长线投资 以租养房

“我们在４个城市拥有４套房子，其中３套出租，另外１套新购的房子还未交房。我们现在向银行借贷的房款加起来差不多有近２００万元，每个月要偿还约１万４千元的贷款。”目前经营一间设计公司的刘勇和李芳（化名）夫妇在接受中国经济时报记者采访时说。尽管房贷数目乍听起来有点吓人，但他们租出去的房子所收的租金都略高于月供，因此，目前每月只需要支付新房的月供，倒也不觉得有什么负担。

“和很多短线投资的炒家不同，我们是长线投资，以租养房。除非是房价涨到比当初购进时高出很多，或者我们急需周转，否则我们不会卖房。”李芳告诉记者，其实他们并不是非常热衷购房投资，只是碰到了一些很好的机会，不想错过。

“说实话，次购房就是为了自己住，而且手头紧巴巴的，连头付都是当时向双方父母东挪西凑借来的，哪想过会像今天这样拥有几套房子。”刘勇回忆，２０００年大学毕业后，两人都在深圳一家设计公司工作，租了两年房子，他俩觉得与其白白把租金给别人，不如自己购套房子。

当时（２００２年）深圳的商品房均价大概在５５００元每平方米左右，他们粗略计算了一下，一套１００平米的房子，头付两成１１万，月供差不多３０００元，两人的收入还是能够承受的。于是，开始四处看房。

较后，两人以５２００元／平方米的价格，在深圳市的区域——福田区购了一套９０多平米的两居室。由于两人家里的经济条件都还不错，双方父母帮他们付了五成的头付款，还拿出近１０万元帮他们 子。

“这套房子的月供不到２０００元，而现在每月的租金是３０００元。”李芳告诉记者，幸好当时购得早，价格低，可以以租养房。现在他们这套房子的市场价已经涨到１万多元，如果这个时候购来投资，以租养房完全亏本。

“现在比较一下，当时深圳的房子还真不贵，不过相对我们的收入而言，房价还是偏高的。”李芳对记者说，如果没有家里的支持，全凭他们自己的能力，在当时毕业仅两年的时间恐怕很难购房、装修。即便再等上几年，房价涨得这么厉害，两人的收入估计还是购不起房。

“购套房是误打误撞的幸运，但其余３次购房置业，却是凭借我们的职业优势和投资眼光。”刘勇告诉记者，由于他们从事的是建筑设计行业，经常和开发商打交道，总有机会以内部认购的形式购到一些相对市场价格较低的折扣房，再加上这几年全国房价直线上涨，于是便产生了购房投资的想法。

２００３年，夫妻俩和别人合伙成立了一家建筑设计公司，由于经常能接到其他城市的设计项目，夫妻俩这几年开始随项目巡回于各个城市。

“我们先后在南京、杭州、上海等城市做过项目。”刘勇告诉记者，他们在杭州、上海两个城市比较的地段购了两套房子，面积都在１００平方米以上，购的比市场上的价格都要便宜，现在每平方米都涨了几千元。

“去年初，我们接到北京一个项目的设计，过来没多久就开始寻找楼盘投资。”李勇说，他们还是十分看好北京楼市的，当时上海的房价还没有跌，与上海相比，北京的房价还有很大的上涨空间。于是他们挑中了宣武区的一个新开盘的项目，以每平方米７０００多元的价格购下了一套两居。这个项目现在连房都没交，价格就已经涨了不少。

对于记者提出巨额房贷是否对他们的生活造成压力的疑问，夫妻俩均表示，压力倒是有一点，毕竟欠银行近２００万元的房贷，但是租房市场一般比较稳定，租价不会出现大幅波动，所以他们并不是很担心月供的问题。

“我们这种长线投资和短线炒房可不一样。”刘勇说，那种倒购倒卖的短线炒房，要考虑政策变动带来的市场风险，还要考虑房屋交易的周期和成本核算。在目前宏观调控处于风口浪尖的形势之下，如果没有准确的市场判断、预见能力，或者不会精打细算投资成本，把控交易时机，投资的风险非常大。

刘勇告诉记者，如果购卖投资房产，以他的经验，在现行的交易政策之下，如果是５０万元购到的房子，转手要卖到７０万元才不亏本，因为要考虑到银行利息、交易费用，有的还要考虑装修等方面的支出。

短线投 陷“套牢”泥潭

“我是一个失败的房产投资者。”从业于北京一家媒体的陈小姐接受本报记者采访时直倒苦水，她告诉记者，由于去年的宏观调控，她在上海购的一套房子被套牢，无法出手，目前在北京工作，除了每月要缴房租，还要倒贴上海那套房子的月供。

“说起来真是一言难尽。”陈小姐告诉记者，２００２年她大学毕业后在上海工作，一年以后，为了摆脱租房的状态，她决定购一套住房。

“当时上海的房价还不高。”陈小姐回忆， ２００３年１２月，她通过中介机构，以每平方米４７００元的价格购下了位于闽行区一间８０平方米的两居。本来她应该支付银行１０万左右的头付，但是中介帮她操作，只让她支付了４万多。

