调控压市

   细数近两年以来政府出台的一系列宏观调控，无一例外，都从相当程度上造成了地产企业的资金链吃紧。

   顺着宏观调控的脉络，房企的资金链一步步紧绷的态势清晰可见。早在2003年6月5日，央行发布了“121号文件”，严控房地产开发企业贷款及土地储备贷款的发放，规定房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限较长不得超过2年。据记者了解，当时，很多企业迫于121号文件带来的资金压力，有的开发计划都搁浅，有的调整了开发方向。

   而2004年出台的“71号文件”，即业界通称的“8·31大限”，则彻底终结了延用多年的土地协议出让制度，规定自2004年8月31日起，严格执行土地“招拍挂”制度。由于拥有土地储备的企业，必须赶在8月31日前交清所有的土地出让金，致使大量企业再度面临资金紧缺的困难。

   随后的一系列金融调控政策，如连续两次加息；各金融机构正式提高了存款准备金率0.5个百分点，收缩了可贷资金约1100多亿元；国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上，都使相当部分开发企业面临资金筹备的难题。

   尤其在2005年，以打击投机、抑机投资、稳定住房价格为主旨的“国八条”和“七八意见”出台之后，更使整个市场弥漫着浓郁的观望氛围。虽然日前略现回暖迹象，但与往日的如火如荼景象相距甚远。这令目前主要靠销售回款融资的开发企业叫苦不迭。

   据记者在某以急速扩张而闻名的开发企业工作的朋友透露，该企业目前资金链出现严重紧张的状况。其名下某知名项目在很多部门急需用人的情况下，不仅没有新人入职，而且还频频裁人。

  融资求变

   由于我国房地产开发商长期以来一直运用较为单一的融资方式吸纳资金，所以，面对国家严格的宏观调控政策，顿时变得没有出路。“8·31之前还好，8·31之后就比较紧张了，因为要一次性交清土地出让金，而银行贷款又卡得很严。所以，我们不得不出让手中的土地”，近日与记者接触的某开发商大倒苦水。

   对此，国务院发展研究金融研究所副所长巴曙松似乎早有预料，“目前整个社会的融资过分依赖于银行，银行在承担融资任务的同时也承担了风险，一旦银行紧缩信贷，包括房地产在内的众多行业都会受到影响”，巴曙松说。

   据8月15日央行发布《2005中国房地产金融报告》显示，“房地产开发贷款在2003年底增长54.3%的基础上，2004年继续高位攀升，2004年底余额同期比增长63.8%，2005年1季度增幅虽有所回落，但仍维持在30%以上”。这一比例与发达国家房地产开发贷款和个人贷款占整个贷款总量的比例基本相等。

   在此前提下，几乎所有被采访的业内人士都认为，在政策及形势的危逼下，房地产市场融资渠道拓宽势在必行。

   “融资渠道多元化是中国房地产业进化的大势所趋。现在有了更多的融资之路，比如上市，包括万科在内地上市、头创在香港上市等。此外，目前在资本市场发展方面，企业债券市场已经成为非常重要的市场。另外，从REITs目前的发展势头来看，其未来必将成为房地产市场新兴的融资渠道”，中国企业海外发展主任、经济学家孙飞说。

   资本解渴

   今年以来，与整个房地产市场的相对冷淡形成鲜明对比的是，一支由国际知名投行组成的“军团”，浩浩荡荡地进入中国内地。他们大多以整端、入股等形式，押宝北京及中国房地产市场。

   7月8日，新加坡嘉德置地旗下的嘉德商用产业有限公司与深国投商业置业有限公司签订协议，以33.73亿元的总投资额，获得国内15家以沃尔玛为主力店65%的股份，深国投商业置业有限公司将拥有剩余的35%股份。

   7月23日，盛阳基金与美国HOMYFUND集团签署了2亿美元的基金委托管理框架协议，由HOMYFUND集团委托盛阳地产基金在中国进行房地产投资和管理。

   7月25日，深国投宣布，摩根士丹利和美国的商业地产投资、开发及管理公司西蒙集团，与深国投商业置业有限公司签订协议，三方合资，共同开发位于上海等长三角城市的至少12个购物，外界估计涉及投资高达7亿美元。

   除此之外，DBS、德意志、高盛银行等诸多国际知名大行，也正在加快进入中国的步履。

   对于海外基金的进入，业界普遍认为，一方面是出于对中国房地产市场的看好；另一方面则是出于对人民币升值的预期，尤其是在7月21日，人民币汇率提高2%的前提下，更推动了海外基金的进入。

   经济学家孙飞认为，从某种意义上讲，诸多海外基金的进入对内地的房地产企业起到一定“润喉或解渴”作用。“在进入的诸多海外基金当中，不排除有的基金收购国内物业是为日后在海外发REITs作准备。所以，REITs很可能成为国内房地产市场一个新兴的融资工具”，孙飞说。

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