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健康置业,理性投资
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 452 次
近日有许多房地产开发商联名倡议,提出健康置业、理性投资。我认为十分必要,非常切合实际,真所谓“与时俱进”。
大家知道,至5月初,宏观调控政策接二连三地出台,其力度之大、频率之快、幅度之广,是的。我们必须正确理解这次宏观调控之目的。这次调控政策,不但从行政上,更主要是从财税上、金融上全方位加大了力度。不仅有效地控制卖方市场,同时也有效地制约了购方市场,其目的就是为了平抑飞快上涨的房价,挤压房地产泡沫,加强平价房出台力度,缓解供需矛盾,让广大老百姓居有其屋,我们必须理性地看到这一点。上海的房地产市场自2003年以来不断地飞涨,每年的涨幅均在15%-20%。大量的外省市资金涌进上海,这不利于关于中西部开发的战略方针,这是其一。
其二,房地产集中了大量的金融资金,形成两大结构上的不合理:①在贷款结构上比例不合理,贷款用在汽车行业、商业等其他行业比例过低。②在房地产总值上贷款结构比例不合理,即100万元房子就有60-65万元的贷款,这就造成了金融风险,一旦泡沫破灭,银行将大量坏帐,引起经济上的危机。
其三,房地产涨价与境外资金赌人民币增值紧紧地捆在一起。境外几百亿美元涌入上海的房地产市场,他们大量收购上海写字楼,并且是整幢整幢地吃进。这是因为上海的办公房市场后市看好。一方面上海现在的办公房市场价格明显低于同地段、同级别的住宅房市场价。另一方面上海的办公房出租率高,租金回报率高,再则他们就是在赌人民币升值空间,更重要的是这次宏观调控政策对办公房影响不大。
我认为这就是加紧调控政策出台,特别把定在沿海城市主要是上海的理由。因此,我们应该理性地看待这次的宏观调控,切切不可“上有政策、下有对策”。
作为房地产开发商,特别要理性地看待这次宏观调控的必要性,要准确理解这次调控的长期性。我们的某些开发商自以为前两年房价飞涨时赚了不少钱,以为捂得起,屏得住,那就大错特错了。我觉得上海的房价应该理性回归,特别是某些生活设施不配套,空住率较高,房型旧,绿化率低,小区景观不到位,物业管理费高,涨幅太大的板块或区域理应下跌,这是在挤泡沫,挤水分,这就是宏观调控的目的。房地产是个高端耐用消费商品,不是金融产品。政策在警示投机抄房者,投资必须要谨慎,不能像炒股票一样来炒房地产,否则将犯大错。从某种意义上看,开发商手中的房子属于生产资料,你必须要卖出去,否则一旦资金链断裂,就会破产。而个人持房者手中的房子是生活资料,他不但可以自住,还可以出租,以租养房,二者的位置不同,处置方法也有所不同,开发商要理性地看到这一点,合理调整价格,做到理性回归,这才是明智之举。当然,我还希望开发商能把赚到的钱,着力于开发中西部,缩小东西部差距,况且二三线城市房地产起步较晚,尚有较大空间,有利可图,这也是理性投资。
作为个人投资而言,我认为广大购房者更应该理性投资,辛辛苦苦赚了一辈子的钱,千万不要轻率行事。当市场多变时,持币观望恐怕也算得是一种理性的表现。但更重要的是要合理投资。比如从率角度来看不同的地段,不同的区域有时房价会相差很大,但租金的回报却会成反比,房价高的地方,同样的房子租金回报率反而低,这就是我们要思考的问题,这样的例子很多。
另外,从自住的角度看,不同的区域,同样能达到舒适居住的生活目的,而往往投资费用相差很大。举个例子,假如在嘉定大众汽车厂工作的人,如果在上海市区购房,单价每平方米须在1.5万元以上,而如果在嘉定购房,单价每平方米仅5—6千元,两者相差一半以上。如果进一步想在太仓购房,仅浏河一岸之隔,房价却是每平方米3千元左右,如果把市区的房子卖掉,购套太仓的房子,上下班距离差不多,但住房却要舒适得多,且房价相差三倍以上,我觉得这就是一种理性投资。
总之,我们要正确看待市场,充分认识调控的作用,合理地规避风险,真正做到理性投资。 (作者:中国房地产高端职业经理人 范伟国)
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