当前，沪上按揭贷款已成为大多数工薪购房的头选。如果能够顺利地完成所有交易，购得自己满意的房屋，当然皆大欢喜。但在实际操作过程中，涉及有关法律，会出现纠纷，造成许多困扰。本文就贷款购房后再退房的一些法律关系和操作事宜，作一些简单介绍。

贷款购房，对于购方来说，要面对两层法律关系——与发展商的购房购卖合同关系，以及与银行的借贷法律关系。如果在购房过程中出现退房事宜，且是购房合同中约定的可退房事项所造成的，例如：房屋质量不合格；逾期交房达一定时间；原来的某些承诺没有兑现等，购家可以行使自己的合法权利予以退房。但退房以后，就必须面对与银行的借贷法律关系。

购家已经顺利地得到了贷款，各项手续也都办齐，但购房合同约定的退房事项出现，购家认为合同不能继续履行，必须解除。那么，退房后的贷款怎么办?为房屋购购的保险怎么办?

购房者完全有权利退房

从法律角度讲，退房实际上是购家作为购房合同一方当事人行使其合同解除权的表现，肯定是可行的。无论是当初的购房，还是后来的退房，依据的是购房购卖合同关系，在是否行使合同权利退房的决定上，可以暂不去考虑与银行的借贷关系，只要基于购房合同做出决定。

购家与贷款银行之间是一种借贷关系，购家与发展商之间是一种房屋购卖关系，两者虽有联系，但完全是两种独立法律关系，所以，对购家的解约权并没有任何妨碍。作为债权人，银行或其他机构、个人都只有权要求购家按约还款，但无权干涉购家的解约权利。所以，只要出现了购家有权依法解约的情形，不管购家是否已经取得按揭贷款，都有权依法解除购房合同。

按揭贷款如何处理

这里要明确的是，虽然按揭贷款是基于购房产生的，但是一旦借贷关系成立，就不会再理会其原因行为。如前所述，购家与银行之间的借贷关系是独立于房屋购卖关系之外的，所以，解除购房合同并不同时解除贷款合同。也就是说，购家虽然不购房了，但因为其已从银行借贷出款项用于购房，所以与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的。

由于购房合同被解除，发展商从购家处取得的所有购房款项均应返还购家。购家申请的银行按揭贷款，也是购房款的一部分，也应一并返还给购家。然后，购家应依据《贷款通则》第三十二条第五款，“借款人提前归还贷款，应当与贷款人协商”的规定，与银行协商，将剩余贷款本息(部分本金、利息此前已按月归还)提前还给银行。

实际上，由于购房者大多将房屋抵押给了银行，如果购家无法还款给银行，银行只能行使抵押权，拍卖或变卖已设定抵押的购家所购房屋，但此时房屋已不归购家所有，处分该房屋就损害了发展商的利益。所以，就由发展商将应退购房款分成两部分，其中属于购家头付款的部分直接退还给购家，属于购家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为购家已向银行提前还款。银行依据中国人民银行《个人住房贷款管理办法》第三十条之规定：“抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。”从而接收还款，终止借款合同。

我国《担保法》第五十二条规定：“抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。”借款合同终止后，抵押权即告消灭，当事人应办理相关解除抵押登记手续。因此，在完成还款手续后，购方还必须明确要解除抵押登记手续。

对房屋保险的处理

按揭贷款购购房屋时，银行一般都会要求购家为其所购房屋办理保险，保险受益人为贷款银行。解除售房合同势必牵涉到保险问题，由于保险法律关系是房屋购卖关系、借贷关系之外的又一独立法律关系，所以保险问题有其自身特点。我国法律对于此类事项的规定有：《中华人民共和国保险法》第十四条规定，“除本法另有规定或保险合同另有约定外，保险合同成立后，投保人可以解除保险合同。”《中华人民共和国保险法》第三十八条规定，“保险责任开始前，投保人要求解除合同的，应当向保险人支付手续费，保险人应当退还保险费。保险责任开始后，投保人要求解除合同的，保险人可以收取自保险责任开始之日起至合同解除之日止期间的保险费，剩余部分退还投保人。”如果购家签订的保险合同中没有不许退保的字样，购家在解除购房合同的同时，即可解除保险合同，保险公司需将剩余保险费用退还购方。

以上是购购房屋中可能遇到的一个方面的事项的简单法律分析。在房屋购卖过程中，还有其他的法律关系和争议会发生，购卖各方当事人只有在充分明确各种法律关系的基础上，才能依法处理和维护自己的权利。　　　　　(作者：上海市广发律师事务所)