【事件】

●现场回放

2006年9月13日下午一点到14日凌晨一点，位于朝阳区东三环双井桥东北角的“天之骄子”售楼处，201户业主围聚在这里，坚守了12个公里等待收房，希望早日搬入他们原定于今年6月18日即可交付使用的房子。

下午一点开始，由“天之骄子”201户业主组成的收房团来到“天之骄子”售楼处，立刻将大厅占得满满当当，门口也站满了人。售楼处仅有的两个工作人员在收房团到来后迅速离开，一时间，200多位拿着全套材料准备收房的业主被“晾”在了空旷的售楼处。

在业主和记者相继致电开发商方面负责人———北京嘉利恒德房地产开发有限公司总经理之后，四点左右，开发公司总经理出现在售楼处现场。在众多保安的包围下开始了与六名业主代表长达9个公里的谈判，非业主代表的业主均被挡在售楼处门外。其间，双方就购房合同补充协议、延期交房赔偿金、业主方的逾期贷款违约金等多项内容进行磋商。这是一场典型的拉锯战，开发商方面对业主提出的多项要求表示有的“可以商量”、有的“需要再向律师咨询”、“有的要求超出合同很难满足”……截止到次日凌晨一点多钟，没有一户成功收房。

●实地观察

记者由两名业主着参观了“天之骄子”的项目现场，记者看到，去年广告上打出的项目一大卖点“瘦西湖”（小区自建水系）现在还是乱石堆；本应在今年8月18日投入使用的会所、游泳池等配套设施现在还是标准的施工工地，只是很少看到工人；走进一栋已经有住户入住的楼，有的房间显然还未完工，水泥袋和马桶都散落地堆在屋里。门禁系统安装情况各楼也是参差不齐。这样的房子，显然离可以入住的精 相去甚远。

●事件追溯

“天之骄子”业主集体收房的行为并非突然。早在今年7月25日，拿着开发商收房通知的业主在看到一片狼藉的小区实景后就与开发商发生过冲突。“那天收房，很多业主一走到小区里就傻眼了：社区内道路没修好，规划中的绿地基本没有，小区就像个大垃圾场。单说房子内部，装修跟合同上约定的也相差太远，而且水电、天然气系统还不能正常使用，根本达不到交房标准。”业主孙先生气愤地说。

据部分业主介绍，现在该小区已经有几十户在7月底办理了入住。因为“好多人实在扛不住了，在外面租房子租得太久，受不了自己花一百万元购了房还要交租金。”据悉，“天之骄子”项目去年面向市场销售，当时是均价9000元/平方米左右的精装修，总价基本在百万元左右。现在这两百多户业主是在不妥协的过程中逐渐形成的“收房团”，他们在律师的帮助下，就开发商“涉嫌竣工验收备案表、小区实测面积报告的造假”、“违反合同约定强制业主收房”及“开发商在收房流程中的违规操作（包括单方面制定‘收房补充协议’）”等问题多次与开发商展开交涉。

●双方态度

“我们先进的要求就是按合同收房。”在售楼处现场，多位业主向记者表示。“他们（指开发商嘉利恒德）让我们签的‘收房补充协议’里写着‘收房后，业主不再就双方签订的《商品房预售合同》中的权利、义务进行追究’，这就意味着即便开发商存在着面积缩水、房屋质量、办理产权等重大问题，业主也要放弃向法院主张的权利。这是完全不行的。”业主关先生说。他表示，业主们已经一让再让，房子到现在还不能达到交付使用标准，但很多业主已经放弃就“延期交房赔偿金应该赔到哪”的坚持，“只要他们不让我们签那个明显是霸王条款的‘补充协议’，让我们把房子收了就行。”

开发商方面的态度却显得难以捉摸。在谈判现场，开发商先是执意拒绝媒体参与谈判过程，在开始谈判后，开发公司总经理表现得十分耐心，对业主提出的“废除补充协议”等要求都表示“本来没想到这会成为问题”、“有误会是因为大家对合同理解不一样”，并对合同中的一些具体细节表示“自己不是专业人士，要咨询律师之后才能给出确切答复”。

谈判的较后，开发商表示同意废除“补充协议”，不过要求业主缴纳“逾期贷款违约金”之后才能收房，形成了新的收房障碍。因为据业主反映，去年购房恰逢央行紧缩贷款，很多人的贷款下发期限超过了开发商要求的60天，但这并非业主个人原因造成，按合同约定是无需赔付的。目前双方就此问题仍争执不下，截至发稿之日，201户业主中仍未有人成功收房。

●追踪调查

业主们对社区环境及房屋质量存在重大瑕疵，却还能够拿出竣工验收备案表一事表示疑问，并告诉记者他们已上告北京市建委信访办，建委表示将调查此事。

记者随即以普通业主身份致电朝阳区建委，询问竣工验收备案表的下发条件和分户验收的作用，头先得到了肯定答复：分户验收已经全面开展，今年之后的北京市的所有商品房小区都将执行分户验收。对于竣工验收备案表，朝阳区建委方面给出的解释是：拿到竣工验收备案表只是说明开发商已经按法定要求做完竣工验收，验收人员及程序符合国家有关标准和政策，然而“这只是政府对开发建设单位的一种监督，政府不能参与到每一户的验收工作中”，同时，拿到竣工验收备案也并不意味着房屋质量一定合格。然而当记者表明身份希望得到进一步解释时，建委工作人员却因为一定原因表示不便透露。

