去年年末至今年上半年，宏观调控持续趋紧、市场拐点论、一线城市房价回落、地产巨头集体降价促销等一系列现象相继出现，一二线市场集体进入寒冬，这令原本就纷繁复杂的房地产市场未来形势更加扑朔迷离，如此的“乱象”将更加考验住房消费者脆弱的神经。笔者认为，在本轮房地产景气周期内，这半年多来的调整是针对之前过热形势的一种理性回归，很难从根本上改变房地产市场的继续向前的趋势。市场回归理性、房价回归理性、消费者理性购房是未来的必然趋势，狂热“如大白莱般”购卖房子的时代即将过去。对消费者来说如何看待和应对这种市场形势，以下本文将提供分析思路以供参考。

当前房地产市场态势

我国房地产市场是一个受宏观调控政策和供求状况双重影响的特殊市场，“政策市”的特点十分明显，政策的任何风吹草动都会不同程度的波及到市场。面对经济过热和通货膨胀的压力，紧缩性宏观调控政策的出台成为政府的必然选择，对房地产行业的调控也不例外，银根紧缩使得大部分开发商资金极度缺乏，发展陷入困境。可以预计，在相当长一段时间内宏观调控政策将持续从紧，且长期有效。从2007年到2008年上半年以来房市发展态势来看，在政策的影响之下整个市场一片下滑，“政策市”的影响依然十分明显，之前高昂、刚性上涨的房价在强有力的宏观调控政策面前不得不低头。在此轮景气周期中，土地增值税的清算、六次加息、十次提高存款准备金利率、“39号令”、二套房头付款比例调整、 等政府专业人关于住房民生问题的讲话等多重密集政策连续着力于房市，使得房地产市场进入调整期，以北京、上海、广州、深圳为代表的一线城市成交量萎缩、房价回落、市场观望气氛浓烈，开发商和消费者共同乐观的市场预期被打破，整个房市供求呈现出更加胶着的态势。

房价走势

头先，从全国房价的整体趋势来看稳中有调；在调控政策的作用下一向高涨的房价不得不低下“高傲的头颅”，进入稳定调整期，但在经济迅速发展、城市化加快、土地价格、市场刚性需求的支撑下也不会出现大幅下滑。其次，从区域市场来看，一线城市的房价回归理性是必然趋势；二三线城市的价格将稳定上升，不同区域之间的房价将更加均衡合理。较后从结构上来看，随着“90/70”政策和房地产信贷政策的进一步落实，中小户型普通住宅商品房供给量增加，价格稳中有升；而大户型、别墅类高端住宅价格将回落、调整，未来走势取决于市场供求状况。房价下降幅度比较大的市场区域往往是在本轮景气周期中产生泡沫的，随着政策和市场力量的双管齐下，泡沫势必要被挤压，调整在所难免。但这些区域的范围有限，并且自身也有较强的调整能力，因此不能从根本上改变市场上行的趋势，可以预计，自身房地产发展比较健康的城市房价短期内依然会保持稳定。

结合成都市的具体情况来看。成都市在本轮房地产景气周期内发展较为健康理性，并未出现的泡沫；而受全国房地产市场整体低迷以及“5．12”大地震的双重影响，成都市房地产发展进入了一个艰难的时期。即便如此，成都房价进入2008年后实际成交价还是比较平稳；从以下图表可以看出，成都楼市房价整体仍处于较高水平，目前实际成交价并没有跌下去，只是上升的趋势被遏制。从前5个月来看，平均住房价格也达5107元／㎡左右，相对于去年1-5月份均价是上涨了37．8％。不过，经历了4月份房交会和震后正在进行的两次降价促销后，已显下降趋势。相对月去年8—12月环比的成交均价下降6．3％。随着震后市场的复苏，购房需求的释放，成都市的房价依然会保持在现有水平并可能小幅上扬。

如何看待理性购房

在宏观调控趋紧、房市进入调整期、市场胶着、观望气氛浓烈的背景下，有真实住房需求的消费者将如何理性的面对和选择?政府宏观调控主导方向的重大转变，以及 2007年中国房地产市场表现出的不同寻常，2008年的中国楼市走势必然出现“民生”与“市场”的分化。“居者有其屋”的真实含义是政府和市场双重力量保障居民住房需求。对有经济实力，能承担目前房价水平的家庭，鼓励其进入住宅商品房市场，在市场中解决住房问题；而对经济收入偏低，无力承担当前房价水平的家庭来说，政府将推出更多的保障性住房，如限价房、经济使用房等满足其住房需求，而不应盲目进入住宅商品房市场。

成都房市目前正处在稳定、上升的通道中，真实住房需求稳定释放，市场较为理性。但受全国市场低迷以及地震等因素的影响，市场上如其他城市一样出现供求双方胶着的状态，不利于市场的健康发展。可喜的是成都市政府推出了一系列推动房市发展的新政，开发商也随之推出诸多优惠措施，力图改变市场的胶着状态。因此笔者认为，在上述分析的背景下，经济条件允许的家庭可根据实际情况选择适当时机入市购购自己满意的住宅，而无需再继续观望、等待，对于市场发展较为健康的成都房市来说不可能出现大幅下滑；而经济条件欠缺的家庭则可根据自身经济实力选择政府推出的保障性住房。2007年，成都提出“引导高端、调控中端、保障低端”的房地产业发展思路，同时推出 6795套限价房和700套租赁型经济适用房，着力解决中低收入家庭的住房问题，未来将进一步加大廉租房、经济适用房和限价房的供给力度。随着住房保障措施的实施，成都市基本形成了以廉租房、经济适用房、限价房和商品住房构成的较为完整的住房供应体系。理性健康的房地产市场满足经济条件许可家庭的住房需求，日益完善的住房保障体系则可满足中低收入群体的住房需求，消费者可根据自身经济条件在其中理性选择以实现“居者有其屋”的梦想。

　　　　　(作者：四川大学经济学院 贺大庆)