2005年4月15日，北京电视台BTV－5财经频道《财经联线》栏目播出了一期《供暖费关节》的专题节目，说的是物业公司是否有权代收代缴供暖费的问题，继而探讨了业主大会和业主委员会的问题，引起了很多小区业主的共鸣。

与此同时，北京市通州区新华联小区对小区的物业管理不满，提出了许多质疑。《财经联线》对新华联小区的事情也做了调查，并将此调查制作成一期名为《我是业主》的专题节目。节目将于四月二十二日（周五）晚8：30、四月二十三日（周六）早7：05、下午14：32、四月二十四日（周日）晚18：20、四月二十五日早7：05播出。

2004年，《财经联线》曾制作了一期名为《霸权物业》的节目，当时反响也十分强烈。

在录制这些有关业主维权节目的过程中，《财经联线》深切感到，目前业主维权艰难，不光有来自发展商一方和物业公司一方的阻力，也有来自业主本身的阻力。由于维权缺乏组织，也缺乏沟通，常常是“热点散乱”，因此显得无序和无效。

鉴于以上原因，2005年4月17日，《财经联线》来到位于北京市通州区的新华联小区，就《和谐社会，业主如何有序维权》这一主题，与业主进行了现场探讨，并邀请京城 业主舒可心现场答疑。以下是现场咨询实录。

时间：2005年4月17日上午10：00

现场主持：《财经联线》制片人、头席记者峙冰

现场嘉宾：京城 知名维权业主 舒可心

通惠家园业主、《财经联线》节目《供暖费关节》中的当事人池作民（池大爷）

访谈实录：

【峙冰：】各位业主大家好！我们是北京电视台《财经联线》栏目组的，我叫李峙冰，是这个栏目的制片人、头席记者。

上次你们这边有纠纷的时候我们拍了一下现场。我看了一下，大家可能当时都是自发性的，用《天下无贼》的话说是“有组织无纪律”。所以，今天我们请来了 的业主，在业主维权方面‘门儿清’的一个人——舒先生。这位是在我们上期节目里面，昨天播的和今天播的主人公——池大爷，邀请他来做我们的嘉宾。

今天我们的议题非常简单，请舒先生来给大家提供一个咨询，提供一个服务，也是我们《财经联线》提供的服务。提供什么服务呢？就是说所有的业主我觉得应该有一个理念叫“和谐社会，有序维权”。如果大家总是无序状态，这样的话效率是非常低的。从经济学上来说交易成本很高，所以当我们成立了一个组织，一个平台去跟开发商，或者跟物业公司对话的话，既能维护大家的利益，也能节约自己的交易成本。那么我们现在就开始。头先请舒先生给大家先讲两句，来个开场白。

【舒可心：】谢谢大家！我是98年购的房子，99年开始也是跟大家一样踏入了所谓维权的道路。这么多年，我们自己小区的事情解决了一些，然后也看到了北京的很多小区，跑了五十多个小区，包括咱们这个院我也来过，我也大概了解了一些咱们院里的情况。我总的感觉业主维权有一个很大的误区，就是我们习惯于搞群众运动。

但是，群众运动好象一盘散沙。而且，搞群众运动不适应我们国家现在的法律体系。比如说，高法的司法解释当中就明确讲，如果是小区的共同利益，一定要全体业主来主张才可以受理，或者要由业主委员会来主张才可以受理。如果是局部利益一定要由局部利益的所有权人一起主张才能受理。

举个例子来讲，这块地到底是做门球场？还是种树？这是整个小区的利益。怎么叫和谐？和谐就是大家集体来商量，然后选出一个组织来跟有关方面去对话。包括法院。所以比方说我们一个楼的事情要楼里面的群体业主来协商解决，要派出代表来。如果我们还是以前的群众运动，就是大家像一盘散沙一样，较终解决问题还是要按所有权人的权利这个实体来。

咱们是业主，但是只代表咱们这一家而己，代表不了别人，所以必须要有业主大会。那么2003年9月1号国务院发布了条例，就把我们业主维权的这些活动都形成了一个用法律的形式，咱们有序地规范起来。很简单，就是成立业主大会，选举出代表来进行维权。而单个业主没法说我代表全体业主。

我开句玩笑话说，如果我们新华联是某几个人拿枪杆打下来的，那他说话算。但是我们新华联不是，都是拿钱购的，所以不能单个人的说我代表全体业主。法律就是这样规定的，所以在这样的情况下我们必须组织业主大会，由业主大会来授权就小区的公共事物和有关方面，包括发展商、物业公司方面协调，谈判，直至诉讼。

另外一个我多说一句话，我们每个业主，我们花了钱到底购了什么，我在这再说一遍，我们购了三个权利，是我们专业建筑的所有权的四个定义——占有、使用、收益和处分。这些我们都可以的。另外一个我们购了什么？购了共有部分的持份权。一个单独业主没有所有权，但是他有持份权，就是他那份持有的。这是个权利。第三个权利我们购到的就是业主大会的成员权，就是我们每一个业主购了这小区房子以后他天生的就具备了这个业主大会的成员，用不着什么选，你就是业主大会的一个成员之一。那么这三个权加一块和将要出台的一个法就是建筑物所有权，这是一种特殊的所有权形式。以前我们购的独栋的房子是你独有的，但是我们公共的房子，所有的业主都享有自己专有部分的所有权和共有不同的持份权以及共同利益的权利。所以这三个加一块是我们花几十万购来的东西。

