9月27日，央行发布了将购购套住房(含以上)的银行贷款头付比例提高到四成，贷款利率按不低于央行基准利率的1.1倍执行的通知。这一政策的出台，在房地产市场特别是购房者中产生了热烈反响。截止今日，各分行的实施细则仍未下发，各"地方"规则是否会有出入？日前本报记者就与这一政策相关的、购房者较关心的十个问题采访了有关专家。]

夫妻中一方在婚前已购房并向银行贷款，婚后再以另一方名义购房，算套房吗？

-案例

小赵去年以他本人的名义购购了一套商品房，并向银行贷款20万元，房产证上只写了小赵的名字，目前贷款还没有还清。现在，夫妻俩准备再购购一套商品房，这次以小赵的妻子小李的名字办理贷款和房产证，这种情况是否被界定为"套(含)以上住房"？

专/家/说/法

一些银行人士表示：征信系统只会留下个人记录，所以妻子、丈夫各自购房应该不会相干。但也有专家认为，在申请房贷时，夫妻共同购房时都要填写配偶相关资料，银行可能也会查配偶的信用记录，所以夫妻分别购房也算是套房。对此，各大银行的计算标准都各不相同。某银行人士透露，预计可能执行的方法是：夫妻双方只要有一方仍有房贷未结清的，再贷款购房需算作套住房。

房贷新政实施后，随着头付和利率提高，在新政实施前签定了购房合同的是否可以退房？

-案例

不少购房者反映：黄金周过后，他们原本在一些楼盘签订了购房合同以及准备银行贷款，但由于房贷新政的实施，他们可能会被界定为"套(含)以上住房"，承受更高的信贷成本，所以决定不再购房，要求开发商退还定金，这种要求是否合理？

专/家/说/法

消协负责人表示，根据新的《消费者保护条例》，无论是定金还是订金，如果有"不可抗力"出现，导致合同无法执行，都应该退还给消费者。"套住房"界定导致了购房的成本已经超出了购房者的承受力，所以购房者要求废除购房合同，是一种理性的行为，原先缴纳的"定金"或"订金"都应该由开发商无条件退还。

在新政前购购的"套(含)以上住房"贷款利率是否随之改变？

-案例

陈先生9月份刚刚在银行贷款购购了套住房，随着房贷新政的实施，他原来的贷款利率是否会变化，是否按照新政中规定的"利率不得低于央行基准利率的1.1倍"重新执行。

专/家/说/法

据相关人士介绍，购房者在新政出台前已经办理了房贷的，被列入"套(含)以上住房"的可能性不大。记者采访中也发现，各大楼盘购房者相当踊跃，都急于搭上这趟"末班车"，希望赶在新政实施前办理好贷款，以免被界定为"套(含)以上住房"。业内人士指出，由于近期成都楼市需求十分旺盛，出现了一房难求的现象，开发商开盘都相当低调，力求控制客户人数，以免造成不必要的供销矛盾，这种现象的背后也有购房者赶在房贷新政实施前希望按原有房贷利率购房子的心理因素影响所致。

异地再购房，算"套(含)以上住房"吗？

-案例

沈女士来自自贡，她已经在自贡贷款购购了商品房，现在想在成都贷款购一套商品房，这种情况属于是否属于"套(含)以上住房"吗？

专/家/说/法

记者从央行权威人士处获悉，央行拥有覆盖全国的信用数据库，只要购房者经过银行系统贷款购房，将完全通过这个信用数据库如实反映出来。所以，从这个角度看，银行方面拥有跨区域界定"套(含)以上住房"的技术力量，购房者跨地区购房和在同一个地区购房，都应该属于"套(含)以上住房"。

在一家银行贷款购房后，如按揭款还没有还清的情况下，若再在另一家银行贷款也算是套住房吗？

-案例

刘先生2005年大学毕业在SOHO沸城按揭购购了一套40多平方米的标间小户型，较近打算在城西按揭购购一套100多平方米的房子和女友结婚后住，之前的房子是在建设银行办理的按揭手续，而现在如果购房的话则需要在工商银行办理按揭。由于手上购房资金有限，刘先生则提出了疑问：假如这样跨银行办理按揭手续的话，还需要遵守"套房头付不少于40%"的规定吗？

专/家/说/法

这个问题同疑问四一样，由于目前国内各大银行个人信贷体系实施了全国联网，在每家银行都可以查询。另据工行四川省分行相关人士透露，根据总行的文件规定，在办理贷款购房业务前，尤其是套房的购房者，都要先通过人民银行的个人征信系统查询申请人的信用记录，如果申请人在之前有贷款购房记录，则需要遵守"头付不低于40%"的新规定。此外，该负责人还介绍，假如有连续三个月违约还款记录的贷款人，则"禁止或严格限制"该贷款人再次贷款购房。同时，工行规定，对于第三套住房贷款的申请，必须要报省一级分行申批，视情况进一步提高头付和利率。

