随着人口红利的结束和老龄化趋势的加快，行业规模的较高峰已经过去。

  房地产的好日子还会持续多久？克而瑞预测，从2016到2018年的未来三年，预计全国每年销售面积会维持在12-13亿平方米，销售金额预计在9-10万亿之间。但随着人口红利的结束和老龄化趋势的加快，行业规模的较高峰已经过去。“2014年行业转折点已经出现、改变了一路向上的格局，到2020年前后成交量将开始缓步下行。”易居中国执行总裁丁祖昱认为。

  涨价潮已传导至二线城市

  虽然房价节节攀升、开发商和房东频频涨价，但上海的宝山、闵行多个房产交易却几乎被前来办理房产购卖交易的购房者挤爆。出于安全考虑，宝山区房产交易不得不出动警备力量来维持现场秩序,闵行房产交易也加强了安保人员，来维持现场秩序。

  对于上海楼市突然出现交易爆棚，市场风传可能与一些房产中介制造紧张情绪有关。对此，上海住建委2月28发布信息明确表示，税收新政刚刚实施，符合条件的购房者不必急于办理。

  分析人士认为，沪房地产交易攀升更重要的原因是市场预期上海房价将继续走高。

  “上海虽然没有放开限购，但改善性需求在一轮轮政策的出台后还是得到了不同程度的释放。对于地段比较好的豪宅，价格几乎没有上限。房价快速上涨，又进一步刺激了改善性需求对房产的追逐，促使这部分需求加速入市。”融创上海区域公司总经理田强指出。

  据中原地产公布的数据，上海二月新建商品住宅成交面积71.3万平方米，虽然成交面积环比一月减少了46%，但较去年财期则增加了68.6%。这是自2009年之后，七年以来2月同期交易量较高的月份。

  中原地产分析师卢文曦认为，当前上海新房库存量为944万平方米，自去年库存的较高点下降了33%。“以近半年月均销售计算，沪楼市的去化周期已经降至6.8个月，出现了短时期供求紧张的形势，因此上海楼市在今年继续涨价的可能很大。”卢文曦说。

  现在楼市进入疯狂状态的，并非只有上海一个城市。

  近日，杭州某楼盘出现彻夜排号购房的场景，南京房价冲破了4万元/平方米的价格关口，深圳等一些城市也出现少见的排队购房景象。

  据国家统计局近日公布的“70个大中城市住宅销售价格变动情况”，1月份房价同比上涨城市数量增至25个，占比超过三成。其中，涨幅较高的仍是领涨全国房价14个月的深圳，同比上涨52.7%，上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

  而到了2月份，房价上涨已经从一线城市传导到了核心二线城市。

  2月份部分城市房价的涨幅已经超过一线城市。中山5.63%和苏州5.56%的环比涨幅，已经超过深圳5.41%的涨幅；而昆山、东莞的涨幅也超过了4%。

  对于本轮房价的上扬还将持续多久，田强认为，楼市快速上扬后，不排除会出现调整和平衡的可能性。“可能在半年或一年后市场会有做出一些盘整。但在中国的城镇化还没有完成情况下，城市的更新升级仍在进行中，总体的大势仍是向上，因此即使出现盘整只短期的。”田强表示。

  楼市消费杠杆率正被加大？

  房价上涨更深层次的原因，有研究机构认为这可能与社会加大杠杆率有关，其突出表现是房地产。

  据弘则研究近日的一份报告，中国目前走的是去产能、去库存，也就是企业去杠杆的路子。对中国目前的杠杆率，弘则研究披露2014年全社会的杠杆率约为235.7%，其中企业部门是36.4%，政府部门是57.8%，居民部门是36.4%。

  值得注意的是，就在房价快速上扬的近两个月，人民币贷款的支持力度也相当大。

  据央行近日发布的金融统计数据，1月新增人民币贷款规模达2.51万亿；这一规模比2009年1月的规模还多出8900亿。而2009年正是金融危机后的榜首年，当时政府推出“四万亿”财政刺激政策，银行信贷随之放松。

  分析人士表示，虽然现在房地产市场是冰火两重天，城市的分化非常严重，但至少对一线和二线核心城市来讲，今年房地产市场继续走高的概率很大。

  易居中国执行总裁丁祖昱指出，市场这么乐观的原因应该是政策。政策很难推动股市，但政策能够推动房市。政策推动了2015年的房地产市场，政策接下来也会推动今年、明年甚至2018年的中国房地产市场。

  田强也认为，现在楼市的价格快速上扬，除了流动性充裕和和货币供应较量大，政策给了市场信心，也是非常重要的原因。

  就政策对楼市推动的作用，研究人员认为仍与经济增长有密切关系。

  业界人士认为，一线的行情正在向二线传递，接下来二线城市房价上扬的概率进一步加大。

  在世邦魏理仕董事陈仲伟看，从长期趋势来观察，一线城市及部分二线城市中，人口持续流入的区域，房产

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