从1998年至今，个人住房贷款作为房地产金融领域的一项重要业务在我国国有商业银行中成长迅速，但是其成长性质仍表现在市场规模上，在贷款产品种类上的成长与创新有限。有限的贷款产品供给无法满足目前市场对产品的多元化需求。市场对贷款产品的多元化需求主要体现在三个方面：不同人群对借款购房的不同需求、银行规避不同借款人、不同抵押物业贷款风险的需求以及政府借助住房信贷政策调控市场的需要。住房贷款市场的主要参与者都希望获得更多、更灵活的贷款产品。

面对贷款市场产品种类单一的状况，许多学者已经提出过不少住房贷款产品的创新建议。概括来看，这些创新主要集中于还款方式和贷款利率设计两个方面，且大多是在国外贷款市场中已有的成熟产品基础上加以调整。鉴于中国人民银行近期有可能在住房贷款利率上下浮动的幅度、贷款成数、还款方式等方面，给予商业银行更多的自主权，因此本文将从现有个人住房贷款产品特征出发，结合住房贷款市场各方参与者的现实需求，探讨我国个人住房贷款产品创新的思路和应该遵循的原则。

一、商业银行个人住房贷款产品现状

现阶段，我国个人住房贷款业务主要在国有商业银行中展开。截至2002年12月31日，四大国有商业银行的个人住房贷款余额达7213亿元，占同期国内个人住房贷款余额总量8258亿元的87％。其中中国工商银行为2580亿元，占四大国有商业银行个人住房贷款余额的36％，位居同行头位。

1.1 个人住房贷款产品现有种类

中国建设银行和中国工商银行提供的针对个人住房贷款需求的贷款产品种类相对齐全，基本能够反映国内个人住房贷款市场产品现状。

1、中国建设银行个人住房贷款品种

中国建设银行现行的个人住房贷款品种主要有四种：个人住房组合贷款、个人住房公积金贷款、个人住房按揭贷款和个人再交易住房贷款(即二手房贷款)。这四种住房贷款品种之间的特征比较见表1。

表1中国建设银行个人住房贷款品种比较

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贷款品种 贷款成数 贷款利率 贷款年限 还款方式

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个人住房 公积金贷款 固定、统 较长不超 一次还本

组合贷款 和按揭贷款 一公积金 过30年 付息、等

合计较高为 和按揭贷 额本息还

所购住房销 款加权利 款、等额

售价格或评 率 本金还款

估价值(以两

者较低额为

准)的80％

个人住房 较高额度按 固定、统 同上 同上

公积金贷 照当地住房 一公积金

款 公积金管理 贷款利率

部门的有关

规定执行

个人住房 较高为所购 固定、统 同上 同上

按揭贷款 住房全部价 一按揭贷

款或评估价 款利率

值(以低者为

准)的80％

个人再交 同上 同上 较长为30 同上

易住房贷 年，且不

款 超过所购

住房的剩

余使用年

限

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2、中国工商银行(上海)分行个人住房贷款品种

中国工商银行(上海分行)推出的个人住房贷款品种相对丰富，主要有：个人住房组合贷款、个人住房公积金担保贷款、个人住房商业性贷款、外省市居民个人住房贷款、个人住房外汇贷款、为竞拍购房者提供的个人住房贷款、本市农民个人住房贷款、个人商品房头付贷款、二手房抵押贷款、个人住房转贷款。这10种个人住房贷款品种之间的异同见表2。

表2中国工商银行(上海分行)个人住房贷款品种比较

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贷款品种 贷款成数 贷款利率 贷款年限 还款方式

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个人住房 较高贷款成 固定、统 较长贷款 一次还本

组合贷款 数为八成 一公积金 期限30年 付息、等

和按揭贷 额本息还

款加权利 款、等额

率 本金还款

个人住房 较高贷款额 固定、统 同上 同上

公积金担 度为13万元 一公积金

保贷款 ，较高贷款 贷款利率

成数为八成

个人住房 同上 固定、统 同上 同上

商业性贷 一按揭贷

款 款利率

外省市居 较高贷款成 同上 较长贷款 同上

民个人住 数为八成 期限30年

房贷款

个人住房 较高贷款成 参照香港 较长贷款 由贷款人

外汇贷款 数为七成 的银行同 期限10年 与借款人

类贷款利 商定还款

率 计划

为竞拍购 较高为拟购 固定、统 较长贷款 一次还本

房者提供 购住房评估 一贷款利 期限15年 付息、等

个人住房 价值或实际 率 额本息还

贷款 购房费用总 款、等额

额的80％(以 本金还款

二者低者为

准)

本市农民 较高贷款成 同上 同上 同上

个人住房 数为八成

贷款

个人商品 较高贷款额 同上 同上 同上

房头付贷 度不超过抵

款 押物评估值

的60％

二手房抵 单笔贷款较 同上 较长贷款 同上

押贷款 高额为二手 期限为20

房的实际价 年，且抵

格或评估价 押房产的

值的60％(以 房龄不超

二者低者为 过15年

准)

个人住房 较高为原借 同上 同上贷款 同上

转贷款 款人剩余贷 期限和房

款本金，且 龄之和不

不高于转让 超过30年

房产购卖价

格的80％。

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资料来源：中国工商银行(上海分行)网站

1.2 个人住房贷款产品现状分析

从以上两大国有商业银行推出的个人住房贷款品种来看，我国目前住房贷款产品品种相对单一，主要体现在以下三个方面：

1、住房贷款产品在各大商业银行中趋同。贷款利率都按照中国人民银行规定的贷款利率执行。如央行对贷款利率作调整，则期限超过1年的贷款的合同利率也相应调整。还款方式推行三种基本形式：一次性还本付息(只针对1年期以内的贷款)、等额本息还款和等额本金还款。

2、针对不同物业和借款购房人群推出的贷款新品种，如二手房抵押贷款、为竞拍购房者提供的个人住房贷款等差异化有限。新、旧品种在贷款利率和还款方式上基本相同，只是借助于调整贷款成数和贷款期限来组合新的贷款产品。

3、住房贷款政策缺乏灵活性和自主性造成银行不得不提高门槛，规避风险。比如，中国农业银行对个人住房按揭贷款的贷款期限上规定贷款到期日借款人的年龄原则上不能超过65岁；对二手房贷款额度上规定较高不超过抵押住房现值和购房款两者较小值的70％，原则上不超过50万元。由此可见，目前很多的住房贷款新品种是银行为化解贷款风险而推出的，即银行推出这些贷款产品主要考虑的是其自身贷款风险的规避。这也是他们在自主性受限情况下，不得不采取的措施。

住房贷款品种供给单一化与需求多元化之间矛盾日益显露，使住房贷款市场的各方参与者，包括借款人、贷款人和政策制定者都感到力不从心，无法借助住房信贷这一金融工具实现各自的需求。因此，住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。

二、美国、加拿大个人住房贷款产品现状

在西方，个人住房贷款业务的大规模发展离不开贷款产品的不断创新。美国是世界金融创新较为活跃的地区之一，其个人住房贷款产品创新的做法，对开发适合我国国情的贷款产品有很好的借鉴。

2.1 美国个人住房贷款产品创新

美国住房贷款一级市场的产品创新主要表现在几大贷款品种上：递进还款住房贷款(GPM)、质押账户住房贷款(PAM)、分享增值住房贷款(SAM)、气泡式住房贷款(又称宽限本金偿还式住房贷款，Balloon Mortgage)以及可调利率住房贷款(ARM)。

前四种贷款产品创新主要体现在还款方式上的灵活调整。以递进还款住房贷款为例，推出这种贷款产品，

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