北京汇佳律师事务所主任律师邱宝昌表示，目前我国在房地产监测方面还存在盲点。如果房地产项目频繁出现质量问题，会影响政府测绘部门的公信力。政府在监督房地产开发方面仍有待完善。不过，分户验收规定的出台，至少表明了房地产业趋于规范化管理的发展态势，只是在执行力度上仍待加强。

●专家建议

对于购房人可能遇到的种种问题，北京市建委给出的建议是从较初签订合同入手：开发商是房屋的主要责任方，消费者一定要在签订购房合同时将各方面考虑到，在合同中将保障权益的部分详细写进去，而且要注意避免含混不清和感官性的描述，比如“墙面平整”中的“平整”如何判定？这就要写明误差范围。出现问题，凭合同向开发商依法索赔。

邱宝昌提示消费者：中华人民共和国合同法第三十九条内容为：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提醒对方注意免除或者限制其责任的条款。如果合同条款违背了公平原则，该条款无效。因此，嘉利恒德单方面出具的“补充协议”就属于无效合同。另外，开发商强制要求先交钱（缴纳公共维修基金、契税、一定物业管理费等）后验收的“惯性”做法也是不符合交易惯例的，在此也提醒广大消费者，不要就法律法规中没有明确规定的原则与开发商签订不平等协议。

【援助】

●专家提示：收房把握三大原则

一、必要材料一个都不能少

收房时，较重要的是先向开发商索取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)也需要查验，并要求开发商加以说明。

在领取钥匙并签署完《住宅钥匙收到书》之后做综合验收，如果在验收中出现问题，马上向开发商提出质询、改进意见或解决方案，在现有问题全部与开发商达成书面协议之后再签署《入住交接单》。

二、房屋标准需符合合同约定

严格对照合同，看开发商是否履行了合同规定的各项义务，如房屋的装修标准、配套设施、设备是否达到，与合同内容是否吻合。这里包括套内设施和公共设施两方面，套内不仅要看明面上的建筑建材，还要看水、电是否符合国家标准。水应该是市政用水，自备井的水质就无法保障；电则要求是民用电，工业用电同样得不到国家保障。这些要件如果不符合，则说明房屋不符合收房规定。合同法规定，延期交房违约金应从违约之日算起，赔偿到交房条件符合合同约定的那终止。

如果业主对收房尚存疑虑，建议请有经验的人帮忙看房，不一定是验房师、律师等专业人士，有过收房经验的人就可以。

三、“硬件”、“软件”两手抓

看房屋质量要关注细节。拿房屋面积来说，商品房管理办法规定，实测之后的面积与合同约定面积相比较，3%以内的误差是合理的。如果面积超过3%可以不多付钱，少于3%按照每平米双倍房价来赔偿。

不仅房屋设备硬件要符合合同标准，“软件”也关系着日后的居住质量。比如对空气质量的要求也应该写进合同，这是很多人的盲区，但随着精 子越来越多，装修材料污染空气的现象也越来越严重，购了精 的业主一定要对此有所警惕，在合同中要明确提出装修后空气质量要符合国家标准，并要求开发商对此进行测量并出具检测报告。专家支持：汇佳律师事务所主任律师邱宝昌

●六大细节检验住房质量

一、检查房屋有无裂缝，如发现裂缝应及时让开发商负责修复。特别需要注意的是，如果承重墙有裂缝且贯穿整个墙面，说明该房存在危险隐患，一定不能抱侥幸心理。

二、检查房屋有无倾斜。可在房顶上用细绳拴上一重物，贴墙放下至墙脚，从四周检查其倾斜程度。

三、检查墙面、地面是否平整光洁，厨房、卫生间墙面瓷砖砌筑是否合格，砖块不能存在裂痕和空鼓。

四、检查门窗、阳台等部位有无开裂现象，开关门是否顺畅，如果阳台有裂缝比较危险。

五、检查房屋有无渗漏。注意察看房屋的地面和顶层渗水情况，如果房屋墙面有变色、起泡、脱皮等现象，说明存在渗漏问题。还应察看厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口是否渗漏。

六、检查卫生间、厨房地面是否做过处理。看水是否能通畅无阻地排向出水口。

【相关信息】

●“团收”是无奈之举

在房地产业纠纷频出的今天，集体收房已经不是新鲜概念。许多在收房过程中遇到困难的业主认为，集体收房可以通过联合行动向开发商施加压力，不过更多的人则表示“团收”实属被逼无奈，要大家协调安排统一时间，办手续效率不高，等候时间也长。而开发商方面也显然不喜欢面对集体收房，“天之骄子”的开发商就曾以“每个人的情况和要求都不同，建议一个一个收房”来试图打破“团收”局面。

邱宝昌表示，从法律角度来看，集体收房与个体收房只是形式的不同，只要不破坏公共秩序和他人权益，团收是完全合理合法的。不过这对小区业主代表的策划、组织和控制能力都提出了较高要求。要把握的原则是：维权，要在合

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