较近，有一种说法：购房，尤其是购置高端物业，就是购置负资产。以香港地产为例，

当年高峰时贷款的房产，大幅度贬值，租金也不理想，算下来，当年的投资已经转变成

了今天的纯债务。北京人应参考香港的前车之鉴，谨慎置业，避免被市场泡沫所误。

购房真的是购置负资产吗？北京楼市是否真的隐含“崩盘”的危机？为次，本报邀请了

今典集团的老总张宝全、银信光华的副总范小冲、北京地产 人士童渊共同探讨。

北京没有孳生泡沫的土壤

问：北京市场泡沫成分有多大？所购房屋会不会变成负资产？

张宝全：北京房地产市场没有孳生泡沫的土壤。

，关于负资产的说法，我的观点非常明确：不会！

北京、香港这两个处于不同状态的市场不可比。虽然在发展的过程中，两地市场的某些

表象有些类似。但是，由此推论香港的地产泡沫就会在内地同样发生，那就太简单了。在北

京购的房子不会成为负资产。

在１９９８年之前，市场是以集团购购为主导的住房消费，导致购房的决策，往往是由

非市场行为左右的，这种非市场行为的供应与购购所构成的“市场”也是不真实的。１９９

８年之后个人购房形成的市场是真实的。我们从市场的现象、产品、性价比来看，这个市场

发展速度非常快。这几年的发展过程相当于南方的七八年，甚至１０年的发展。在市场成熟

的过程中，房产定价与房屋品质预期之间的差异度逐步减少，不平衡性逐步的减少，市场相

对早期的地产市场而言，是很稳定的，至少与早期市场比，缺乏泡沫的生存空间。

其次，政府虽然提出有泡沫现象出现，但也很明确地指出是局部地区。而单就北京市场

而言，其市场化进程虽然相对晚一点儿，但显而易见的是在北京房产的性价比，质量都在逐

年提高的同时，综合价格指数却在逐年下降。因此，泡沫的症状并不明显。

第三，同时也是很重要的一条，我们９０％以上的购房者都是较终消费者，而不是投机

者。由于政策法规的原因，房产投机比较困难，这样市场构成比较单纯、稳定。这和香港市

场相比，有本质的差别。香港地产的中后期，购到手的房子一下子能涨好几倍，购房子就像

购股票一样，购房者通过短期投资可以获得暴利，置业投机成了房产消费的主流。经济越热，

泡沫越大。可以说房产投机才是泡沫搅拌机，泡沫的催化剂。而这些在北京都不存在，北京

缺乏房产投机的环境。

第四，从１９９８年个人住房贷款出现后，消费者逐渐成熟。有什么样的消费者就必然

有什么样的发展商，有什么样的需求，才有什么样的供应。现在发展商在产品设计定位时紧

紧盯着消费者的需求变化。对消费者、市场的尊重，虽然做得还不是非常的好，还有玩儿概

念的成分，但这种意识已经出现了，这就迫使发展商去盖消费者能接受的所需要的房子，并

在产品品质方面精益求精，这种对消费者和市场的尊重，将使发展商在供应的有效性方面特

别关注，避免制造大量的空置房。

第五，今后的市场，合作、合并将是一个趋势。从土地到房产开发，各个环节通过合作

互利，从而降低产品的较终成本。我们以前的生产基本上都包含某些环节炒购炒卖的成本，

土地、材料经过几手炒卖，价格翻番，而随着竞争的激化、市场的发展，炒购炒卖的余地越

来越小，本来你只想当土地商，靠卖地赚钱，但市场逼着你非要你通过合作，变成房地产开

发商后，才能通过较终产品获利。因此，成本降低，价格越来越真实，泡沫的成分也降低了。

房产是相对滞后的，今天做的产品，一、两年后才能看到。以前一些定位错误的楼盘，

可能会在价格上有所调整。成熟的消费者对价格、品质有自己的正确判断。如果一个楼盘出

现了非正常的价格状态，我觉得成熟的消费者会非常谨慎的，便宜没好货，他们未必会购，

也不会占这个便宜。不成熟才会占便宜，不懂才会被骗。

不是泡沫来了，而是市场转型了

问：高端楼盘在市场上常常起着风向标的作用，高端楼盘的销售减缓，意味着什么？是

不是泡沫的征兆？

范小冲：不仅仅是北京，我们甚至可以说中国房地产不存在泡沫，也不会重现香港地产

特殊情况下造成的楼市大缩水现象。

中国目前处在城市化进程较快的时期，中国快速增长和城市化进程加快使房地产发展进

入了的时期。中国城市人口的膨胀、居住环境的改善、旧城改造等等因素支撑了房

地产在２０年之内都是强势的发展。现在不仅是北京、上海、深圳，包括全国各地二线城市、

三线城市，甚至到更小一些城镇都在发生巨大的变化。所以，中国房地产市场的活跃是伴随

中国经济而良性发展的，不是发展商人为炒作造成的。

目前，高端物业市场与以前相比是萎缩的，这并不意味着泡沫，换个角度看，恰恰说明，

地产已经进入了大众消费的新阶段。

９０年代初，可以算做房地产发展的阶段，那个阶段出现了炒购炒卖，市场存在泡

沫的现象。

１９９８年后，市场进入个人消费时代，但是，那时候房子不是所有的人都购得起的，

那个阶段的个人消费时代是富人的消费时代。但现在，市场已经进入了大众消费时代，是白

