物权法草案中，善意取得制度头次适用于不动产

作为实质上的社会公共利益，善意第三人利益得到优先保护

草案即使实施，购房人仍应尽到一定的审查义务

在杭州的二手房交易市场上，购方并不清楚卖方房屋真正权属状况的例子很多。由于房屋购卖数额不小，双方就这样开打官司的不在少数。而这类案子在法律上目前还缺乏明确的依据，事实上处于真空状态，法官遇上了，也觉得不好判。

近日公布的物权法草案中，对此作出了明确规定，头次把善意取得这一概念，引用到了不动产领域当中。草案一旦通过并实施，今后类似的案子法官就会很好办。

已经为此打过一场官司的董先生夫妇，看着草案很感慨：要是草案能早日实施，那么就不用绕着弯儿从婚姻法等其他法律中找依据了。物权法中关于不动产善意取得的“尚方宝剑”在手，作为善意第三人的自己，权益很明白就能得到主张。

“我妻子不同意，我不卖了”

下面就是这个真实的案例。董先生和林女士两口子，嫌现在住的房子太小，想换套大一点的。经过某中介公司介绍，两人看中了吴先生手头要卖的房子，总价107万余元。房子的产权证上，写的是吴先生一个人的名字。

双方签了合同，董先生夫妇当天就交了1万元定金作担保。两人正畅想着可以住大房子了，谁料没两天，吴先生反悔了。吴说，房子是夫妻共有的。妻子死活不同意卖，他也没办法。这合同，是不成立的。吴先生随即把已经交给中介的三证，拿了回去。

董先生夫妇这下不依了，合同都签了，你说不卖就不卖啊。一纸诉状，告了吴先生违约，并按合同约定索要违约金15万元。林女士说，当时看房就看了好几次，吴的妻子都是在场的，从来没有表示过不同意。

合同有效，不履行要付违约金

法院经审理后认为，房子是吴先生在婚前以个人名义购的，虽然产权证到手是在婚后，但依照婚姻法规定，夫妻关系存续期间取得的财产，并不一定是夫妻共同财产。因此他有权处分，而不需要经过妻子的同意。

退一步讲，就算房子确实是共同财产，双方所签合同也不当然无效。我国民法通则中有部分共有人擅自处分共有财产一般认定无效的规定，其本意是为了保护共有人的合法财产和优先购购权，防止共有人的合法权益被损害。但就该案来看，没有证据显示吴先生的行为是擅自处分。

法院认为，根据较高人民法院关于婚姻法的解释，董先生夫妇有理由相信吴的卖房行为是其夫妻二人的共同意思表示，因此卖房合同成立并且有效。吴先生较终被判支付违约金15万。

草案规定，不动产也可善意取得

现实的房屋购卖纠纷中，和上述案例相似的很多。较为常见的情形就是，夫妻一方擅自出卖产权证登记在自己一人名下的房屋，并且购方已经办理了房屋产权变更登记，领取了房屋所有权证，而另一方主张房屋购卖无效。在当前的司法实践中，法院对这类案子的判决并不一致。

对此，物权法草案百一十一条作出了明确规定：

无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回，但符合下列情形的，受让人即时取得该不动产或者动产的所有权：(一)在受让时不知道或者不应当知道转让人无处分权；(二)以合理的价格有偿转让；(三)转让的财产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人；(四)转让合同有效。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。

显而易见，草案规定了，不动产也可以善意取得。

六和律师事务所吴晴律师说，虽然从上世纪八十年代开始，我国民法通则中就已经有了善意取得制度，但在实践和学理中一般只适用于动产。这次物权法草案中该制度头次被适用于不动产交易领域，无疑是一大亮点。也就是说，只要是善意取得的，符合交易安全性原则的，就要头先保护不动产的取得者。善意第三人的利益，从表面上看似乎是个人利益，但实质上它是一种社会公共利益，因为每个人都有可能成为第三人。因此保护第三人，就安全有效地维护市场经济秩序而言，意义极大。

合理审查，可减少无效合同

那么，在当前草案还未通过，这一领域仍是法律盲点的状态下，作为房产的购卖双方，怎样才能避免这类纠纷的产生？

吴晴说，对于购房者来说，交易时一定要看清楚登记证书、身份证明、婚姻状况证明等相关证件，分清该房产是否有共有权人，共有权人有几个。如果对对方有无处分权存在疑义，则可以让其作出书面承诺。只有在尽到合理审查义务的前提下，才能减少无效合同。此外，也建议购房者尽量找有资质的中介机构。

对于卖房者来说，较要紧的是要规范夫妻共有房屋的登记。对于夫妻双方当事人以及其他实际房屋共有权人，在申请房屋所有权证时，一定要在书面申请材料上载明共有人姓名。如果是按份共有的，还要注明份额比例。万一纠纷发生了，那么还是有救济途径可走，就是要求另一方进行赔偿。

同时，吴晴还指出，即使草案实施了，也不是说购家就可以万事不管了，事实上仍然要尽到一定的审查义务。购房者只有符合了“善意”的条件，权益才能依法得到保障。