全面而论，影响市场走势的因素很多，多数是不可控不可知的，少数属比较确定的。本文笔者就谈一个既定的因素——存量住宅用地，这也是决定住宅市场供应规模的重要因素。上海社科院房地产研究相关报告显示：1988年-2005年，上海出让的土地面积共43666.37公顷，可建面积42131.96万平方米，而同期上海商品房建设新开工面积仅为25698.58万平方米，两者相差近1.7亿平方米，这一差额就形成了存量土地，其中多数已属闲置用地。截止2007年底，上海已批未建住宅用地总量较大，可建面积为5108万平米。而去年上海新增住宅用地不过1100公顷，今年计划住宅用地供应量更减800—1000公顷。

　　由此证明，加快存量住宅用地开发速度，将成为保证住宅市场供应的必选项、关键项。其实，这也不是上海面临的难题，同时也是全国楼市的一大“病根”。因此，近几年国家一直打击囤地和清查闲置土地。今年1月7日，国务院下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，指出“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费”。国土资源部要求全国闲置土地清理工作必须在今年4月底前完成清理，6月底前完成问题处理。虽然很难期望包括上海在内的地方政府按时完成目标，但高压之下，必然会有越来越多的存量土地开工、陆续形成有效供应。

　　那么，接下来就分析一下上海的5108万平米存量住宅用地。主要分布在外环以外区域，所占比重近70%，内外环间和内环以内分别占约16%和15%。由此可以预测，外环以外区域市场将面临较大的市场供应压力，今后二三年很有可能出现供大于求的情况。外环外区域市场近期调整的可能性更大，打算在这一区域购房的消费者不妨持币观望一段时间，或者转向外环以内购房。在预算一定的情况下，这意味着购房人将面临两种选择，或者降低户型面积标准购新房，或者转而购二手旧房。

　需要进一步关注的是，即使在外环以内，也存在明显的区域差别。上海市占地面积6340平方公里，其中内环120平方公里，内外环之间约560平方公里。内外环之间面积远远大于内环面积，但两者已批未建住宅用地规模基本相当，其潜台词是“内中环之间区域的后续供应量不会太多”，而这一区域恰恰是目前上海住宅需求较旺盛的地方，未来供不应求的情况仍将存在，因此这一区域房价回落的空间非常有限。

　　从另外一方面分析，近几年内环以内住宅供应量偏少，所以导致房价坚挺，但这并不意味着这一区域已经没有什么土地可供开发，真实原因是：有地却难建。动拆迁难成为制约这些项目动工的主要原因，难在动拆迁的成本太高，去年出台的《物权法》成为动拆迁户高价索取补偿的新“靠山”。正由于此，作为《物权法》的重要配套法规，《城市拆迁条例》正在紧锣密鼓地制定当中，开发商主导拆迁过程的旧模式将变更为政府主导模式，以后不仅维护动拆迁者的合法利益，也会保障开发商的利益。否则，清理闲置土地将继续沦为一句“口号”。

　　根据目前上海住宅销售速度，5108万平米存量住宅用地预计消化时间达2.6年。按环线划分，内环以内的消化时间较长，760万平米批而未建的存量土地，需要3年多才能消化掉。因此，从一定程度上讲，内环内的房子也并非全都是只涨不跌。从板块分析，全市已批未建住宅用地分布于98个板块，其中嘉定新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)主城区和闵行马桥两个板块可建面积都在200万平米以上，中期来看，这两个区域将保持供大于求的态势，在此购房不太明智。

编辑：舒会

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