房地产市场从集团购购时代过渡到散户时代后，房地产开发商所面对的

是直接消费者，对个体消费者而言，要从自己口袋里掏钱购房子，他们用自

己所有的积蓄、甚至搭上今后逐年还贷款的代价来购商品房。所以消费者对

商品房的要求也越来越高，购房子时会挑了又挑、选了又选。从而在商品房

购卖过程中，因为这样或那样的问题消费者要求退房的情况时有发生，而在

实际操作中，有的能退，而有的不能退。一些消费者往往由于缺少相应的知

识，在退房的时候吃亏。

对于因退房产生的纠纷、据笔者了解主要包括以下几种情况：

楼盘质量问题。根据1998年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条

例》中的第32条规定：“商品房交付使用后，购购人认为主体结构质量不合

格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验，经核验确属主体结构不合格

的，购购人有权退房，造成损失的，开发企业承担赔偿责任。

根据上述规定，如果你购的房子是主体结构以外的部分存在质量问题，

那么只能要求开发商负责进行维修，而无权要求退房。

结构改变问题。《房地产转让办法》中规定，已经预售的商品房，房地

产开发商不得擅自变更其建筑设计，确要变更的，应征得预购人同意并报规

划部门审批后，与预购人订立合同的变更协议，否则预购人有权解除预售合

同，并由房地产开发商承担违约责任。

但消费者在签订预售合同时要把房型设计约定清楚，其次要约定何时退

房、退款，以及多少违约金和利息损失等。否则，任开发商擅自改变设计，

购房人很难打赢官司。

逾期交房问题。在期房购卖中，许多退房纠纷涉及发展商延迟交付房屋

的问题，在北京市房屋土地管理局制作颁发的《北京市内（外）销商品房预

售契约》中第七条规定：“除不可抗力外，卖方未按期将房屋交付给购方的，

购方有权向卖方追索违约金，有权要求退房，很多开发商往往将许多诸如政

府配套设施延误、恶劣天气、政策法规变化等原因列入可以延迟交房的范围。

消费者在签包含此类条款的《补充协议》时，应尽量不签或要求开发商出具

相应政府部门的证明。

入住后办不出产权证

通常，购房者在入住后，即可与开发商办理过户手续，但由于市场中存

在一些操作不规范的开发商，致使无法拿到产权证，对于这类情况，消费者

较好在签合同时，把产权证办理时限写入合同的补充条款。并加上相关的权

利条款；如：若在约定期限内拿不到产权证，可退房并且得到相应的补偿款。

这样才能使产权证顺利到手或顺利退房。

面积室内缩水、公摊增加

在《北京市商品房预（销）售契约》规定，面积误差通常为3％，在双

方未能在补充条款中进一步约定的情况下，只要在房子室内建筑面积与国家

准许公难的建筑面积之和在面积误差值范围内的，购房人都要无条件接受，

除非双方在补充条款中有进一步的规定，否则，消费者无权退房。

消费者自身的原因造成的退房纠纷

由于看到了更适合自己的房子或经济问题等情况，消费者要求退房的。

对于这类情况，原则上消费者是无权退房的。

（建筑报 许瑞亮）