随着内地经济腾飞，有意在内地置业的港人数字持续上升，其中将物业用作投资用途的比率亦有所增加，而新年以来人民币汇率的连创新高，更是增加了港人投资国内物业的意愿。广州地产专家韩世同认为，很多香港人认为人民币会继续升值，从而将所持有的港元兑换成人民币投资内地物业。

港人置业热情不减

统计显示，2006年港人购购内地物业的成交总宗数约为17400宗，比2005年轻微下跌2%，然而成交金额却有所上升，约达人民币120亿元，比2005年上升14%。中原（中国）董事副总经理赖国强指出，2006年港人内地置业宗数微跌，成交金额却有所增加，除了因为内地部分城市楼价上升外，也反映了港人倾向购购总价较高物业的趋势。

据有关机构预测，2007年港人继续看好内地置业，一手住宅成交量可望达19230宗，比2006年上升11%，成交金额将达人民币135亿元左右，而二手成交量也将增加至约3950宗，比2006年上升15%，估计成交金额可达人民币20亿元。事实上，人民币的持续升值超过港币，也给一直颇有优越地位的港币带来更深的心理担忧，因此游资港币可能会进一步加快选择在内地置业投资。

由于深圳的特殊地理位置，深圳地产外资60%以上来自香港。中原地产深港研究总经理李耀智表示，大多数香港投资者认为人民币未来升幅将超过2%，在深圳投资其它物业的空间会更大。长远来看，相信在深圳投资物业的香港投资者会增加5%。

其实，不单是个人投资者有此冲动，就连香港的一些地产巨头也耐不住人民币升值带来的内地房地产市场高温的诱惑，纷纷把开发挪到内地。此举无形又给港人内地置业推波助澜。目前，长和系（长江实业、和黄地产）在国内的土地储备有1300万平方米，该公司重头戏是2008年初开售的北京顺义区别墅，规模有数千间，估计届时将掀起一股内地地产认购热潮。香港第三大开发商恒基地产也表示将大幅提高内地土地储备，到2007季度，恒基地产在内地的土地储备将达到1300万平方米左右。1月12日，香港太古股份有限公司执行董事简基富表示，该公司计划在国内的房地产项目投资118亿港元。据悉，该公司2006年在房地产项目上的资本支出总计96亿港元，其中83亿港元投向内地市场，其余投在香港。

香港德勤房地产策略公司近日向26家从事物业投资或发展及酒店的香港上市公司进行调查，1/3的受访公司表示今年计划将投放在内地房地产市场的金额增加一亿元人民币以上，超过60％的调查对象认为，虽然已投资了内地的一线城市，但仍将继续增加在上海、北京及深圳市场的投资，44％的调查对象更看好今年华南地区的整体表现。另外，在有意增加投资额的公司当中，半数的公司表示，投资目标为住宅物业，1/4的公司表示将投资商用物业，而余下1/4的公司则表示将投资商铺及酒店等项目。

有关专家甚至建议，对外资进入内地楼市应有所管制，通过开征特别物业税制止外资在楼市的炒作行为。因为短期来看，港人在内地置业一般采取港元兑换人民币后来做按揭，故人民币升值对港人置业短期会有影响，但从长远来计算，人民币升值后带来的物业价值增长，不仅可以抵消支付头期款的利率损失，从长远来看会有更高收益。

港人青睐高端物业

目前，港人投资热点城市主要是深圳和广州等地，普通住宅物业仍然是港人的头选。但随着内地与香港关系的不断紧密，现在到内地置业的港人选择的区域和物业类型越来越广，而较终导致选择较具投资价值的别墅及豪宅比例也不断上升，分别占13%及23%。由于选择购购豪宅的港人增多，所以港人可承受的总价也相应提高，其中愿意付出90-110万的人明显增加，由2004年的5%上升至2006年的12%，至于较多人选择的总价范围是30-50万元，占整体的35%。

值得注意的是，目前港人的投资意向，已经由以往投资住宅，转而更青睐投资商铺及写字楼。在商业物业方面，选择商铺的有较明显的升幅，由2004年只有1%大幅提升至2006年的7%，2006年商业项目的新增供应大幅上升，相信2007年新增的商业项目仍然强劲。

针对商铺受投资者热捧的情况，美联物业江少杰认为，对比深圳及广州、香港的营销环境、租金水平及回报率，目前深圳的商铺、写字楼仍有很大的市场空间，部分地区的需求仍有增无减。他进一步预计，年底的商业物业市场将持续炽热，价格有望进一步上升。2007年商铺及写字楼的均价及成交量还将大增25％及50％。事实上，深圳的不少高端住宅楼在硬件上和香港已经很接近，价格却相差巨大，因此深圳的高端住宅还有很大的价值潜力。

港人不惧政策影响

去年5月份前后，政府推出新一轮宏观调控措施，促使国内个别城市房地产市场逐步降温，成交量及楼价均呈现跌势。然而，港人内地置业情况并未受到宏观调控政策的明显影响。一份“新一轮宏观调控对港人内地置业影响”为主题的香港问卷调查显示，港人对内地实施宏观调控多抱正面态度。有超过5成受访者认为，虽然新政策会令楼价短期小幅下滑，但长远而言内地房价仍将平稳上升。

以往数十年，房地产业一直是香港经济的支柱。自从1997年住宅尽管市值下降，但房屋价格仍价值不菲，这或许也是港人在内地购房的真正原因。目前，香港豪宅的价格仍比伦敦及纽约昂贵。相比而言，内地的豪宅价格已经算是物美价廉了。

有关专家预测，今年中国经济仍可保持9%以上增长，而内地房地产市场将继续受土地投入成本持续增加、内地银根及土地供应紧缩，以及内地加快大众住房建设等因素影响。同时，尽管去年已经出台了限外政策，但是政策设置的门槛并不高。今年部分城市房地产投资仍将保持两位数的增长，加上人民币继续升值的预期，令境外人士对于国内房地产业的兴趣有增无减。当下新一轮外资热，正被业内看作是今年加强“限外”力度的信号。

前不久，央行已经发布了房价可能下跌的预警，今年针对房地产的贷款将继续收紧。此外，因为目前股市火暴，将有越来越多的资金从楼市流入股市，所以就意味着有更多的房屋抛售，势必造成楼市行情的下跌。这对于港人内地置业而言，无疑是一个不太好的消息。

　　　　　(作者：林华)