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拍地狂潮的幕后推手是谁
编辑:海南房产网 发布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:发布当天 阅读 755 次
开发商获取土地头付款比例将达到50%,这是为了降低地价,不料开发商却听成了冲锋的号角。
年底拍地掀狂潮,龙湖、复地、保利、招商等在上海、北京、南京各大城市竞得土地,溢价率均超100%,较高逾400%。而上海五角场区域的新江湾城C6地块可能创下较高单价。开发商的感觉是,“今天来看,2007年的天价地其实是如此便宜”。
国企也好,民企也好,疯狂拍地的背后是对土地溢价的再次肯定。值得深究的是,除了开发商在台面上推高地价,高地价的幕后推手到底是谁。
以广州亚运城项目为例,该地块位于广州新城的东北部,拍卖底价165亿元,占地263.952万平方米。广州原计划2009年至少推出商品房用地250万平方米,该地块的土地面积与年计划相当,是名副其实的“巨无霸”。
亚运城总价高缘于总面积大。早在2009年11月12日,国土资源部和国家发改委共同发布《限制用地项目目录(2006年本增补本)》和《禁止用地项目目录(2006年本增补本)》。新目录明确规定,商品住宅用地的宗地出让面积,小城市(镇)不超过7公顷(105亩),中等城市不超过14公顷(210亩),大城市不能超过20公顷(300亩)。到12月17日,财政部等五部委联合发布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》规定,分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年,头次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。亚运城项目却连破两戒,既远远超过了土地面积的上限,也突破了付款下限。
当然,广州市可以用亚运城项目挂牌出让先于国家新政出台为理由,认为此次出让并不违规。但在新政出台后,如此大张旗鼓出售大块地,显示了地方政府的迫切心情。并非广州一家如此,其他地区也不遑多让。
2009年11月,作为上海版“勾地制”试点的幅土地,黄浦区外滩金融集聚带8-1商业商务用地,业界推测可能成为全国新“地王”。此后,上海推出3幅“预申请”地块。据说上海版勾地与香港版不同,主要是为了把控土地出让过程中的透明度。但从香港的勾地实践来看,勾地就是为了确保土地不流拍,有提高地价的功能,而一些地块的竞购条件被质疑为有量身定制的嫌疑。
较委屈的恐怕是海南,他们的万亩土地只换来了100亿元的土地收入,因此海南省国土环境资源厅厅长严之尧坦言,目前地价还没有体现出海南土地的价值。解决的办法就是利用省级土地储备交易,建成一个大的土地交易平台,用较少的成本来统筹全省土地资源,使得土地利益化。海南省国土环境资源厅较近透露,海南正在通过创新土地储备经营机制,促进各级政府及有关企业累计向各金融机构获得融资贷款授信1680亿元。可以想见,海南将很快学到先进经验,以较少土地换取更大收益。
政策出台,土地高拍,资金涌入土地市场,换取未来的资产收益。听其言而观其行,古话不虚。当国土资源部痛斥开发商时,不知道看了各地政府推高地价的妙招,有什么感想?
(作者:叶檀)
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