因此，我们今天来给大家解释一下大家所遇到的一些问题，以及提供一些怎么解决的问题的一些方法，告诉大家少走弯路，自从我们国家倡导依法治国以后，群众基本上没什么运动了。所以，我们现在要用法律的办法依法来维护我们自己的权利。我就简单说这些。

【峙冰：】今天我们为什么要把池大爷请来，池大爷这个小区到现在为止这个业主委员会也没有成立起来。我想请池大爷来给我们讲一讲他这个业主委员会没能成立的苦恼。

【池大爷：】业主们好！我跟大家一样，我也是业主，我们花了几十万购了房子以后，很想维护自己的权利，也就是说大家所说的维权。这维权的道路是很艰难的。我们小区到目前为止也没有成立业主大会和业主委员会。不成立不等于大家没有办这个事，很难啊。因为小区里层次不一样，大家的工作时间也不一样，所以像你们这个小区我觉得挺好的，大家都集合起来，集合起来起码可以一传十，十传百，这个活动非常好。

头先大家要提高法律意识。法律意识就是刚才舒先生所讲的，也是我今天来学习的。那么我们花了几十万购的什么东西呢？实际上就是这三个东西。我就不再重复了。

现在我要说的什么意思呢？就是现在我具体地说我们业主大会就是成立了，实际上我们现在，具体到现在目前为止三个费可以这么讲是我们大家非常关心的。就是物业费，就是取暖费，第三就是停车费。其它的可以放到后面说。这三个费物业公司在这里做手脚的很多。

北京市的物业公司在收这三个费用，在没有国家制定具体的政策收费标准以前，可以这么讲，他们是乱收费的。报纸也屡次三番地刊登他们乱收费的手法和渠道。作为业主来说，知道自己这三个费交的有点冤枉，所以要做下来多读一些报纸，多了解一些自己的权利应该是在什么地方。

我就想跟大家讲，你们小区没成立业主大会，我们小区也没成立，咱们怎么样一块向舒先生学习，人家奋斗了十八个月才把业主委员会成立了，人家小区非常好，但是也不能说达到非常的满意。但是人家毕竟成立了。我的意思就是说业主们联合起来，不要怕牺牲那么一点时间，今天礼拜天大家就可以讨论这个问题，将来咱们业主大会怎么成立？

具体的，国务院在2003年9月1号颁布的物业管理条例是咱们这个成为业主大会的依据，起码它作为依据。这个依据很好地告诉了咱们，超过50％以上的人开会的话这个业主大会就可以成立了。成立完以后就可以陆续地成立业主委员会。那么你更换物业公司，比如说现在的物业公司，对咱们服务不好，想更换他，要达到75％以上业主的同意就可以炒掉物业公司。所以这些细节咱们多看一看，多学一学。

【峙冰：】刚才我给池大爷的命题他还没说完，我让他说说没成立业主委员会的苦恼，苦恼在哪。这肯定和大家有同感的。

【池大爷：】我跟你们说业主大会不成立，确实（很苦恼），我们小区的那个物业公司的经理就曾经说过，说你们，别看你们一区有两千零八十户，其实就是一盘散沙，我可以个个击破你们。他每天上班是琢磨咱们，咱们每天早晨八点起来是上班，这个时间差太大了。八个公里他琢磨咱们，他就用很多办法钻政策的空子，钻大家不团结的空子来乱收费。怎么办呢？我说苦恼在哪点呢？就是说大家都在上班，那么就得要挤出时间来，在前一段时间，就是业主大会没成立以前大家都要辛苦一下，挤出点时间大家经常开开会，经常的碰碰头，有几个骨干把它弄起来。

由于业主大会的不成立，可以这么讲，就是刚才舒先生所说的，你没有发言权，你只代表你那个单元的利益说话，你只是你那个单元的主人，小区的主人就是业主大会。当业主大会没成立的时候可以这么讲，在法律上咱们站不住脚，在实际操作中咱们有一个组织，我今天还想说一个什么问题呢？就是说现在眼前业主大会很难成立的在哪儿？头先没有资金，没有场地，今天是在地球场（门球场）这开会。

【峙冰：】我们都在地球上开会（业主们笑）。

【池大爷：】没有房屋、没有时间、没有精力，在这种困难的情况下大家还要团结起来，一定要把业主大会成立起来。不成立业主大会的时候大家非常苦恼。为什么？起码你有理无处申，有权没法使。实际上咱们这个小区就是咱们是主人，开发商开发完了把钱赚够了就走了，物业公司接着赚咱们的钱。我们是主人，这个小区甭管公共区域也好，房屋也好，楼道也好都是咱们的，咱们要行使主人的权利必须成立业主大会。

【峙冰：】池大爷觉悟高不高。

【业主：】高。

【峙冰：】下面我们设定一个议题，就是我们如何成立业主大会？如何成立这个业主委员会？都有什么样的程序？先让舒先生来给大家提供一个基本的常识。

【舒可心：】刚才池大爷说的话我接着说。这个小区物业管理的区域的主人是谁呢？是业主。但不是我们每个人，是我们所有人加在一块的业主大会的组织。

这个组织是

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