自今年楼市疯狂以来，深圳豪宅项目如雨后春笋般涌现。记者遍访深圳多处豪宅项目发现，开发商齐齐上马造“豪宅”，不仅特区内遍地高价房，即使是特区外一些配套落后的区域，也纷纷变身“豪宅”区，诸多“豪宅”项目拔地而起。

　　普通住宅高价化，房价虚火引爆“豪宅”市场。当“豪宅”日渐成为市场主力时，普通居住需求正在被挤出。

　　一掷千金为“豪宅”

　　上亿豪宅开盘当日即卖出，这样的一幕刚刚在深圳发生。国庆节前位于深圳关外的莱蒙·水榭山当日的开盘现场，一套“合拼”后面积约1000平方米的双拼别墅被预订，总价高达1.05亿元，成为深圳今年卖出的头栋亿元别墅。而此前，上亿元一栋的别墅仅在2006年观澜湖成交一栋。

　　当日莱蒙·水榭山推出38套别墅，联排单位整体均价6.5万元/平方米，双拼单位以12万-15万元/平方米进行销售。开发商称，短短两公里之内，即有34套卖出，成交九成。

　　深圳房地产信息网统计显示，深圳9月份成交量的前10名楼盘中，有8个属豪宅项目，圣莫丽斯、曦城、溪山、幸福里、三湘海尚等均榜上有名。深圳龙华豪宅圣莫丽斯3期继续高端市场，9月份热销123套，近2.3万平方米，夺取了深圳楼盘成交。位居的是宝安区尖岗山的别墅小镇招商华侨城曦城3期成交66套，每套价格在1000万元至5000万元之间。

　　另一高端高层住宅宝能太古城9月底推出精装修国际公寓，成交价格超26000元/平方米，到场有3000人，大部分为投资客，当天即售罄。

　　根据世联地产豪宅报告，8月份深圳市场仅别墅就成交了131套，成交量较7月大幅提升，环比增长309%。别墅的价格依然坚挺，成交均价在2.2至8.6万元/平方米之间，部分项目价格还有小幅攀升。

　　“尽管8、9月份豪宅供应量大，我们看到依然热销，投资者还是相信豪宅的保值增值功能。”中原地产深圳总经理李耀智表示，投资者普遍预期豪宅土地供应越来越少，项目稀缺，长线投资者比较喜欢豪宅。

　　戴德梁行对北京、上海、深圳、广州四大一线城市的十大热销楼盘研究发现，高端及豪宅物业的成交套数占比已由1月至5月的37%，上升到了6月至8月的49%。截至9月15日，今年单一成交金额逾1000万美元的大额物业交易达到32宗，涉及总额超过33.6亿美元；相比去年，今年大额物业投资交易有75宗，涉及金额为66.91亿美元。

　　戴德梁行相关人士称，今年投资者的兴趣回归一线城市，截至9月15日，一线城市进行的交易占总数的82%，牵涉金额的占比则达到90%。

　　房价虚火催生“伪豪宅”

　　“豪宅”遍地开花的事实在深圳房地产秋交会上得到较好的印证。记者在秋交会现场看到，参展的深圳本地楼盘中高端楼盘占比高达50%，超过一半是大户型，别墅项目尤其多，别墅的报价普遍在每栋1200万元至1500万元。遍访全场，均价在每平方米1.5万元以下的普通住宅项目只有寥寥几个，且都在位置偏远的关外。

　　为了解众多豪宅的真实状态，中国证券报记者走访了一些热销的“豪宅”。9月份销量的圣莫丽斯以打造原生态瑞士小镇著称，而中国证券报记者发现，该项目地处深圳关外龙华，交通不便，人迹罕至，周围皆未开发，各项生活配套设施也未起步。该项目旁的原生态山景，在华南丘陵地带并不罕见，项目内湖景亦为人工引水而至。近期热销的三期均为高层住宅，尽管地处关外，但打上“豪宅”标签，依然以2.5万/平方米均价热销。

　　即便在如此地段，凭借强大资金支持，圣莫丽斯被成功打造为豪宅。“30吨完整的石材，经过打磨，只剩下1/3；一个工人只能贴1平方米，选树种时，高矮、直径大小都要求一致，台阶都是花岗整石防滑打造，直径不低于1米。”开发商如此解释，圣莫丽斯是制定深圳豪宅新标准。

　　而另一个豪宅项目溪山，位于深圳梅林关外，占地面积约12万平方米，东邻民乐村的工业园区，西为均价万元左右的普通住宅小区，背面为民乐村的小产权房。一期刚开盘时仅为9000元/平方米，但今年经开发商对项目内部景观的打造，溪山以高价定位，多以大户型为主，导致总价较高，陡然变身豪宅。

　　与溪山类似，位于关口的星河丹堤景观虽极为常见，但通过开发商对山景的包装与宣传，通过内部打造，一直是标志性豪宅，价格居高不下。

　　与此同时，一些并非传统豪宅区域，也开始涌现天价豪宅，并以不同的方式包装。深圳罗湖区的“豪宅”，地处闹市区，较初以4万元/平方米售价，后涨至近5万元/平方米，顶层复式高达20万元/平方米，而记者走访发现该项目几乎无绿化，距离被污染河流和城中村都较近，周围环境堪忧。

　　“豪宅”遍地开花情况在其他一线城市同样存在。仅国庆节前后上海就有多个单价10万元的豪宅楼盘上市，使得上海报价达到或超过10万元/平方米的在售楼盘达到13个，创历史新高。

　　分析师表示，大量楼盘价格冲击10万已经明显表现出“非理性”，市场上相当多的项目并不具备“单价10万”的实力，而是在浑水摸鱼。这些项目在市场的实际接受度并不高，短期内亦看不到明朗的投资溢价空间。中原地产深圳总经理李耀智也认为，尽管开发商想尽办法包装，但一些不具备稀缺资源的“豪宅”还是很难获得认可。

　　天价豪宅空置率堪忧

　　与天价豪宅热销形成对比的是，豪宅区空置率快速升高。中国证券报记者在深圳福田区某豪宅小区看到，晚上10点左右，单栋近30层约60户，亮灯的竟不足5户，较多的一栋仅为7户。而据该小区保安介绍，小区入住率很低，平日很少有业主出入，多数房子空置甚至没有装修。

　　在深圳关外的一处豪宅小区，中国证券报记者看到，小区极为安静，除了销售人员和保安，很少有业主活动。已经入伙的别墅和洋房多数都紧锁大门，零星有个别阳台上出现晾晒的衣服，显得格外突兀。后海片区的其他豪宅项目，也无一例外空置率高。

　　对于这种现象，李耀智表示，豪宅的购购者多数是多次改善型置业和投资型购房者，购房者通常拥有多套房产，有的用来度假休闲，有的仅是为保值增值，入住率自然较低。同时，这些豪宅购家很少会拿出来出租。

　　李耀智还认为，豪宅热销表明虽经历金融海啸冲击，但国内高端购房群体受影响并不多，财富未出现大幅缩水。戴德梁行在较新报告中测算，今年前8个月内，估计央行已向市场额外注入约5.1万亿元的流动性。同时，截至8月底，预计已有近1.9万亿元的银行储蓄存款重新回流资本品市场，包括楼市、股市及汽车市场。

　　豪宅成香饽饽，各家开发商都在跃跃欲试，纷纷上马豪宅项目。深圳9月份推出的两处居住用地，宝安区尖岗山用地被招商、华侨城联手取得，观澜水库地块被金地拿下，楼面地价均创区域新高。分析人士称，这仅有的两块居住用地获得高价出让，开发商意在将其打造成高端住宅。

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