房价永远是牵动着开发商和消费者神经的问题，在过去有关这个话题的口水战已经充满了媒体。而在眼下，该不该购房的问题在房市走冷后再度成为媒体聚集的核心。然而，无论是过去房价的讨论(包括拐点讨论)，还是当前该不该购房的争执，往往都是莫衷一是、各持己见。为此，笔者过去曾经指出过，房价讨论中非常可悲的一点就是，许多的争吵其实是捣浆糊，表面上“捣”得热闹，但角度和层面不一，其实是越“捣”越糊涂，并不容易说清楚。

在当前，一种观点是鼓励居民不要去购房子，让房地产真正地进入冬天，消费者结结实实拣个便宜。另外一种针锋相对的观点则是，眼下是较后的购房良机，赶紧购房子吧，过了这个村，没有这个店，一旦房价反弹就购不上了。

情况到底如何，笔者的看法是，购房不是小事，动辄牵涉到数十万上百万之资，消费者追涨杀跌的心理乃是正常，因此对房价走势的判断及在此基础上的理性判断的确是较重要的。

经济依然高增长

当前的形势变化究竟如何呢?笔者在以前的“大局”专栏中，曾经谈到，2007年和2008年这两年以来的中国经济充满着不确定性。这种情形与1997年、1998年有惊人的相似性：个相似性，就是两者都面临着外部经济的不确定性，但总体趋势则是不断恶化，并且其恶化程度可能远远超出事先想象；个相似性，就是两者都面临着某些重要的经济临界点的变化，因而经济运行事实上是走在经济的十字路口；第三个相似性，就是物价的压力仍然在指数上彰显，致使政策导向很容易出现迷惑，难以灵活调整。

总理坦言，2008是较困难的一年，难就难在不可测性、不确定性强。现在，一季度已经过去，经济的面纱在逐渐揭开，相对来说不确定性已经降低。比如说，外贸趋势已经清晰，从一季度情况来看，出口增长率大幅下滑50％，今年的出口会对经济增长有一个多百分点的负面影响。但另外一方面数据显示，内需非常强烈，名义投资和消费都处在高峰，甚至于顺差的减少也是因为内需强劲进口太多所致，国际物价的大幅举升也与中国内需强劲导致进口过猛有关。此外，政府已经警惕经济下滑风险， 总理明确谈到既要关注通胀风险，又要关注经济波动风险，还要关注国际经济风险，为此，宏观调控政策要有灵活性，要注意调控的力度、节奏和风险的把握。这表明政府的调控在走向成熟，政府的调控意向正当全面。此外，在股市方面，政府克服各方意见阻挠，已经及时对股市出手，“财产性收入”增长崩溃所导致的负“财富效应”的风险也在缩小。

结合今年以来经济基本面和政策调控面的信息，已经大体可以知道，今年的经济会在外需下滑下靠内需继续支撑，增长速度仍然不会低于10％，而物价可能会在6．5％上下。这样一个经济运行状态对房地产的支撑将是强劲的。支撑点有二：一是经济仍然维持高增长状态下的房地产实质有效需求也将保持高速增长；二是物价高增长时期，房价会有一个强烈的支撑。

高通胀下难深跌

谈到物价高增长，可以说中国经济不仅已经告别通货紧缩时期，也已经告别所谓高增长、低通胀时期，正在确定无疑地走入高增长、高通胀时期。目前的形势是，政府在用能够使用的各种办法不让物价上扬并且已经取得了明显的效果。比如，粮食连续四年丰收，国内粮食库存尚丰，政府不遗余力地进行了粮价的打压，所以目前中国粮价远较国际水平增幅为低(猪肉也如此)。而在能源方面，2003年以来国际能源价格平均每年的增幅是29％，但中国平均只有9％，也远较国际市场为低。但是，中国物价能否持续拒绝与国际接轨呢，这是值得怀疑的。另外，国企使用的土地是没有交地租的，使用的资源是不交资源税的，所有企业的信贷资金成本也不如市场成本高，环保成本也没有到位，所以这些成本的因素假如正常释放，按花旗银行沈明高博士的保守估算，2007年较低在3．8万亿元。所以可以说，无论是按目前的国际市场涨价压力，还是按未来中国成本正常化的压力，中国都将进入一个持续的物价高增长时期。

事实上，中国过去30年的物价平均增长高达6．5％，因此一个5％的物价其实是正常的。过去几年的低物价乃至物价的负增长反而是不同寻常的。

在这种情况下，房价会因整体物价的上扬从而出现上涨的压力。央视《对话》节目“该不该购房”的现场，我问两位认为房价会大幅下跌，其中北京房价可能大幅下跌50％的朋友，有没有一个国家的房价在高通货膨胀时期大幅下跌甚至下跌50％的例子，结果两位全都哑然无语。

除以上因素外，当前流动性过剩及信贷的情况值得所有关心房价的人关注。一是流动性过剩的局面有增无减。一季度外汇流入 1500亿美元以上。央行不得不连续上调存款准备金率来进行对冲。而在流入的外汇中，大概有800多亿美元是难以解释的部分，其中大部分应该是热钱。由于国际资本仍将中国作为较有利可图的投资“安全岛”，中国市场上的资金仍然会相当过剩。考虑到目前居民存款接近20万亿元，其中40％是活期存款，而今年以来新增存款在3万亿元以上，相比之下，2007年全国住房销售额也就2．7万亿元。应该说，支持楼市需求的潜在资金是相当充裕的。

商品房供应减少

在供应方面，政府当前的办法是改变供应结构，即大量增加政府保障房，这意味着整体房价是有向下的压力的。但是，政府的土地供应并没有增长，因此，商品房的供应会趋于减少，这使得商品房反而有上涨的压力。

至此，我们可以大体看出楼市的趋势，就是追涨杀跌心理所导致的信心观望期仍在延续，但经济面、资金面和政策面所传达出来的总的供需趋势仍然是供不应求。因此，如果住房交易量上升，人气重聚，房价仍有急剧上扬的可能性。

在这种情况下，消费者较佳的策略是继续观望并密切关注市场气氛，既不在近期轻易出手，也不应过分期冀房价大幅回落。如果有反转迹象，即应及时进入。

当然，消费者在用眼睛作如此关注的同时，还要用耳朵去听政府的政策会有什么样的变化。因为，如同“大小非”解禁改变了股市供需格局并带来价值重估一样，房地产市场也同样存在着类似的问题，“小产权房”事实上就是房地产业的“大小非”。一旦解禁，房市的供需格局就会完全改变、房价也将出现重估。那个时候，消费者当然也就应该重新考虑出牌。

　　　　　(作者：北京科技大学教授 赵晓)