不久前，在河南的一个地方报纸上看到这样一件事情。年近60岁的郑州市民老赵10年前，用自己一生的积蓄，花20万元在郑州市甲房地产开发公司购购了一套三室一厅的住房，并及时办理了“房屋所有权证”。时隔几年，一件意想不到的事情打破了他平静的生活。甲房地产开发公司因为经营不善，将老赵所居住的商品楼转让给乙房地产开发公司，双方到有关部门依法办理相关转让手续，乙房地产开发公司取得了该商品楼的“国有土地使用证”。乙房地产开发公司决定根据自己的需要，拆除该栋商品楼开发其他项目。眼看就要失去安身之地了，老赵多次找乙公司交涉，但该公司说自己有合法的“土地使用证”，坚持拆除。自己对房子拥有100%的产权，难道这房子还不属于自己吗？

对此，地方国土资源局同志对老赵说，你的房子只拥有房屋所有权，而没有办理相应的土地使用权证书。所以，乙公司有拆除该建筑的权利。经过有关部门的协调，老赵虽然得到了一定补偿，但仍损失不少。

记者就此事询问了身边几个在北京购了房子的朋友，大家竟都一头雾水，根本没听说过购房子还要办理土地使用权证这回事。

北京：个人不能办理土地使用权证

北京市国土房管局2004年5月10日公布了《北京市房地产登记条例(审稿)》征求意见稿，其中明确规定，房地产登记以一宗地为基本单元进行登记。单独拥有一宗土地后，以该宗地和地上房屋进行登记。共用宗地上单独拥有一个权属单元房屋的，以房屋的栋、层、套、间以及具体权属单元界限的部分为基本单元连同房屋分摊的土地进行登记。当房地产发生转让、分割、与、抵押、设典等情况，有关当事人双方应共同申请登记。此“房地产登记条例”是北京市头次对房地产登记做出全面明确的规定。许多业内专家解释，这标明今后北京市对房地产的权属可能采用“两证合一”的发证方式。

但当记者打电话咨询北京市国土资源局时，却得到了另人惊讶的答案。工作人员告诉记者，现在北京仍然不对个人办理土地使用权证。至于“两证合一”，更不可能。早在去年7月1日，原北京市国土房管局被分拆，北京市国土资源局正式挂牌成立。原国土房管局承担的房屋行政管理和住房制度改革职责划入市建委，土地、地质矿产行政管理的职责划入市国土局。各区县的国土资源和房屋管理局改组为房管局，其原有的国土资源管理权全部上收到北京市国土资源局。各区县不再有土地审批权。海淀区和朝阳区房管局也是同样的答复，“不接待个人办理土地使用权证。”

多数居民不知“土地使用权证”

采访中记者发现，竟然有很多业主根本就不知道购房子还需要办理“土地使用权证”。一位刘先生说，有了房屋使用权证我对房子不是就有了100%的产权了吗？开发商也并没有告诉我要办这个证。还有一位业主对记者说，这个证是开发商应该办的吧，就这么一块土地这么多业主怎么办理使用权？

中国人民大学土地管理系教授谭峻说，根据《房地产》法的规定，所购商品房应该具备“土地使用权”和“房屋所有权”两个证书。但目前北京居民购房只有房屋所有权证。土地所有权证表明土地来源是划拨还是出让。对于划拨的公有住房和经济适用房，它的转让、销售等有严格限制；但对于出让来源的商品房，它的转让、销售国家没有任何限制。开发商在房管局办理土地的初始登记，土地开发到一定程度才允许转让土地使用权。业主购房子相当与次转让土地使用权，涉及到土地的转移登记。

关于土地使用权证的办理方法，谭教授说，房改房和经济适用房用地土地使用权证应该由住房户和原使用土地单位到辖区国土资源管理部门共同申请，国土资源部门将依法办理；如果原用地单位已经不存在，住房户和该单位的上级主管部门，或现在实际使用原单位土地的单位，到国土资源管理部门共同申请；如果住房由居委会管理，住户可和居委会到国土资源管理部门共同申请。商品房办理土地使用证应该由住房户和开发商共同到所在辖区的国土资源管理部门办理。但有一个问题就是楼房的占地面积很清楚，但基地上的建筑物属于不同的所有权人。这样在办理土地所有权证的时候就按照房屋的建筑面积把土地分为不同的份额。根据国家规定，对于楼房住户，楼下整宗地作为公有宗地，每户分摊面积等于宗地面积占建筑总面积的比例乘以户建筑面积。除了 建筑基地外，公共走道，公共绿化等应该是公有使用权。所以，业主完整的土地使用权应该是两部分：对基地的分额和对公有面积的使用权。

没有“土地使用权证”有风险吗？

对于个人不办理土地使用权证，谭教授说不会存在太大风险。我国是土地国有制，个人办理土地使用权不太现实。随着现在各种政策把开发商的门槛抬高，房地产开发越来越规范，开发商把土地使用权证转让出去的情况不多。所以，业主卖了房子，办理了房屋所有权证书基本可以保证自己的权利。但是，法律界人士却不这么乐观，记者采访的几位律师普遍认为，现在大部分业主都没有办理土地证的意识。但事实上“土地使用权证”是存在的，而且一直留在开发企业那里。开发商实际在房屋销售中已经将办理土地使用权证时交纳的土地出让金分摊在各单元房中。但业主购了房子后，却只能办理产权证，却不能办理土地证，这本身就不合法。另外，房屋销售完毕后，“土地使用权证”的去向成为房地产行业中的一个“雷区”，如果还保留在开发企业那里，业主肯定会承担一定的风险。因为现在开发一个项目需要的资金很多，光依靠开发商的自有资金是不够的，许多开发企业都要把土地证抵押给银行进行贷款，而一旦该企业在还贷上出现什么问题。银行就面临着是将这土地使用权重新投放进市场，这样就可能会发生本文开头河南郑州发生的事件；要么银行将承担开发企业不能还贷留下的坏帐，这显然是银行所更不愿意的。　　　　　(作者：孙永梅)