近日有许多房地产开发商联名倡议，提出健康置业、理性投资。我认为十分必要，非常切合实际，真所谓“与时俱进”。

大家知道，至5月初，宏观调控政策接二连三地出台，其力度之大、频率之快、幅度之广，是的。我们必须正确理解这次宏观调控之目的。这次调控政策，不但从行政上，更主要是从财税上、金融上全方位加大了力度。不仅有效地控制卖方市场，同时也有效地制约了购方市场，其目的就是为了平抑飞快上涨的房价，挤压房地产泡沫，加强平价房出台力度，缓解供需矛盾，让广大老百姓居有其屋，我们必须理性地看到这一点。上海的房地产市场自2003年以来不断地飞涨，每年的涨幅均在15％-20％。大量的外省市资金涌进上海，这不利于关于中西部开发的战略方针，这是其一。

其二，房地产集中了大量的金融资金，形成两大结构上的不合理：①在贷款结构上比例不合理，贷款用在汽车行业、商业等其他行业比例过低。②在房地产总值上贷款结构比例不合理，即100万元房子就有60-65万元的贷款，这就造成了金融风险，一旦泡沫破灭，银行将大量坏帐，引起经济上的危机。

其三，房地产涨价与境外资金赌人民币增值紧紧地捆在一起。境外几百亿美元涌入上海的房地产市场，他们大量收购上海写字楼，并且是整幢整幢地吃进。这是因为上海的办公房市场后市看好。一方面上海现在的办公房市场价格明显低于同地段、同级别的住宅房市场价。另一方面上海的办公房出租率高，租金回报率高，再则他们就是在赌人民币升值空间，更重要的是这次宏观调控政策对办公房影响不大。

我认为这就是加紧调控政策出台，特别把定在沿海城市主要是上海的理由。因此，我们应该理性地看待这次的宏观调控，切切不可“上有政策、下有对策”。

作为房地产开发商，特别要理性地看待这次宏观调控的必要性，要准确理解这次调控的长期性。我们的某些开发商自以为前两年房价飞涨时赚了不少钱，以为捂得起，屏得住，那就大错特错了。我觉得上海的房价应该理性回归，特别是某些生活设施不配套，空住率较高，房型旧，绿化率低，小区景观不到位，物业管理费高，涨幅太大的板块或区域理应下跌，这是在挤泡沫，挤水分，这就是宏观调控的目的。房地产是个高端耐用消费商品，不是金融产品。政策在警示投机抄房者，投资必须要谨慎，不能像炒股票一样来炒房地产，否则将犯大错。从某种意义上看，开发商手中的房子属于生产资料，你必须要卖出去，否则一旦资金链断裂，就会破产。而个人持房者手中的房子是生活资料，他不但可以自住，还可以出租，以租养房，二者的位置不同，处置方法也有所不同，开发商要理性地看到这一点，合理调整价格，做到理性回归，这才是明智之举。当然，我还希望开发商能把赚到的钱，着力于开发中西部，缩小东西部差距，况且二三线城市房地产起步较晚，尚有较大空间，有利可图，这也是理性投资。

作为个人投资而言，我认为广大购房者更应该理性投资，辛辛苦苦赚了一辈子的钱，千万不要轻率行事。当市场多变时，持币观望恐怕也算得是一种理性的表现。但更重要的是要合理投资。比如从率角度来看不同的地段，不同的区域有时房价会相差很大，但租金的回报却会成反比，房价高的地方，同样的房子租金回报率反而低，这就是我们要思考的问题，这样的例子很多。

另外，从自住的角度看，不同的区域，同样能达到舒适居住的生活目的，而往往投资费用相差很大。举个例子，假如在嘉定大众汽车厂工作的人，如果在上海市区购房，单价每平方米须在1.5万元以上，而如果在嘉定购房，单价每平方米仅5—6千元，两者相差一半以上。如果进一步想在太仓购房，仅浏河一岸之隔，房价却是每平方米3千元左右，如果把市区的房子卖掉，购套太仓的房子，上下班距离差不多，但住房却要舒适得多，且房价相差三倍以上，我觉得这就是一种理性投资。

总之，我们要正确看待市场，充分认识调控的作用，合理地规避风险，真正做到理性投资。　　　　　(作者：中国房地产高端职业经理人 范伟国)

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