了房产交易各个环节的“门道”。今年以来，他注意到两个特殊的现象：开发商“假销售”现象越来越多；银行为了拼抢客户，不断降低利率，而且开始尝试摆脱中介，开展“直客式”服务。“这些现象让我发现了商机。”方圆说。

　　先从房产商的“假销售”说起。为了试探购房者的购购力以及制造销售火爆的假象，开发商会冒用购房者的名义支付定金，虚假销售，之后再撤销购房意向，退房。可以说“假销售”情况一直存在。今年以来，“假销售”又发生了新的变化：以前只是少数开发商对少量房子，通常是不超过整个楼盘的5%的房子进行“假销售”。现在，不少房产商的大量房产都是“假销售”，这些被销售的房子又回到了开发商或中介的手里重新出售。除了制造销售假象、试探购购力两大功能之外，如今的“假销售”还能起到套现的作用。

　　方圆举了个例子。某楼盘一期的售价是8000元/平方米，二期是1万，那么三期开盘的时候，开发商完全不会以1万元以下的价格出售。否则，不但可能引起先前购房者的抗议，而且很可能卖不出去——购房者基本上都是购涨不购跌的。较重要的是房产商不愿放弃暴利。但在市场环境已经客观上不允许房价再涨的情况下，怎样才能让价格逆势上涨呢？开发商想出了“先购后卖”的营销策略。

　　方圆曾经遇到过这样的情况，开发商开盘销售三期100套房源，开盘价1.2万元/平方米。开发商会制造出其中80套开盘不久就卖出的假象。

　　这80套房产中，有的是只付定金，一个星期之内就撤销购房意向；有的则是冒用他人的身份证办理售房合同，合同价1.2万元/平方米，并真正办理按揭贷款。办理按揭贷款的好处是，开发商可以及时回笼资金，而且利率能打七折。

　　有真实住房需求的普通购房者，并不知道某套房子的合理价格应该是多少——没有客观的统计数字可供参考，整个房产交易过程也是不透明的。他们只清楚自己能承受的价格是多少以及附近楼盘的大概价位。当看到新开盘的房子一下子就几乎卖光的时候，就会有不明就里的购房者以1.2万元甚至更高的价格购入。结果，剩余的20套房子实现了高价卖出去的目的。而购房者不会知道80套房子又退给了开发商重新销售。

　　退回的80套房产，只支付定金的则由开发商重新销售。已经办理按揭贷款的房子，房产商会把他们挂牌到中介，以比合同价更高价格出售，其中的差价足够支付中介的佣金以及“假销售”期间的贷款利息。

　　房产交易活跃、房价稳中有升，是银行、房产中介、炒房者等都乐意看到的。而在这番繁华景象中，不会有人公开真实的房产交易数据以及销售的具体操作细节，因为只有信息不对称才能实现暴利。

　　方圆介绍,“整个‘假销售’过程很复杂，时间跨度也不一样。而且，每个楼盘的情况都不一样。连一些房产数据公司都不掌握‘假销售’的确切数字。但有一点可以肯定，只要有利润空间，开发商就会冒险使用一切手段。据我了解，今年以来‘假销售’增加了很多。”

　　当然，“假销售”对于开发商而言也是双刃剑：造假的范围越大、牵涉的中间环节越多，开发商的成本越高，也越容易被人发现。

　　正是由于发现了房价里的奥秘，方圆盯上了那些表面上交易活跃的楼盘。“交易量活跃说明投资客多，风险也大，投资客资金出问题、急于套现的概率就大。”职业上的便利让方圆更容易找到急于抛售房产的卖家，这些人的售价至少会比市场价低一成。

　　此外，方圆还掌握了让商业贷款利息比公积金贷款利息还低的“绝招”。原来，如果是通过房产中介办成的按揭贷款，银行会给中介“返点”，去年是购房贷款总额的1%，今年因为竞争激烈，返点提高到了1.2%。如果房产购卖双方直接到银行办理按揭贷款的话，银行就可以把给中介的佣金以及银行的部分利润让给贷款人。这也是银行较近提出的“直客式”服务思路。

　　方圆就是这样“吃”进了他在上海的套房子。他在交易量活跃的楼盘找到了一个因为要离开上海而急于抛售房子的卖家。一套市价约120万元的房子，方圆把价格砍到了105万元左右。但他把房产的评估价做到了130万元。这样，就能从银行贷款104万元，利率是3.74%（5.94%×0.7×0.9），比公积金贷款利率还低。基本上不用掏钱，方圆就有了一套房子。

　　方圆由此也发现了新的业务增长点：房地产市场火爆的这几年，有需求又有购购力的人已经基本上购了房子。现在开发的是有需求但是购购力不足的购房者。他们年纪轻，积蓄不多，但收入尚可。“低头付、低利率和高负债”正是这部分购房者的理想模式。“我专门为这样的客户服务。”方圆说。

　　从开发商“假销售”到中介发掘新客户，目前的房产市场热闹非凡。“但我知道，表面热闹的市场是在传达各方对后市的悲观与迷茫。如果大家觉得今年的市场好，明年的市场比今年更好，他们还用得着花这么大力气营销吗？”方圆说，“但你也不要以为被忽悠进去购房的人就吃亏了，不购房的人可能更吃亏，因为房价上涨的速度比你收入增长的速度快得多。尽管存量房的消化需要好几年时间，尽管后市不容乐观，尽管已经隐藏了不少风险，但只要房价上涨，这些问题就都不是问题。我从来不担心房价下跌，因为我看到了各方的决心。”

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