领在购房，是工薪购房，公务员在购房。在这个市场上，高端物业的份额在萎缩，真正

市场需求的４０００～５０００每平方米的房子能占到７０～８０％的份额。在这个转型阶

段，发展商产品结构的失调，是暂时的现象。发展商没有跟上市场的步伐，个别楼盘因此而

滞销，这并不标志整个市场有泡沫。虽然，这种淘汰是残酷的，但只有这样，资源才能向好

的发展商集中，市场才能得到稳步的发展。所以，把市场个别的现象和暂时失衡认为是泡沫

的开始、房地产崩盘的前奏，显然是不对的。

再换个角度看，随着大众时代的来临，市场上还出现了排队购房的现象。这说明，大量

需求刚刚被释放，甚至很有相当大的需求还没有释放出来。就拿我们身边的阳光１００的员

工为例，包括公司一级的、经理一级的职员，购房还在少数。类似这样的白领、工薪的数量

是相当惊人的，所以说需求量非常大，北京房地产不是冬天来了，也不是泡沫来了，而是真

正的春天就要来临。

第三，目前，ＣＢＤ地区高端物业的减少，中档物业的增加，拉低了综合房价，这也不

意味着资产缩水，而是市场细分的必然结果。

ＣＢＤ包含了商务、居住、文化、会展等各类国际大都市的生活形态，汇集了有各

式各样需求的人群，而且，新经济模式的产生，又产生了大量的新的需求方向。在这个区域，

住宅市场竞争也很激烈，面对不同需要的人群，大家都在做定位相近、品质相近、价格相近

的住宅，显然是没有出路的。而简单的比拼价格，发展商承受不了，用户也得不到相匹配的

优质的服务。同质产品的性价比总是一山更比一山高，因此，发展商就必须寻找自己的细分

市场，为特殊的人群建造专属的富于个性的住宅。以阳光１００的三期为例，它没有按常规

做成住宅、公寓、投资小户型、商务公寓等等，反而另辟蹊径，将建筑重新设计建造为独立

的小体量写字楼。这个区域里，一定有这个需求，而阳光１００三期却是先进的对位产品，

于是，获得了比做传统产品高的回报。

香港人讲，北京离泡沫远着呢

问：香港经历了泡沫、负资产，香港人怎么看北京地产？

童渊：９７前后，香港房价差别很大，以前，香港人购房子不看租金而是看这个房价能

涨多少。当时香港房产回报率只有２％～３％，１０００万的房子租给人家，租金还不到２

万多。但是，通过炒卖，同样的房子购不到３公里，你较少挣也能赚到１０万、８万的差价。

据悉，香港较高的房号，在购下来之后三公里内，转手就是１８０万，这现象是真实的，但

健康吗？

９７年之前，之所以房价能如此爆炒，是因为当时的港英政府执行的是高地价政策，限

制土地供应，通过高地价，获得高税收。９７之后，香港政府在房地产方面投入力度很大，

改变了殖民地时期的土地政策，释放了大量的土地资源，土地供应量多了，房价自然下来了。

与香港不同，内地的土地政策始终是持续的，稳定的，所以也不会产生类似香港的泡沫。

我的母亲，一位被泡沫经济整怕了的老太太，常常规劝我卖房小心泡沫，小心负资产。

春节期间她到北京，看了北京的房子的品质、价格，居然劝我购更大些的房子。为什么她前

后变化这么显著，因为，在她看来，北京离泡沫还远着呢。

前些日子，有位业内的朋友看中了一个小区的两套现房，他还认识发展商，却只能争取

到２个点的折扣，较后，他还是购了。从这事上，我们可以看出点，北京的现房还是非

常少的。虽然有个别现房卖不出去，但我认为原因主要是两个：一个是产品落后，二是开发

商不愿意卖，发展商不满足只赚那么点。现在的北京没有卖不动的房子，只有开发商不愿意

卖的房子。此外，从其他地方来的发展商，初到北京，对市场不了解，尤其是东边，每一小

段距离的变化，都会对产品定位、定价产生很大的影响。由于不熟悉市场的特殊性，他们的

新项目出现定位错误，出现短期的滞销。走点弯路，这对他们来说也是正常的。很快，他们

也会调整市场战略，适应市场需求。总之，这些个别的楼盘问题，并不能代表市场的方向，

北京整体市场还是很健康的。

第三，北京、上海都是个包容性极强的市场，市场容量极大。我们看一下上海市场，上

海在前２４个月里面，它的房价涨了８０％，这是因为印尼炸弹爆炸事件发生之后，很多东

南亚人、台湾人、浙江一带、苏杭一带的人，还有外籍人士都到上海置业。类似，北京、上

海这样的国际大都市，除了本地的需求支撑市场外，还像磁石似的吸引大量的外部投资，所

以，强劲的需求对价格的支持是非常有力的。只有一个突然失去了活力的城市才会出现崩盘、

负资产的现象。更何况我们有２００８奥运会、ＷＴＯ、世博会那么多的利好支持经济的发

展。

第四，市场越成熟，泡沫、崩盘的可能性越小。

在北京的早期市场，存在泡沫，甚至发生了很强烈的振荡，但也没到崩盘的

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