“我向家里借点钱，加上我的一点积蓄，４万多还不难凑齐。再加上那个楼盘的品质还不错，每平方米４７００元的价格还是挺合算的，我比较满意。”陈小姐告诉记者，原本她打算自己搬进去住，但是她认识的一对夫妇改变了她的想法。

“这对夫妇是一家公司的老板，他们当时已经在开始炒房。”陈小姐说，这对夫妇炒房通常是一次购入多套房产，批量炒房，涉及的资金高达百万，而且一个投资周期下来，都能赚上几十、上百万。

眼看着上海房价急速蹿升，在这对夫妇的影响下，陈小姐也产生了投资的念头。２００４年初，购房还不到两个月，陈小姐就将自己的房子拿到中介机构挂牌上市，很快就以每平方米６０００多元的价格抛出，赚了五六万元。

“五六万元都快是我１年的收入了，轻轻松松２个月就赚得，我当时真是兴奋极了。”陈小姐说，投资房产的桶金让她尝到了甜头，很快她开始了下一轮的投资计划。

２００４年６月，陈小姐以每平方米５３００元的价格购下了地处外环外１００米左右的一套８８平方米的两居，月供１７００元。

“当初购房的时候，开发商说那个项目卖得差不多了，只剩下十几套。”陈小姐说，急于投资的她，在“热销”的假象下购下了这套房子，后来交房才知道，那个楼盘根本每有卖出去几套，大量空置。

“如果房产证能够早点办下来，我的房子早出手了。”陈小姐告诉记者，在去年宏观调控以前，这个楼盘涨到了７７００多元每平米。向来主张“见好就收”的她很想尽快把房子出手，但是房产证迟迟办理不下来，无法上市交易。

去年初，听到宏观调控的风声，陈小姐非常担心，但没有房产证，她也无可奈何，只能眼看着房价暴跌，房子缩水。

“宏观调控以后，这个楼盘跌到５０００元左右，我的同学在去年１０月份购的价格和我当初购的价格差不多。”陈小姐说，她自己计算了一下，如果这套房子拿出来交易，算上交易费用、银行利息、房屋装修费用等，卖到每平方米７０００元左右才只能算保本。但是，新房每平方米都只要５０００多。她曾经把房子拿到中介机构卖，根本无人问津。

她告诉记者，和她一样身处“套牢”困境的人不少，当初指引她投资的那对夫妇损失更惨重，好几套房子都砸在手里，房产市值缩水恐怕得有上百万。

“去年１１月份，我来到北京工作。上海那套房子出租给别人，每月有１２００元的租金，我现在每月还要倒贴５００元的月供，在北京租房还得每月出７００元的租金，每个月光花在房子上的钱就有１２００元，还不算物业费、水电费什么的。说起来我还是有房户，其实过得一点也不潇洒。”陈小姐说，现在她的手头十分拮据，除去以上费用，还有交通、生活等方面的支出，每个月的收入所剩无几，生活压力非常大。

“我现在什么东西也不敢随便购，有时就连人情世故方面的支出都成问题。”陈小姐告诉记者，前段时间她妹妹结婚，她手头没什么钱，的红包金额不多，弄得对方不满意，她心里难受了好一阵子。

她说，这种日子如果过个一年半载还能熬得下来，如果持续个三四年，她实在无法忍受。现在她时刻关注上海的楼市，这段时间楼市已经回暖，虽然还没有达到她能够出手的价格，但她觉得以上海的消费能力，等待一段时间，房价应该还会继续攀升。

“我的要求不高，只要能够把房子解套，不至于亏本就行。”陈小姐对记者表示，这两天新政刚刚面世，楼市未来的走势在短时间内可能无法明朗。她会继续等待新政的影响释放，上海楼市渐渐回暖。

“同样是被套，我的情况比她要糟糕的多。”２７岁的阳晨（化名）告诉记者，现在套在她手上的房子总价达１３０多万元，月供５０００多，比陈小姐的负担要重得多。从阳晨口中，记者了解了她的投资经历。

２００３年大学毕业后，上海飙升的房价和周围炒房的热潮感染了阳晨。１０月，她以５１００元每平方米购购到一套９０平方米的两居，２００４年４月以７０００元每平方米卖出，赚了１０多万元；２００４年５月以每平方米６２００元购进１５０平方米三居，１０月以每平方米８６００元转手，收益３０多万；１１月以７５００元每平方米购进１８０平方米三居，去年新政出台后，交易费用骤增，房价也开始出现大幅下滑，阳晨的房子本来已经涨到９０００元左右每平方米，一下子又跌回７０００多元每平方米。

“我和陈小姐遇到的情况差不多，但是我的房子总价高，交易费用和银行利息比她的房子高得多。”阳晨说，如果她按照７０００多元的价格出手，这部分费用就是她的投资亏损，再加上几十万的头付款一直被占用，太亏了，她不甘心。因此，尽管现在每月硬撑着支付高额月供，她还是不愿意亏本出手。

阳晨告诉记者，她现在和陈小姐一样，等待上海的楼市能够慢慢回暖，她并不奢望这套房子能赚钱，只要不赔就可以。

　　　　　(作者：谢丽佳)