之前以公积金贷款购房，如再要向银行贷款购房，是否也算作套住房？

-案例

马小姐通过公积金贷款购购了一套商品房，目前贷款还没有还清。现在她如果向银行贷款购购套商品房，是否会被界定为购购"套(含)以上住房"？

专/家/说/法

记者通过相关专业人士了解到，银行方面目前还没有出台明确的规定，但目前有消息透露：监管层确定套住房有三基调，其中公积金贷款不被列入是否为套住房的参考项。业内人士分析说：公积金贷款非常可能被排除在商业银行贷款之外，已经通过公积金贷款购购了一套住房的，再次向商业银行贷款购购商品房，仍被视为是头次购房。但值得注意的是，夫妻双方中有一人办理了公积金贷款，即被视为"夫妻共同贷款"，另一方在贷款期内便不再具备申请公积金贷款的资格。

购购第3、4、5套住房，银行如何收取头付？利率按什么标准执行？

-案例

何先生一直对购房投资情有独钟，他较关心的是，如果已经购了第三套、第四套甚至更多，在本次房贷新政中，每多购一套房子是否将增加一成住房贷款，在银行政策上是否有不同？

专/家/说/法

银行权威人士告诉记者, 第三套、第四套或者更多套购房的界定更加复杂，银行目前还没有一个明确的细则，但很快就会颁布实施。业内人士也指出：要界定清楚第三套、第四套或者更多套购房，关键是对套住房的界定，现在要准确地界定第三套、第四套或者更多套购房还不太可能。但记者从各大银行了解到，银行方面已经做出了一些规定：比如在贷款利率上，光大银行规定从第三套房开始，每增加一套住房，其贷款头付款比例应在套住房贷款头付款比例基础上增加2个百分点，例如第三套住房贷款的头付款比例不得低于42%。同时利率也会相应调整，每增加一套住房，其较低利率水平分别为基准利率的1.12倍(第三套住房)、1.14倍(第四套住房)、1.16倍(第五套住房)。 光大银行还暂停对套房以上的房贷按固定利率贷款，同时还调低了固定利率房贷各期限优惠利率，3年期、5年期、10年期优惠利率分别调低21个基点、16个基点、44个基点。

华夏银行在利率上与光大基本相同：从第三套贷款购房起，每增加一套贷款购房，较低利率水平为上一套房贷利率基础上浮至少2%。但华夏银行还规定，第三套房起，房贷款头付比例将在上一套房贷头付比基础上至少增加5%。

购二手房属于套房吗？

-案例

9月27日，新的房贷政策一出台，刚准备在玉林小区按揭购购一套二手房的车先生夫妻开始犹豫了，因为之前在市购购过一套商品房，现在手上余钱也不多，便想按揭购一套二手房用于出租，但不知道新的房贷政策有没有对购购二手房方面的规定？购购套房是二手房的话，是否也需要遵守"头付不得低于40%"的规定？

专/家/说/法

记者在多家二手房中介处了解到，购购二手房也属于"套房"之列。假如购房者需要按揭购购二手房的话，也需要支付40%以上的头付款。一位二手房中介公司负责人告诉记者，目前一些正在办理过程中的二手房贷款业务已经开始按照新政策要求申请房贷，但由于目前各大银行二手房房贷政策的细则还没有正式出台，部分新的二手房贷款申请则被银行暂时搁置。

购购商业用房适用于"新政"对头付和利率的规定吗？

-案例

邓先生准备在一品天下购购一商铺，由于自己已按揭有住房，目前想再按揭购购一商铺用于投资。新的房贷政策出台后，不知道新政有没有对购购商业用房的相关规定呢？

专/家/说/法

在央行、银监会共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中，已明确对购购商业用房做了规定。其中，商业用房购房贷款头付款比例不得低于50%，贷款期限不得超过10年，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次利率的1.1倍；对以"商住两用房"名义申请贷款的，头付款比例不得低于45%，贷款期限和利率水平按照商业性用房贷款管理规定执行。但具体的头付款比例、贷款期限和利率水平则由商业银行根据贷款风险管理相关原则自主确定，目前成都市各大商业银行的具体实施细则还未正式出台。

在外资银行贷款购房有没有"新政"中的限制？

-案例

刚想按揭购购套住房改善居住条件的李小姐，看到新的房贷政策出台后，结合自己的情况，认为购购套房头付四成和利率的提高都不划算，于是想到了相继在成都开业的多家外资银行，不知道自己能否在外资银行进行住房按揭贷款？外资银行是否也在此次房贷新政影响的范围内？

专/家/说/法

新政出台后，不少购房者把目光投向了外资银行。然而记者在电话咨询了渣打、荷兰、东亚等几家外资银行后，得到的答复多是，多家外资银行在成都尚未开展办理人民币住房贷款业务。东亚银行则是遵循如果是套住房，其贷款政策与新出台的国内商业银行完全一样，套房仍然需要头付40%。东亚银行相关人士还告诉记者，如果是购购新房，申请人还必须要提供开发商出具的项目完工报告。

　　　　　(作者：刘静 唐姗姗)